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二世帯住宅のタイプとは?売却しにくい理由や注意点について解説

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二世帯住宅のタイプとは?売却しにくい理由や注意点について解説

二世帯住宅のタイプとは?売却しにくい理由や注意点について解説

二世帯住宅は、通常の一戸建てと比較すると売却しにくいと言われています。
住宅のタイプによっても特徴が異なりますが、必ずしも困難ということはありません。
むしろ最近では、少子高齢化に伴いニーズが高まっているのも現状です。
そこで今回は、二世帯住宅のタイプについてご説明したうえで、売却しにくい理由や注意点についても解説します。

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二世帯住宅のタイプとは?

二世帯住宅のタイプとは?

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯がひとつの屋根の下で暮らす住宅のことを言います。
二世帯住宅には、次の3種類のタイプがあります。

完全分離型

親世帯と子世帯が完全に分離されたタイプが完全分離型です。
玄関が2つあり、室内の設備や内装も世帯ごとに分かれています。
たとえば、1階を親世帯、2階を子世帯というように上下で分かれているタイプと、左を親世帯、右を子世帯というように左右で分かれているタイプがあります。
生活動線が重なることがないうえ、玄関を施錠しておけば別世帯の居住者が出入りすることはできません。
また、電気・ガス・水道などのインフラも世帯別に引き込まれているため、契約も世帯ごとにおこないます。
このように、それぞれの家族のプライバシーが守られるうえ、上下や隣に世帯別の家族がいるという安心感が得られるのが最大のメリットです。
なお、建築基準法においては二世帯住宅というのは存在しないため、用途としては長屋、もしくは共同住宅という形態になります。

一部共用型

同じ建物内で一部分を親世帯と子世帯で共用するタイプが一部供用型です。
たとえば、玄関は共用である一方、キッチンやトイレ、お風呂などの空間や設備は世帯別に分かれていることが挙げられます。
各世帯の専用エリアは確保できますが、基本的に出入りは自由にできるため、世帯ごとのプライバシーを守るのは困難と言えるでしょう。
しかし、トイレやお風呂は別に設けたい場合や、食事の好みが異なるためキッチンは分けたいといった理由がある場合は、一部共用型がおすすめです。
また、共用部分と専用部分をどのように選択するかによっても、コストが大きく異なります。
予算を見据え、より良いプランを構築しましょう。
なお、建築基準法においては一戸建て住宅として扱われます。

完全同居型

すべての部分を親世帯と子世帯で共用するタイプが完全同居型です。
一般的な一戸建てに、二世帯が暮らすのをイメージするとわかりやすいでしょう。
二世帯住宅は通常の一戸建てと比較すると、割高になる傾向にありますが、完全同居型ではコストが抑えられる点がメリットです。
一方で、世帯ごとのプライバシーはほとんど確保できない点がデメリットでもあります。
なお、建築基準法においては一戸建て住宅として扱われます。

二世帯住宅が売却しにくい理由

二世帯住宅が売却しにくい理由

ここでは、二世帯住宅が売却しにくい3つの理由について解説します。

売り出し価格が高い

二世帯住宅では、二世帯が暮らす広さと設備が必要となるため、通常の一戸建てと比較すると建築費用が高くなりやすい点が挙げられます。
完全同居型であれば、通常の一戸建てとあまり大差はありませんが、完全分離型や一部共用型の場合は、コストがかかるため売り出し価格も高くなる傾向にあります。

ライフスタイルが合わない

二世帯住宅の建売というのはほとんどないため、注文住宅で建築することが多いかと思われます。
注文住宅では、居住者のニーズや状態に合わせて建てられることによって、独特の個性があるのが特徴です。
たとえば、バリアフリー対策の採用や、1階を和室・2階を洋室などといったこだわりが多くなります。
そのため、二世帯住宅の購入を希望する方が現れても、その家族のライフスタイルとは合わない可能性もあるでしょう。
このような理由から、購入を見合わせるといった方が多いのも現状です。

