不動産を売る際に確認すべきこととは？名義や周辺環境などの確認方法を解説！

不動産の売却をしたことがない方からすると「不動産を売るときって何を確認しておけば良いの？」などわからないことが多いですよね。
不動産の売却は大きなお金が動くので、きちんと確認する内容を理解しておかないと、損をする恐れもあり注意が必要です。
そこで今回は、そんな方に向け「不動産を売る際に確認すべき内容」について解説しています。
これから不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売る際の確認事項①名義

不動産を売るなら、まず名義の確認は必須です。
実際に不動産を売る際に名義が異なると、買主や金融機関にご迷惑をお掛けすることになりますので注意しましょう。
そもそも名義とは、不動産の所有者を表しており「登記簿謄本」や「権利証」で確認が可能です。
不動産を売る際に名義が本人と異なる場合は、まず名義変更をする必要があります。
不動産の名義変更は自分で手続することも可能ですが、手続きが複雑で書類の準備などに相当な労力が必要なのでおすすめできず、司法書士に依頼することが一般的です。
では、不動産を売る際の名義における注意点を２つご紹介します。

相続登記による名義変更

不動産を相続した方なら、相続した不動産の売却をお考えの方も多いのではないでしょうか。
相続した不動産を売るなら、相続登記による名義変更をする必要があります。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。
いままで相続登記は法律上の義務ではなく任意とされてきましたが、近年の空き家問題を背景に2023年に義務化される予定です。
相続した不動産の放置による空き家問題が増加しており、その抑止として相続登記による名義変更を義務化するということです。
相続登記の期限は3年となる予定ですが、今後運用していくなかで変更される可能性もあります。
もちろん先述したとおり、相続した不動産を売るなら相続登記による名義変更が必要なので、義務化されていない今でも早めに相続登記はしておくことをおすすめします。

すべての共有名義人からの同意が必要

不動産によっては、共有名義としている方もおられるのではないでしょうか。
共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有している状態のことで「夫婦の共有名義」や「二世帯住宅で親子の共有名義」などが例として挙げられます。
もちろん共有名義の不動産であっても売却は可能です。
ただし、すべての共有名義人からの同意が必要となりますので注意しましょう。
とくに相続によって得た不動産を親族で共有名義としている場合は、不動産の活用や処分方法によってトラブルになることが多いです。
基本的には相続においても不動産を共有名義とするような「現物分割」はおすすめできず、「代償分割」や「換価分割」などの分割方法として、不動産を共有名義としないようにしましょう。

不動産を売る際の確認事項②状態

不動産を売るなら不動産の状態を確認しておきましょう。
もちろん住宅などの建物を売るなら「土地」と「建物」それぞれの状態を確認しておく必要があります。
それでは順番に解説します。

土地の状態を確認する

「土地の状態確認」と言われても、あまりピンときませんよね。
土地の状態確認とは、主に境界についてです。
現状は土地の境界点がなく曖昧な状態でも問題なかったかもしれませんが、不動産を売る際にトラブルになることもあります。
土地の境界点が曖昧なら買主も購入をためらう恐れがありますので、不動産を売るなら境界点を明確にしておくべきでしょう。
境界点を明確にするなら確定測量がおすすめです。
確定測量では土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者の立会いのもと境界を決めていくので、信頼性の高い測量方法と言えます。
とくに相続によって得た不動産を売るなら、境界点が曖昧であることが多い傾向です。
現状は問題ないかもしれませんが、隣地所有者が変わるとトラブルになることもありますので注意しましょう。

建物の状態を確認する

次は建物の状態確認です。
建物の状態確認でとくに注意すべき点は「契約不適合責任に問われないようにする」という点です。
たとえば、契約時に説明していなかった「シロアリ被害」や「雨漏り」などが不動産売却後に発覚した場合は、契約不適合責任に問われるかもしれません。
もちろん不具合を知っていて、その事実を隠蔽すると犯罪になる恐れがあるので絶対にやめておきましょう。
では、「建物の状態」はどのように確認すれば良いのでしょうか。
今まで住んでいた住宅であっても知らない間にシロアリ被害などに遭っている可能性もあり、相続した不動産ならなおさら把握できていない可能性があります。
そんなときは、インスペクションによる建物調査がおすすめです。
インスペクションとは、建築士などの専門的な知識を持つ検査員がおこなう建物調査であり、国が定めた調査基準によって調査をおこないます。
インスペクションでは、基礎や屋根裏などの普段見えない部分の調査もおこなうので、買主も安心して購入でき、売主も契約不適合責任に問われるリスクを低減できます。
インスペクションの費用は、戸建てなら5万円程度が相場です。
法的にも有効な調査であり、費用対効果も高いため、おすすめできる調査方法です。

不動産を売る際の確認事項③周辺環境

最後にご紹介するのは「周辺環境」です。
周辺環境と一言でいっても、幅が広く何を確認したら良いかわかりませんよね。
ここでは主に確認すべき周辺環境を3つご紹介します。

周辺環境①駅やスーパーマーケット

売却する不動産が住宅なら、不動産からの駅やスーパーマーケットまでの距離などを確認しておきましょう。
不動産を売る際のアピールポイントになります。
また駅やスーパーマーケットだけでなく、ファミリー向けの住宅なら学校や保育園、公園など子育てに必要な施設までの距離や施設の概要も確認しておくとアピールできます。

周辺環境②前面道路

前面道路についてもきちんと確認しておくべきです。
とくに前面道路の幅や所有者については、明確にしておきましょう。
前面道路の幅が狭く、幅員1.8m～4.0m未満の道路は、建築基準法第42条2項道路に該当します。
前面道路が建築基準法第42条2項道路に該当するなら、不動産の建て替えの際に道路中心線から2mの範囲まで敷地をセットバックする必要があり、買主に説明しておく必要があります。
きちんと不動産会社と相談して明確にしておきましょう。
また前面道路の所有者についてもトラブルになることが多く、前面道路が私道である場合は道路掘削承諾書が必要です。
道路掘削承諾書とは、水道や下水の引き込みで私道を掘削しても良いとされている書類であり、道路掘削承諾書がないと引き込みができません。
私道の所有者が複数いる場合は、全員の所有者から承諾が必要です。
不動産を売るなら前面道路の状態を確認し、きちんと掘削承諾書を入手しておいたほうがトラブルにならなくて済むでしょう。

周辺環境③近隣トラブルや嫌悪施設

近隣トラブルや嫌悪施設がある不動産ならあらかじめ買主に説明しておく必要があります。
たとえば、ゴミや騒音で近隣トラブルを抱えている不動産は、心理的瑕疵に該当し告知義務がありますので注意しましょう。
また嫌悪施設が近くにあるなら、近隣トラブルと同様に告知義務があります。
嫌悪施設とは、以下のような施設です。

●鉄道や工場などの騒音・振動が発生する施設
●ごみ焼却場や養豚場などの煤煙・周期が発生する施設
●ガソリンスタンドや危険物取扱工場などの危険を感じさせる施設
●墓地や刑務所などの心理的に忌避される施設

以上のような施設が近くにあるようなら、重要事項説明で説明する必要があるので注意しましょう。

まとめ

不動産を売るなら確認しておくべき内容がさまざまあります。
わからない点がありましたら、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
あらかじめ確認しておき、不動産売却でトラブルとならないように準備しておきましょう。