3,000万円特別控除とは？実家を相続して売却する注意点をご紹介！

「離れている一人暮らしの母が亡くなってしまったけれど、自分は住む予定はなく、あとに残された自宅をどうすれば良いのか」と悩まれている方もいるのではないでしょうか。
ニュースで見る空き家問題は、他人事には思えず気になるところです。
このような方に知っていただきたいのが「3,000万円特別控除」です。
この記事では、制度の内容や注意点について解説いたします。

相続した実家の売却にあたり気になる譲渡所得税の注意点

相続した空き家を売却して利益が出たら譲渡所得税がかかりますが、税率が高いことからためらう方もいるでしょう。
現在は相続をした空き家に対して、節税に効果のある「3,000万円特別控除」があります。
まだ広く知られていない上に適用条件もあるため、あまり活用されていない特例です。
これには、空き家の増加を食い止めたいという国の考えもあり、地域社会の大きな問題となっています。
3,000万円特別控除とは、2016年度の改正に伴い導入された新しい特例になります。
相続した空き家に対して、要件を満たすことができれば、効果の高い節税となるのです。
そして、条件が合えば節税効果も高く、見逃せない制度です。
不動産を売却したとしても、儲からなかったら税金はかかりません。
したがって、儲かった方に対して税金はかかるのです。
個人で不動産売却をして出た利益については「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得は、譲渡価格（売却価格）から取得費（土地では購入費、建物では購入費から減価償却費を引いた額）と、譲渡費用（印紙税など売却に必要な費用）を引いたものです。
3,000万円特別控除が摘要されるとなると、先ほど求めた譲渡所得から3,000万円控除されて税率をかけたものが、譲渡所得税になります。
大まかに言うと、売った金額のほうが購入金額よりも高いと、譲渡所得税が発生するということになります。
したがって、譲渡所得があると税金が発生し、マイナスであればありません。
一般的に、築年数の経過とともに価格が下がってきます。
公益財団法人東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）」によると、マンションや戸建て住宅の価格は、築年数とともに下落しています。
したがって、だいたいが購入価格よりも売却価格のほうが低くなると言えるのです。
そのため、ほとんどの方が儲からないため税金が発生しないでしょう。
税金が発生するかどうかは譲渡所得を計算してからの判断になります。

実家を相続して売却際の3,000万円特別控除の条件や注意点

相続する方から離れた実家を受け継ぐ場合も、多いのではないでしょうか。
ここでは、空き家の3,000万円特別控除を受けるための適用条件をお伝えします。

家屋に関する条件

家屋に関しては、これからのことをすべて満たす必要があります。
1つ目は、相続が始まるまで暮らしていた家であることです。
2つ目は、1981年5月31日以前に建てられた家になります。
この年月日は耐震基準が改訂された日になり、これより前に建築確認申請をおこなっているものについては、耐震基準を満たしているとは限りません。
3つ目は、区分所有建築物以外の建物であることです。
マンションなどは、耐火建造物で修繕など管理組合がおこなっていることがあります。
国が問題視している空き家にはならないため、3,000万円特別控除から除外されています。
4つ目は、相続が始まるまで被相続人以外は、誰も暮らしていなかったことです。
5つ目は、相続したときから他人に貸したり有効活用していないことになります。
この5つの条件を見ても、空き家問題がうかがわれる制度と言えます。
しかし、一戸建ての場合であれば、相続してからでも控除を受けられるのです。
また、家を取り壊すためには2つの条件があります。
1つ目は、上記と同じで人に貸したり有効活用したりができないことです。
2つ目が、土地についても譲渡までに人に貸し付けたり有効活用したり出来ないことになります。
注意点としては、駐車場として貸してしまうと、控除が受けられなくなってしまうことです。

被相続人が老人ホームに入居していた場合の条件

3,000万円特別控除を受けるには、控除被相続人が老人ホームに入っていた場合に、特別な条件があります。
1つ目は、介護保険法による介護認定を受けた被相続人が相続において始まる直前まで、老人ホームなどに入所していることです。
2つ目は、被相続人が老人ホームなどに入所を開始したときから相続の直前まで家屋を使用し、また人に貸したり有効活用したりしていないことが挙げられます。

適用される期限の条件

適用期限は、2016年4月1日から2023年12月31日までとなっています。
さらに、相続が始まって3年経った日の年の12月31日までに売却すると、控除を活用できます。

譲渡に関する条件

3,000万円特別控除を活用するためには、不動産の譲渡にも条件があります。
1つ目が、1億円以下の譲渡価格であることです。
2つ目が、建物を譲渡するときに、現在の耐震基準にあっているものになります。
上記に「1981年5月31日以前に建てられた家」という条件があります。
そのままだと、家屋の条件に足りないため、譲渡の条件に当てはまりません。
したがって、譲渡するためにはリフォームをして、耐震基準を満たす必要があります。
しかし耐震工事は数百万円と高額になるため、建物を解体して土地の売却をするほうが、無理のない選択かもしれません。

実家を相続して売却するまでに放置した場合の注意点

実家を売却しようと思ってはいても、買い手が見つかるまでには時間もかかります。
空き家のままで長期間放置してしまうと、特別控除が活用できなくなるため注意が必要です。
この章では、空き家を放置している間、負担になってしまう税金について解説します。

空き家にも税金がかかる

固定資産税と都市計画税は、持ち家だけではなく空き家にもかかってきます。
基本的には課税標準（市町村によって定める土地の価値である）の1.4%分、都市計画税は課税標準の0.3%分になります。
土地が30万円、建物が20万円を超えなかったら固定資産税は課税されません。
さらに、戸建て住宅やアパートなど居住用の建物であれば、住宅用地の軽減措置特例に基づいて適用されます。
敷地面積200㎡までで固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
また200㎡を超える部分については、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3と減税されるのです。
しかし、更地の場合は住宅用地の軽減措置特例に当てはまらないので、建物があるときと比較すると高くなってしまいます。

空き家にかかる税金を払う時期は？

空き家などの不動産も例外ではなく、1月1日時点の所有者に対して納税通知書を送付します。
送付されたのちに納税をしなかった場合には、資産を差し押さえられたり容赦なく徴収されたりするかもしれません。

2015年の税制改正による影響

2015年の税制改正までは、納税額は空き家のままのほうが減税になりました。
しかし、税制改正によって適切な管理がおこなわれていない空き家等について固定資産税は減税にはならず、上がることになりました。
特定空き家（放置していると回りに悪影響を及ぼすと判断された空き家）として、行政に指定されないよう、維持管理する必要があります。
空き家を売却するのであれば、住まなくなった日より3年目の年末までに引渡すと、3,000万円までの所得税が控除されます。
そのため、用途がないのであればできるだけ早く、売却するのがおすすめです。

まとめ

前もって税金や特例を知っていると、今後の対策を立てやすくなります。
空き家の売却について3,000万円特別控除を活用できる期限を知っていると、売却のプランも立てやすくなるでしょう。
不動産売却は、高額になるため税金も軽視できません。
「相続した実家を売りたいけれどどうしたらいいのか」悩んでいる方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。