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送電線下でも不動産売却できる?与える影響について解説!

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送電線下でも不動産売却できる?与える影響について解説!

送電線下でも不動産売却できる?与える影響について解説!

送電線が通っている不動産は、売却しにくいと聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
確かに送電線が通っている不動産は売却しにくいですが、決して不動産売却できないわけではありません。
とはいえ、送電線が通っていることは不動産としては不利になりますので、安く買い叩かれる恐れもあります。
そこで今回は、送電線が通っている不動産をお持ちの方に向け、送電線が与える影響や評価について解説しています。
「送電線が通っている不動産を売却したい」とお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却できる?送電線の種類とは?

不動産売却できる?送電線の種類とは?

冒頭でもお伝えしたとおり、送電線が通っていても不動産売却は可能です。ただし、送電線の正しい知識がないと騙される恐れもありますので、きちんと勉強しておきましょう。
そもそも送電線といっても種類があり、実は家に引き込まれている電線も送電線の一種です。
送電線には「低圧・高圧・特別高圧」の3種類があり、流れている電圧によって種類が異なります。

●低圧:交流600V以下 直流750V以下
●高圧:交流600V超~7,000V以下 直流750V超~7,000V以下
●特別高圧:交流、直流ともに7,000V超


水力発電所や火力発電所、原子力発電所などで作られた電気がいくつかの変電所を経て、高圧にまで減圧されます。
それまでに大きい電力を必要とする工場や新幹線、電車などの電気として使われます。
減圧された高圧は、中規模程度のビルなどに使用されるイメージです。
特別高圧や高圧を扱う施設には、電力の大きさに応じて電気主任技術者を配置する必要があります。
各住戸へは、電柱のうえについているトランスと呼ばれる変圧器で低圧に減圧され配電されます。

送電線下でも不動産売却したいけど、影響はある?

送電線下でも不動産売却したいけど、影響はある?

先ほど各住戸に引き込まれている配電線も低圧という送電線の一種と説明しました。
とはいえ、低圧線が近くにあるからといって不動産売却に影響するわけではありません。
不動産売却に影響のある送電線といえば、やはり特別高圧です。
では、送電線があると不動産売却にどのような影響を与えるのでしょうか。
建築制限がある
上空に送電線が通っている不動産には、建築制限がかかる場合があります。
主な建築制限は、垂線下水平距離範囲と離隔距離の2つです。

垂線下水平距離範囲
送電線に流れる電気の電圧が17万v以上の場合、送電線の真下から水平3mの範囲は建築が禁止されています。
つまりお持ちの不動産の真上に送電線が通っていないくても、付近を通っていると建築制限がかかる恐れがあるということです。
近くに送電線が通っている方は、電圧を確認しておきましょう。

離隔距離
先ほどの垂線下水平距離範囲と似ていますが、少し異なります。
離隔距離とは、送電線との直線的な距離のことです。
つまり垂線下水平距離範囲と違い、真下にあっても垂直距離が保たれていれば問題ありません。
離隔距離は、送電線を流れる電気の電圧によって異なります。
離隔距離を求める計算式は、以下のとおりです。

離隔距離=3+((電圧÷10,000)-3.5)×0.15
たとえば、電圧が50万vなら離隔距離は10.05m、15.4万vなら離隔距離は4.8mとなります。
送電線が低い位置にあるとかなり建築制限が厳しくなりますよね。
電力会社によってはさらに厳しい条件の場合もありますので、確認しておきましょう。
また垂線下水平距離範囲と離隔距離は、どちらかをクリアしておけば良いわけではなく、どちらもクリアする必要があります。
電圧が大きくなるほど建築制限が厳しくなりますので注意が必要です。

電力会社からの補償金

これらの建築制限により土地の所有者に対して、電力会社から補償金が支払われます。
ただし、この補償金がどのように支払わているかで不動産に与える影響は異なります。
たとえば、前の所有者や今の所有者が電力会社との契約時に一括で補償金を受け取っている場合、不動産売却に影響があるでしょう。
一方、借地のように毎年定額が振り込まれるような契約となっている場合、不動産売却において有利に働くかもしれません。
確認する方法は、不動産登記簿に地役権が設定されているか確認しましょう。
地役権とは他人の土地を利用できる権利であり、電力会社に地役権があるようなら補償金を一括で受け取って可能性があります。

騒音、嫌悪施設

鉄塔や送電線は、風が強く吹くと意外と風切り音がして、嫌う方がおられます。
「騒音がありそうなので値段を下げてほしい」やそもそも需要が少なく、不動産売却に影響が生じる恐れがあります。
また騒音だけではなく、送電線や鉄塔に圧迫感を感じたり、眺めが悪くなったりするかもしれません。
このように不動産売却に影響がある施設を嫌悪施設といいます。
たとえば、墓地や焼却場なども嫌悪施設の1つです。
とはいえ、嫌悪施設は人の感覚によって異なり一概に言えないのも事実です。
気にされない方は、本当に気にされないので「安く買えて良かった」という方もおられます。
ぜひそういった買主を見つけられるように不動産売却活動をおこないましょう。

送電線下でも不動産売却したいけど、評価は調べられる?

送電線下でも不動産売却したいけど、評価は調べられる?

不動産売却するにあたり、まずは不動産を評価する必要があります。
とはいえ、送電線が通っている敷地の評価方法なんてわかりませんよね。
ここでは、送電線が通っている不動産の評価方法と不動産売却時の確認事項をご紹介します。

評価方法

送電線が通っている場合、通常の不動産評価額から送電線が通っていることによる損失分を差し引いて求めます。
一般的に送電線が通っていると更地の評価額の30%まで評価が落ちるでしょう。
そのため送電線が通っていて影響がある範囲とない範囲と分けて評価をする必要があります。
更地の評価額とは「路線価×敷地面積」で求められます。
ただし、不動産評価額と実際の売却価格は異なるため注意しましょう。
評価額が落ちたからといって、買主が送電線を気にされないようなら、高値で売却も可能です。
また相続する際も減価できます。
送電線が通っている不動産の減価率は以下のとおりです。

●建築は可能だが、構造用途に制限がある 30%
●そもそも建築が不可 50%


相続税を計算する際も通常の評価額ではなく、きちんと減価を考慮に入れる必要があります。
余計に税金を支払う恐れもありますので注意しましょう。

不動産売却前の確認事項

不動産評価額を計算したら、いよいよ不動産売却をおこないますが、売却前に地役権設定登記は確認しておきましょう。
地役権設定登記とは、先述した「他人の土地を利用できる権利」です。
登記簿謄本を確認すれば電力会社に地役権がないかわかります。
また地役権設定登記がなくても、代わりに送電線架設保持に関する契約を結んでいる可能性があります。
送電線架設保持に関する契約とは、債券契約とも呼ばれ、送電線架設保持に関する契約を通じて継続的にお金が市支払われることが一般的です。
どちらも事前に買主に説明しておく必要がありますので、事前に確認しておきましょう。

まとめ

送電線が通っていても不動産売却は可能ですが、電圧によっては不動産売却に影響します。
とくに建築制限がある場合は、著しく不動産評価が下がる恐れがあるため注意しましょう。
どの程度の影響があるか理解し、査定を依頼する際に適正にされているか確認できるようにしておく必要があります。
売却前に必ず地役権設定登記や送電線架設保持に関する契約を確認しておき、スムーズに売却できるように準備しておきましょう。

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