収益物件を売ったときにかかる税金の種類はどのくらいあるのかごご存じでしょうか？
何も知らないで話を進めてしまうと流れもよく分からず段取りが悪くなってしまうことも考えられるのできちんと確認しておきましょう。
そこで今回は、収益物件を売ったときの税金の種類や対策、確定申告までの流れについてご紹介していきます。
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収益物件を売ったときにかかる税金の種類は一体どれくらいあるのかごご存じでしょうか？
それぞれご紹介していきます。
売却時にかかる税金①譲渡所得税
譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得で事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。
不動産売却をすると譲渡所得がかかるので、譲渡所得に譲渡所得税がかかり、住民税や復興特別所得税も課せられます。
譲渡所得税は国税の事で、住民税は地方税、住民税は分離課税方式で、売却した収益物件の譲渡所得に対して課税されます。
更に、東日本大震災復興の計画を実行するための特別措置法が公布されており、2037年までの間、所得税額の2.1%が復興特別所得税として課せられます。
売却時にかかる税金②登録免許税
登録免許税は、建物や土地といった不動産の名義を自分の名義に変更するときや、住宅ローンの抵当権（担保）を設定するときなど、登記の際にかかる税金です。
登録免許税は登記の対象や種類、取得方法などによって、かかる税率が異なり不動産を売却する際には抵当権抹消登記が必要で、不動産物件に設定されている登録免許税を納める必要があります。
税額は1件につき1,000円で、投資用マンションやマンションの場合は、建物と土地のそれぞれに課税されるのです。
一般の方からしたら、抵当権抹消の手続きは難しいので、司法書士に依頼すると良いでしょう。
依頼するのであれば、税金とは別に報酬などが発生するので目安として3万円程度と思って頂ければ良いでしょう。
売却時にかかる税金③印紙税
契約書、受取書、証書、通帳などを作成する際に課税される税金の事です。
納付方法は、課税対象となる文書に収入印紙を貼り、その収入印紙に消印を押すことによって納税が完了します。
この場合に、契約などにおいて両当事者が文書を２通作成するときにはその２通についてそれぞれ印紙税を納付しなければならないのです。
印紙税を納めなかった場合には、印紙そのものを貼付しないときは納付すべき金額の3倍、消印をしないときは消印をしない印紙と同額の「過怠税」が課税される。
不動産物件の売買が成立した後に、売主と買主が取り交わす契約書には印紙税がかかり印紙を貼ることにより、支払わなければなりません。
印紙税額は、取引された価格によって変わるので金額の事は、税法改正で変更されることもあるので、国税庁のホームページで確認しましょう。
収益物件を売ったときの税金対策
不動産を売るのなら、売買契約時に印紙税、引渡時に抵当権抹消の登録免許税、確定申告時に所得税・復興特別所得税、翌年に住民税があります。
確定申告というのは、売却が終わった翌年の2月16日から3月15日までが期間ですが、年度により変わるケースがあるので注意しましょう。
不動産の売買契約書は課税文書と呼ばれる印紙税を貼らなければならない書類という事をごご存じでしょうか？
よって、売買契約時に印紙税が発生します。
不動産に抵当権が設定されているのであれば、引渡時に抵当権抹消の登録免許税が発生してしまいます。
抵当権とは債権者がその抵当物件から優先的に弁済を受けられる権利になり、抵当権抹消の登録免許税は1個につき1,000円かかり、売却時に譲渡所得が発生すると所得税および復興特別所得税、住民税が生じます。
所得税と復興特別所得税は売却の翌年の申告時に発生するのですが、住民税については翌年に生じます。
収益物件なら特定事業用資産の買換え特例を利用するなら税負担を軽く抑えられる事ができるのでチェックしておきましょう。
特定事業用資産の買換え特例というのは、2事業用の土地や建物を売却して、事業用資産に買換えると譲渡所得の一部を繰り延べる特例です。
特定事業用資産の買換え特例では、売却資産と買換え資産に要件があるので覚えておきましょう。
所有期間が10年を超える土地、建物、国内にある面積300㎡以上の土地、特定施設です。
その他にも事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅などに使われているものや建物となっています。
収益物件売却から確定申告の流れについて
収益物件を売ってから確定申告の流れは大きく分けて3つの手順で進めていきます。
必要な書類の準備をして譲渡所得・所得税の計算の後に申告書類に記入して提出をしましょう。
提出しないといけない書類をすべて準備してから譲渡所得の計算をおこない、書類に必要事項を記入したうえで、書類を提出すると良いでしょう。
確定申告では、翌年の期間なので具体的な書類の書き方や計算方法の流れを紹介していきます。
①譲渡所得・所得税の計算
譲渡所得で不動産の売却で得た利益＝譲渡収入金額（不動産の売却金額）－取得費用（購入時金額＋購入時費用―減価償却費） ― 譲渡費用です。
取得費用というのは不動産の購入時にかかる費用、譲渡費用は売却益にかかる費用の事です。
不動産の価格や購入時にかかる費用が分からないときは、「概算取得費」として売却価格×5%で計算することが可能です。
さらに取得費用は、時間の経過とともに価値が減少する建物であれば、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。
例をあげると、築30年の家の取得費を計算するのであれば、売却時の家が新築時と比べてみても築30年分価値が減っていることになります。
なのでこの価値の差分が減価償却費で、購入時にかかった費用からこの減価償却費を差し引いた金額が取得費用となります。
次に、譲渡所得の計算で、譲渡所得の税額 = 譲渡所得 × 税率となっています。
譲渡所得は、物件によって金額が違うので税率は不動産を所有していた期間によって変わってきます。
売却した年の1月1日時点で、所有していた期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%です。
所有期間が5年超ならば長期譲渡所得となり税率は20.315%となり、この税率を譲渡所得にかければ、課税される税金の金額がわかります。
②申告書類の記入・提出
書類を税務署からもらう時、窓口で理由を伝えると申告用紙や申告の方法が書かれた書類などを一式貰うことができます。
書き損じる場合もあるので申告書は余分に何枚かもらっておきましょう。
郵送で送ってほしい時には税務署に連絡するか、自宅で印刷ができる方は、ホームページからデータをダウンロードすることができます。
国税庁のホームページには「確定申告書等作成コーナー」というのがあり、必要な事項を入力すると計算された内容が申告書に反映され、ダウンロードすることもできます。
普段からインターネットやパソコンを使う事が多く操作に慣れているのであれば、かなりに便利ですので試してみてください。
まとめ
収益物件を売るときにかかる税金の種類はそれぞれ、譲渡所得税、登録免許税、印紙税があるのでそれぞれ覚えておくと良いでしょう。
また、収益物件を売却したときの税金対策では、特定事業用資産の買換え特例もあるのですが、要件があるので覚えておきましょう。
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