不動産売却における権利証とは？紛失した際の売却方法や注意点を解説

不動産の権利証は、不動産売却において大事な書類のひとつです。
しかし、大切に保管していても誤って紛失してしまうこともあるでしょう。
探しても見当たらず、不動産が売却できないとお悩みの方もご安心ください。
今回は、不動産売却における権利証とは何かご説明したうえで、紛失した際の売却方法や注意点についても解説します。

不動産売却における権利証とは

権利証とは、一般用語としての呼称であり、法律用語ではありません。
「登記済証」が正式な呼び名です。
また、平成17年3月7日以降は、不動産登記法改正によって「登記識別情報」として交付されます。
ただし、新・旧の権利証ともに、所持者が登記名義人であることを証明し、売却の意思を示す役割があります。

所有権移転登記時に必須

不動産の売買契約が成立した場合、売主は決済当日に権利証を用意しておかなければなりません。
なぜなら、権利証によって売主の本人確認や売却の意思確認をおこなうためです。
また、所有権移転登記では権利証のほかに、実印・印鑑証明書・固定資産評価証明書・住民票・免許証などの本人確認証明書も必要となります。

相続では不要

所有権移転登記の際に本人確認や売却意思を示す役割を持つ権利証ですが、相続によっておこなう所有権移転登記の場合は必要ありません。
これは、所有者の意思とは関係なくおこなわれる手続きであるためです。
相続では、遺産分割協議書によって、相続人の意思を確認することとなります。

再発行は不可

紛失した場合は、正当な理由があったとしても再発行ができないため、注意が必要です。
そのため、紛失することのないよう大切に保管しておきましょう。
ただし、紛失したからといって不動産売却などがおこなえなくなるということではありません。
代替措置によって売却は可能であるため、下記で解説します。

権利証を紛失した際に不動産売却をおこなう方法とは

前述のとおり、紛失した場合でも不動産の所有権を失うのではなく、法務省が保管しているものと内容が一致していることが証明できれば、土地の売買手続きは可能です。
ここでは、代替措置として売却する3つの方法について解説します。

事前通知制度

事前通知制度とは、登記申請後に登記所が売主に対し、投資申請をおこなったことを通知する制度のことを言います。
事前通知制度を利用することで、不動産の売買が可能です。
まずは、登記申請の際に所有権の証明が不可能であることを認めてもらいます。
その後、登記所から送付された本人確認書類に必要事項を記入したうえで返送します。
また、登記所が事前通知をおこなってから、一定期間内に返送しなければなりません。
具体的には、国内で2週間以内、国外で4週間以内と定められているため、申し込み期日をきちんと把握したうえで手続きをおこなうようにしましょう。
費用は数千円程度で済みます。
ただし、書類に不備が発覚した場合や、期間内に申し出ができなかった場合は、登記が却下されるため注意が必要です。
さらに、事前通知制度を利用する際は、運転免許証やパスポートなどの顔写真付きの身分証明書、実印・印鑑証明書が必要となるため、あらかじめ準備しておきましょう。

司法書士による本人確認情報提供制度

司法書士などの資格者代理人に本人確認情報を提出してもらう制度です。
有資格者に本人確認をおこなってもらうことで、登記名義人であることが証明されるため、権利証がなくても売却可能であることから、もっとも多く利用されています。
しかし、司法書士に依頼する際は費用が発生します。
費用相場は、3〜5万円程度で、場合によっては数十万円かかることもあるでしょう。
また、本人確認の際は十分な期間を要するため、紛失が発覚したら速やかに依頼しておくことをおすすめします。
さらに、有資格者に依頼する際は、転免許証やパスポートなどの顔写真付きの身分証明書、実印・印鑑証明書に加え、売買契約書・固定資産税納付書が必要です。

公証人による本人確認制度

上記以外にも、公証人役場で公証人に本人確認を依頼する方法もあります。
依頼する際は、必要書類を添付したうえで公証人役場にて手続きをおこなわなければなりません。
司法書士などに依頼するよりも費用は安く、相場は数千円程度です。
しかし、公証人の本人確認は司法書士に比べると劣ることから、無効になる可能性も考えられます。
また、公証役場まで足を運ばなければならない点もデメリットといえるでしょう。
さらに、公証人に依頼する際は、運転免許証やパスポートなどの顔写真付きの身分証明書、実印・印鑑証明書が必要とるため、あらかじめ準備しておきましょう。

権利証を紛失した際の不動産売却における手順や注意点とは

上記では、紛失しても売却できる方法についてご紹介しましたが、ここではそれぞれの注意点について解説します。

事前通知をおこなう際の注意点

事前通知をおこなう際、早い段階で紛失したことがわかっていても、登記の予定がない場合は行えません。
売買契約が成立し、所有権移転登記の申請後に登記官より本人確認通知が発送されることになります。
最終的に登記が完了するまでに2週間から1か月程度の期間を要するため、注意が必要です。
この間に、すでに買主は購入資金を全額支払っています。
しかし、条文には「登記官は、当該期間内に当該申し出がない限り、当該申請にかかる登記ができません」とあります。
そのため、もし売主に悪意があった場合、本人確認の申し出を拒否し所有権を移転させない可能性もあるのです。
こういった不安要素があることから、高いリスクを納得したうえで購入を決める買主はいないでしょう。

司法書士に依頼する際の注意点

権利証が紛失した場合でも、司法書士に本人確認を依頼することで、所有権移転登記がおこなえます。
ただし、この本人確認がおこなえるのは、当該所有権移転登記手続を委任された手続代理人のみです。
所有権移転登記の手続きは、買主側の司法書士がおこなうのが一般的とされています。
しかし、費用を節約することを目的に、売主側が親しい司法書士に本人確認を依頼しても、手続き上は無効となるため注意が必要です。

公証人に依頼する際の注意点

不動産を購入した際の支払いに関しては、安全性や手間を考慮したうえで、買主側が指定した銀行でおこなうのが一般的です。
権利証を保有している場合は、その足で司法書士が法務局に向かい所有権移転手続きも完了します。
しかし、公証人に本人確認を依頼する場合は、決済後に関係者が公証役場に向かわなければなりません。
手続きに経費や手間がかかるため、あまり合法的な方法とは言えないでしょう。

もっとも現実的な依頼方法

司法書士に本人確認を依頼するのがもっとも現実的な依頼方法です。
不動産を購入する際は、大金を支払わなければなりません。
そのため、一般的には住宅ローン融資が受けられる銀行で決済手続きをおこないます。
また、その場には司法書士も同席していることから、紛失時の本人確認も依頼でき早期解決が図れます。
代替措置3つのなかでは、リスクや移動の必要がないため、司法書士に依頼するのがもっとも現実的な依頼方法といえるでしょう。

まとめ

権利証とは、登録済証が正式な呼び名で、所有権移転登記の際に必要となり、紛失した場合でも再発行はできません。
3つの代替措置がありますが、事前通知には不安要素があったり、公証人に依頼する際は手間や経費がかかったります。
したがって、リスク・移動の必要がない司法書士に依頼する方法がもっとも現実的です。