自己破産する前に不動産売却するべきメリットとその方法について解説！

自己破産を検討されている方なら「不動産売却をしてできるだけ債務を減らしてからしよう」と考えている方もおられるのではないでしょうか。
自己破産をするなら自己破産前に不動産売却したほうが高く売却できます。
とはいえ、自己破産前の売却方法は、ローンの有無によって異なりますので注意が必要です。
そこで今回は、自己破産前の不動産売却のメリットとその方法について解説しています。

自己破産で不動産売却するタイミングとは？

「そもそも自己破産前に不動産売却できるの？」や「自己破産したら所有している不動産はどうなるの？」といった疑問をお持ちではないでしょうか。
結論から言うと、不動産売却をするなら自己破産前と自己破産後それぞれのタイミングで不動産売却が可能です。
それでは順番に解説します。

自己破産後のタイミングで不動産売却をおこなう

自己破産後の不動産売却は「破産管財人がおこなうケース」と「自分でおこなうケース」の2つに分かれます。

破産管財人が不動産売却をおこなうケース
不動産などの高額な資産を所有している場合、自己破産すると「管財事件」として扱われることが一般的です。
管財事件となると破産者が資産整理をおこなわず、裁判所から選任された破産管財人が資産整理をおこないます。
破産者の所有していた不動産は「破産財団」に帰属され、弁護士のなかから選任された破産管財人には、資産整理や売却益の分配をする権限が与えられます。

破産者本人が不動産売却をおこなうケース
破産財団の立ち上げや破産手続きなどの費用を捻出することができない場合は「同時廃止事件」として扱われ、「管財事件」より比較的短期間で破産手続きが完了するのが特徴です。
同時廃止事件として扱われるのは不動産を所有していないことが要件の一つとされていますが、不動産を所有していも「オーバーローン」の状態なら「同時廃止事件」として扱われ、本人が不動産を売却することになります。
オーバーローンとは、不動産の売却価格よりローン残債のほうが多く、売却をしてもローンが残る状態です。
オーバーローンなら売却金はすべて抵当権を設定している抵当権者が回収するので、抵当権を設定しない債権者にとって不動産はないに等しいとされています。

自己破産前のタイミングで不動産売却をおこなう

自己破産前であれば、もちろん破産管財人ではなく自分自身で不動産売却が可能です。
先述したとおり、アンダーローンの不動産を所有している際に自己破産すると「管財事件」として扱われ、破産管財人によって売却益が債権者に分配されます。
これら破産に要する手続き費用が自己破産者にとって経済的負担となることから、自己破産前に不動産売却をしておき「管財事件」としないようにすることが可能です。
とはいえ、自己破産前の不動産売却は「財産隠し」に該当すると裁判所に判断される場合があります。
「財産隠し」と判断されると、借金などの負債が免除されなくなりますので注意が必要です。

自己破産前に不動産売却するメリットとは？

先述したとおり、自己破産前の不動産売却は「財産隠し」と判断されるリスクがありますが、それ以上のメリットがあります。
それでは自己破産前に不動産売却をおこなうメリットを３つご紹介します。

自己破産に必要な費用を捻出できる
自己破産といっても弁護士へ依頼する費用や自己破産の手続きにかかる費用が必要です。
自己破産前に不動産を売却することでこれらの費用を捻出でき、売却金額によっては引っ越し費用まで捻出できる可能性もあります。
とはいえ、引っ越し費用が認められるのは債権者との交渉次第です。
きちんと交渉せずに財産を所有していると「財産隠し」と判断される恐れがありますので注意しましょう。

自己破産後に不動産売却するより高く売却できる
自己破産後の不動産売却は、一般的に競売となります。
競売とは、たとえば抵当権を設定している金融機関が裁判所に申し立て、強制的に不動産を売却することであり、その費用を債権の返済に充てる制度です。
競売には一般の購入者ではなく不動産会社が多く参加するため、通常より価格が低くなる傾向があります。
その点、自己破産前に不動産売却しておくと、一般の方に購入していただけるので本来の市場価格で売却が可能です。

自己破産後に資金が手元に残る
いくら自己破産したからとはいえ自己資金がなければ、たちまち生活が立ち行かなくなります。
自己破産前に不動産売却すれば、生活の立て直しに必要な資金を手元に残すことが可能です。
これは「自己破産者であっても最低限生活できる資金が必要」と民事執行法や破産法により定められており、具体的には2か月で99万円とされています。

自己破産前の不動産売却はローンに注意！

冒頭でもお伝えしたとおり、自己破産前の不動産売却はローンの有無によって流れが異なります。
もちろんローンを完済しているなら、普通に不動産売却をして問題ありません。
仲介とするか買取とするから売却する不動産に合った売却方法を選びましょう。
仲介なら不動産会社との媒介契約が必要です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、不動産会社と二人三脚で売却活動をおこなう専任系媒介契約のほうが早く売却できる傾向があります。
問題なのはローンが残っており、オーバーローンの不動産売却です。
ローンが残っており売却額でローンの返済ができない場合、つまりオーバーローンの状態なら金融機関から合意を得て不動産売却する「任意売却」という方法になります。
ちなみにアンダーローンの状態なら通常のローンがない場合の不動産売却と同じ流れで問題ありません。
任意売却とは不動産を売却してもローン返済ができない場合、金融機関の合意を得て任意で抵当権を解除してもらう方法です。
一般的に金融機関側も競売より任意売却のほうが高く売却できることを知っているので、任意売却に合意してもらえることが多いです。
では、任意売却をするうえでどのような点に注意すべきでしょうか。
任意売却の注意点を3つご紹介します。

必ず金融機関の合意を得て売却する
任意売却では、本来は返済すべきローンを返済できないが、金融機関に許可をもらい担保としている不動産を売却します。
この「本来は返すべきローン」というのをしっかり頭に残しておきましょう。
金融機関側としては、担保としていた不動産がないにも関わらず、お金を貸している状態になりますのでリスクでしかありません。
きちんと不動産売却によって得たお金は、自分のお金ではなく金融機関のお金という意識を持ち、ローンの返済に充てましょう。

財産隠しに問われないように注意
自己破産前の不動産売却は「財産隠し」に問われないように注意しましょう。
「財産隠し」は財産を不正に処分し、隠蔽している場合に問われる可能性があります。
任意売却をおこなうなら、適切な方法で売却し債務履行を証明できる準備をしておく必要があります。
不動産鑑定士による鑑定書など客観的な資料があると、不動産売却価格の根拠について説明しやすくなるでしょう。

詐欺破産罪に問われないように注意
任意売却や自己破産でもっとも注意すべきは「詐欺破産罪」に問われることです。
債権者を侵害する目的でおこなった任意売却や自己破産を前提とした借入は「詐欺破産罪」に該当します。
当たり前ですが、借りたお金は返済することが必須です。
債権者を騙す行為は、お金を貸していただいた債権者を裏切る行為です。
詐欺破産罪に「問われるようなこと」や「疑われるようなこと」はしないように注意しましょう。

まとめ

自己破産における不動産売却について解説しました。
自己破産前の不動産売却は破産者にとってメリットが多数ありますが、「財産隠し」や「詐欺破産罪」に問われないように注意する必要があります。
適切な不動産売却をおこない、きちんと債務履行ができるように準備しましょう。