不動産は、購入時より売却時のほうが価格が下がっています。
それは、経年劣化によって資産価値が減少してしまうからです。
資産価値は、耐用年数を基準に決まりますが、一体どのような基準なのでしょうか？
本記事では、不動産売却において知っておきたい耐用年数について解説しています。
建物構造別にもご紹介しているので、売却を検討してる方はぜひ参考にしてみてください。
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不動産売却において、耐用年数は重要なポイントとなります。
というのも、築年数の経過とともに減少してしまった資産価値は、耐用年数を基準にするからです。
不動産売却では物理的耐用年数・法定耐用年数・経済的耐用年数の3つに分類され、それぞれ意味が異なります。
それぞれの特徴を知っておくと、売却のときに役立つでしょう。
物理的耐用年数
経年劣化によって建物が使用できなくなるまでの年数を意味します。
ただ不動産は使用状況によって変化しやすいため、用いられることはほとんどありません。
そのため、一般的にテレビやバッテリーといった家電製品に用いられています。
材質の品質や構造物の仕組みを維持するために欠かせない年数といえるでしょう。
この年数を過ぎると、満足に使用できなくなります。
法定耐用年数
建物の価値を公平に算出するために設定された年数です。
国によって定められ、税法上価値を有していますが、経過したからといって使用できなくなるわけではありません。
3つある耐用年数のなかでもっとも目にする機会が多く、不動産の種類や構造、用途によって一律に決められています。
建物の価値を判定するのに欠かせない年数でしょう。
経済的耐用年数
物の価値がなくなるまでの年数を意味します。
物が壊れるまでの年数を物理的耐用年数とすると、こちらは物の価値がなくなるまでを指しますが、経過したからといって使用できなくなるわけではありません。
また年数は、どれくらい劣化しているか、建物の機能やメンテナンスなども踏まえて算出されます。
公平性を出すために欠かせない年数といえるでしょう。
ちなみに不動産の耐用年数は、一般的に木造一戸建て住宅で22年、鉄筋コンクリート造のマンションで47年になります。
しかしこの年数は税務上の基準になるため、上記のような3つの耐用年数が用いられるというわけです。
建物構造別の耐用年数について
不動産売却をするうえで3つの耐用年数を知っておくことはとても大切です。
一方で、建物構造にも耐用年数が設けられています。
一般的に建物の種類は一戸建て・中古一戸建て・マンション・木造アパートに分けられますが、ここでは一戸建て・マンション・木造アパートの3つに分けて解説します。
一戸建て
先ほども述べたように、一戸建て住宅は22年の耐用年数が税務上の基準となっています。
しかし、この年数はあくまで新築の木造住宅を指します。
そのため、同じ一戸建てでも中古の木造住宅になると年数は短くなるでしょう。
また資産価値の計算方法も異なります。
新築木造住宅の場合、建物価格が4,400万円とすると、毎年200万円もの資産価値が減ります。
22年後には0円になるため、1年あたりの下落率は大きいことが分かります。
一方で中古の木造住宅は、（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20%という計算方法になります。
たとえば築10年なら耐用年数は14年です。
築年数が法定耐用年数を超えている場合は、×20%を忘れないようにしてください。
マンション
マンションは、一般的な鉄筋コンクリート造と高層マンションで多く用いられている鉄骨鉄筋コンクリート造では年数は微妙に異なります。
しかし、どちらの場合でも木造の建物構造よりは頑丈なため、一戸建てよりも長い47年が設定されています。
中古マンションは中古一戸建てと同様の計算方法になりますが、それでも一戸建てと比較すると資産価値の下落は低いといえるでしょう。
木造アパート
木造アパートに用いられている木造は、一戸建てとは異なる「木骨モルタル造」が採用されています。
木骨モルタル造の耐用年数は20年、一戸建てよりも短く、資産価値の下落スピードも速いため不動産売却をする際は査定結果も低くなりやすいでしょう。
以上のように、一戸建て・マンション・木造アパートそれぞれの建物構造において、もっとも耐用年数が長いのはマンションであることが分かりました。
また定期的なメンテナンスがしっかりおこなわれているマンションは、さらに年数が長くなるでしょう。
設備の場合
ちなみに、アーケードや日よけ設備などは8～15年といわれています。
金属製のものであれば15年は持ちますが、それ以外の設備は8年と定められているため、年数が経った設備は見直すようにしましょう。
とくに電気設備や給排水設備は扱い方によって年数は短くなります。
不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係
耐用年数についてご説明してきましたが、これらはすべて不動産の「減価償却」を計算するために定められたものです。
そして、経年劣化による資産価値の減少を減価償却費と言います。
不動産売却することでどれくらいの利益を生じたかの計算方法は「売却代金－取得費（減価償却費を引く）－手数料」になります。
ここでは、減価償却と減価償却費について解説します。
減価償却とは
不動産の取得費用を一定年数に分け、経費として計上することを減価償却と言います。
そして、不動産売却をした場合に減価償却費として計上します。
減価償却が必要になるのは、賃貸収入を得ている場合と建物売却時です。
アパート・マンションの経営で得た賃貸料は、確定申告をしなければいけません。
このとき、不動産所得用の経費として計上が可能になります。
もうひとつは、建物売却時です。
売却して得た利益を「譲渡所得」と言いますが、これにはさまざまな税金（所得税や住民税）がかかります。
また売却で得た利益ではなく、売却までにかかった費用を売却費用から差し引いたものを指します。
ちなみに、譲渡所得の計算方法は「収入金額－取得費－譲渡費用」になります。
減価償却の計算方法
減価償却費は、「取得費×償却率」で計算します。
その際、知っておきたいのが建物取得費・建物と土地の割合・物件の耐用年数・償却率です。
建物取得費は不動産の建物の分だけかかる費用のことで、土地は劣化しないため含まれません。
建物と土地の割合は、取得費を確認するために必要不可欠です。
売買契約書や譲渡対価証明書などに金額の区別が記載されていない場合、固定資産税評価額を参考に計算することができます。
償却率は、法定耐用年数をもとに国税庁の「減価償却資産の償却率表」から調べます。
不動産取得税の税率について
税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間は、短期譲渡所得が5年以下、長期譲渡所得が5年超です。
所得税は前者が30%、後者が15%になり、住民税は9％と%、復興特別所得税を含んだ合計は39.63%と20.315%となっています。
たとえ売却で大きな利益を得たとしても、前述したような税金が課される場合があるため、事前に確認しておくと安心です。
まとめ
不動産売却をするうえで、耐用年数を知っておくことはとても大切です。
なかでも法定耐用年数は建物の減価償却費を知ることにも繋がりますから、知っておくと役に立つでしょう。
また減価償却費は不動産取得税がどれくらい必要になるかもわかるため、きちんとした知識を得て不動産売却に用いてください。
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