心理的瑕疵物件を疑われる

二世帯住宅が売りに出ていると、「心理的瑕疵があるのではないだろうか」と疑われやすくなります。
とくに、築年数が浅い場合は「家族が不幸な死に方をしたのだろうか」と疑念を抱く方もいるでしょう。
実際の理由としても、離婚や家族の死、住宅ローンの滞納など負の要因が多いため、購入希望者から警戒されやすくなるのです。
一方で、少子高齢化に伴いニーズが高まっているのも現状です。
二世帯住宅は、通常の一戸建てと比較すると部屋数が多く、バリアフリーの工事が施されていることもあり、設計に手間がかかっている分コスト負担も多くなります。
そのため、中古物件でも良いと考える方は増えています。

二世帯住宅を売却する際の注意点

二世帯住宅を売却する際の注意点

ここでは、二世帯住宅を売却する際に気を付けていただきたい3つの注意点についてご紹介します。

変更登記をしておく

そもそも不動産を売却する場合は、売主の名義と登記上の名義が一致しなければ売買契約を締結できません。
二世帯住宅の工事費は高額になることが多く、親子・夫婦など共同で資金を出したり、住宅ローンを組んだりするケースが多いでしょう。
また、土地は親の所有、建物が子の所有と分かれているケースもあります。
たとえば、親が死亡し売却する場合は、親の所有分の変更登記をおこなわなければなりません。
とくに、兄妹がいる場合は、遺産分割協議書を作成し正規の所有者であることを法務局に明かしたうえで、変更登記をおこなう必要があります。
さらに、夫婦で所有しており離婚が原因によって売却する場合は、離婚後に売却することになると、所有者の氏名や住所の変更登記をおこなったうえで、売買契約を締結しなければなりません。
そのため、離婚前に売却しておくほうが、手続きはスムーズに進められます。

生活感を残さない

多くの二世帯住宅では、親・子・孫の三世代で同居しているため、通常の住宅と比較すると生活の痕跡が目立ってしまいます。
また、居住者も気付かないうちに生活臭が染み込んでいることもあります。
内覧をおこなう際は、まず新居や仮住まいを決めたうえで、家財の搬出も済ませてからのほうが良いでしょう。
しかし、実際は売却金で新居の購入を考えている方が多いため、難しいと感じる方もいるかもしれません。
その場合は、ハウスクリーニングを依頼し、住居内を徹底的に清掃してもらう方法がおすすめです。
そして、タバコ臭やペット臭などを消すには、ソファや壁紙にも消臭剤を噴霧しておくと良いでしょう。
内覧の1時間前には窓を全開にしておき、空気を入れ替えておくといった配慮も必要です。

ほかの活用方法も考える

住宅としての売却が難しい場合は、住宅以外の活用方法も模索しましょう。
たとえば、完全分離型の場合、賃貸住宅や共同住宅のオーナーに売り出すといった方法があります。
また、土地を分筆し一世帯ずつ売り出す方法も効果的です。
完全分離型は工事費用が高いため、売り出し価格が高くなりやすい傾向にあります。
しかし、一戸ずつ売り出すことによって、購入層が広がるため売却しやすくなるでしょう。
一方、一部共用型や完全同居型の場合は、部屋数を活かしたシェアハウスや民泊経営、寄宿舎といった活用方法もおすすめです。
このように、購入層を広げるためにも二世帯住宅以外の活用方法も検討しておきましょう。

まとめ

二世帯住宅には、完全分離型・一部共用型・完全同居型の3つのタイプがあります。
しかし、売り出し価格が高くライフスタイルが合わず、心理的瑕疵物件を疑われることから売却が難しいと言われています。
売却する際は変更登記を済ませ、内覧では生活感を残さないような工夫が必要です。
住宅以外の活用方法も検討しておきましょう。

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