浸水想定区域の家は売れる？スムーズな売却のポイントもご紹介！

最近は集中豪雨や大型台風の発生などで、水害被害が増加し、不動産購入の際は浸水想定区域を確認する方が多くなっています。
では浸水想定区域に建つ家を売却するのは無理なのでしょうか。
そんなことはありません。
今回は売却価格への影響やスムーズに売却するためのポイントなどとともにご紹介してまいりますので、浸水リスクのある家を売りたい方は参考にしてみてください。

浸水想定区域とは何か？売却したい家は区域にある？

そもそも浸水想定区域とは何かというと、国土交通省が公表しているもので、水害が発生した際に浸水すると考えられる区域を示したものです。
浸水想定区域には、洪水浸水想定区域、内水浸水想定区域、高潮浸水想定区域の3種類があります。
洪水浸水想定区域とは雨によって河川が氾濫した際に浸水する恐れがある区域のことです。
2015年の改定からは、増える豪雨災害を受け、1000年に1回の大雨を想定して作成されています。
購入当初や査定をしてもらった当時には浸水区域になくても、現在では区域に含まれているということもありますので、河川が近い場合は必ず確認しておきましょう。
内水浸水想定区域は、下水道の雨水排水能力が降る雨の量を上回ったときに浸水する恐れのある区域のことです。
この浸水は河川があふれていなくても起こり、浸水深は低いですが洪水より発生頻度は高いとされています。
高潮浸水想定区域の浸水は、水防法もしくは国土交通省令で定められた海岸について、これまでの最大規模の台風を基準にして高潮による氾濫で想定される浸水です。
今回はとくに関心の高い洪水浸水想定区域を中心にみていきましょう。
最近は、数十年に一度の規模と言われる大雨や豪雨が毎年のように発生していることもあり、売却予定の家が浸水想定区域に含まれると売却に影響がないか心配になることもあるでしょう。
洪水浸水想定区域の確認方法は、国や都道府県が発表している「洪水浸水想定区域図」もしくは区市町村が発表している「洪水ハザードマップ」でご確認いただけます。
想定区域図は浸水想定区域と水深、浸水継続時間を確認でき、ハザードマップはそれにくわえて避難場所や避難経路など、避難時に必要な情報も盛り込まれたものです。
自治体によっては都道府県でも詳しいハザードマップを作成していることがあります。
ハザードマップは区市町村の役所で配布や閲覧できますが、インターネットで公開している場合もあります。
そのほかに、国土交通省が提供する「地点別浸水シミュレーション検索システム（通称浸水ナビ）」も有効です。
こちらでは時間ごとの浸水被害の推移を見ることができますので、より浸水被害をイメージしやすいのではないでしょうか。
ただし、全地域で調べられるわけではありませんのでご注意ください。

浸水想定区域にある家は売れる？売却価格の影響は？

さて、想定区域内にある不動産売却では、購入希望者はいるのか、価格が下がるのではないかなど心配される方が多いと思います。
基本的に、浸水想定区域でも売却はでき、評価価格から下げずに売却することも可能です。
そもそも、不動産価格の評価は水害リスクも考慮したうえで決まっています。
つまり、最初から加味されているので、想定区域に入っているから値下げになるということはありません。
ただし、評価後に新たに浸水想定区域に含まれた場合は値下げの要因となる可能性がありますので注意が必要です。
不動産売買では、物件が洪水浸水想定区域に入っている場合は重要説明事項として水害リスクを買主にきちんとお伝えする必要があります。
各地を襲う豪雨により、河川の氾濫で甚大な被害が発生していることを受け、国土交通省は令和元年7月から宅地建物取引業施工規則の一部改正がおこない、それを義務付けています。
また、原則としては浸水リスクは価格に織り込み済みのため売却価格は下がりませんが、想定される被害規模によっては影響を与えることはあり得るのです。
たとえば、過去に実際に浸水被害を受けたことのある家ですと、建物の損害や再発リスクが懸念され、市場価格は下がり、7～8割まで安くなってしまうことがあります。
浸水被害にはあったことがなくても、浸水想定区域図やハザードマップでは浸水深が提示されていますが、これが大きいほど価格が低くなってしまうでしょう。
家屋が倒壊するような区域については、「家屋倒壊等氾濫想定区域」として示されますが、この区域にある場合は損害が大きくなるため価格は低くなります。
これらはいずれももし災害にあった場合に被害が大きいことがネックになります。
浸水被害が起きると予測されるほどの降雨量がどのくらいの頻度で起きているかなども家の価格に影響がでるでしょう。

浸水想定区域にある家をスムーズに売却するためのポイントとは？

買主としては浸水リスクのある不動産はなるべく避けたいのは当然です。
また豪雨災害は決して他人事ではなく、自分の身にいつ起きてもおかしくないからこそ一人一人の防災意識も高まっています。
しかし、ポイントを押さえておけば売れる可能性は高くなります。

なるべく早く売りに出す！

一度でも家が浸水被害にあってしまうとその価値は下がり、売れにくくなります。
もし、売りたい家が浸水想定区域にあるなら、被害が発生する前に売りに出しましょう。
浸水被害にあう前なら相場に近い価格で売却が可能になります。
今まで浸水被害にあったことがないといっても、自然災害はいつどこで起こるかわかりません。
ニュースなどでも「こんなことは初めてだ」というインタビューをよく見かけますが、被害がなかった区域にいつ被害があるかはわかりません。
そのため、浸水被害に合って価値が下がる前に、売却を考えるなら早めに行動を起こしましょう。
では、もし浸水被害にあってしまった不動産を売るにはどうすれば良いのでしょう。

ホームインスペクションをしてから売り出す

浸水被害にあった場合は、その不動産の状況をきちんと診断するのがおすすめです。
これをホームインスペクション、住宅診断と言います。
建築士などの専門家に、住宅の劣化状況、欠陥の有無、リフォームや修繕の必要性などを診断してもらいます。
浸水した建物は一般人が見逃しているところでその影響を受けていることがあるため注意が必要です。
専門家による診断があれば買主の安心につながります。
また、売主からしても、家の欠陥などに気づかないまま売却することや、リフォームをする場合にも見えていなかった欠陥によるリフォームの失敗などを避けるメリットがあります。
診断の費用相場は5万から10万円ですが、売却後のトラブル回避のためにも受けておくべきでしょう。
なお、ホームインスペクションの診断結果で家に影響がなかった場合でも買主への報告義務は発生しますので注意が必要です。
もし、買主に告知せず、浸水被害にあった場合は説明義務違反で損害賠償を請求されることがありますので、必ずお伝えしましょう。
買主としては、浸水リスクがある家はなるべく避けたいところですが、河川周辺は一方で魅力も大きいです。
交通の利便性や豊かな自然があるなどの住環境は高いアピールポイントになりますので、こうした価値も伝えていけると良いでしょう。

まとめ

近年増加する経験したことのないような集中豪雨や大型台風の発生や、それに伴う水害の発生の多さが不動産売却にも影響を与えています。
浸水想定区域に売りたい家があっても、不動産の価格を値下げする必要はありませんが、早めの売却行動を起こすことが鍵です。
ご検討の際はぜひお気軽に弊社までご相談ください。