建物の査定はどのような方法でおこなう？具体的な査定方法をご紹介

不動産を売却する際には売却額を決定するため、建物の査定をしなければなりません。
しかし、査定方法にはいくつかのものがあり、それぞれしっかりと確認しておくことが安心な売却につながります。
そこで、ここでは建物の査定方法から代表的なものである原価法と収益還元法をご紹介します。
建物の売却・査定をご検討中の方は、ぜひご確認ください。

建物の査定方法は原価法と収益還元法の2種類

建物の査定方法には原価法と収益還元法の2つがあります。
それぞれどのような査定方法であり、どのような特徴を持っているのか確認してみましょう。

原価法

原価法とは建物を一度すべて解体し、まったく同じものを建て直す場合にかかる原価を求めてから査定額を計算していく方法です。
計算には老朽化している部分を経過年数に応じて差し引くことをおこなっていきます。
このように原価を求めるので専門家でないと算出がなかなか難しいです。
そして、原価法にはさらに簡易的に計算するものと複雑にしっかりと計算するものがあります。
それぞれの計算式は以下のとおりです。

簡易版
簡易版の計算式は以下を用いて計算されます。
再調達単価×延床面積÷耐用年数×残像年数（耐用年数－築年数）
再調達単価は国土交通省の「建物の標準的な建築価額表」に目安が掲載されています。
また、耐用年数も構造別で公表されているデータです。
ですので、簡易版は自分で計算することもできます。
まずは建物の状況を確認し、1つずつ値をあてはめていきましょう。

複雑版
簡易版の計算方法では、再調達価格に工務店の値段の差が考慮されていない、リノベーションや太陽光システムなどのオプションが評価されていないなどの問題が出てきます。
そういった項目も入れ、さらに具体的な値を算出したいのであれば、下記の計算を用いなければなりません。
再調達価格×品等格差率×規模修正率×原価率×メンテナンス補正率×延床面積
こちらはさらに項目が増えているため、より現実と近い値を算出することが可能です。
しかし、メンテナンス補正率など自分で算出することが難しいため、不動産会社に依頼することがおすすめになります。

収益還元法

2つ目の査定方法は収益還元法です。
そして、収益還元法はさらに直接還元とDCFと2つの方法に分かれます。
こちらについてもそれぞれの概要について確認しておきましょう。

直接還元法
直接還元法は利回りから売却金額を算出する方法です。
そして、この利回りは表面利回りと呼ばれ、建物に対してどのぐらいの家賃収入が得られるのかといった利回りになります。
表面利回りの算出式は以下のとおりです。
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
もし、賃貸経営をおこなっていないのであれば、近隣の相場などから値を予想します。

DCF法
DCFはDiscounted Cash Flowの略称であり、キャッシュフローを扱う方法になります。
こちらは専門性がとても高く、自分で計算することはなかなか難しいです。
しかし、減価修正や担保評価など計算方法が複雑なため、算出額は比較的現実のものと近くなります。
もし、DCF法をおこないたいのであれば、不動産会社へ相談をおこないましょう。

実務ではどれを使用する？

ここまで原価法と収益還元法の2つをご紹介しましたが、実務ではどちらを用いていくのでしょうか。
実際には原価法は用いず、収益還元法を用いることが一般的です。
そのため、原価法はおおよその目安を自分で確認する際に用いていきましょう。
もし、計算方法などに不安が残っているのであれば、弊社までお気軽にご相談ください。

建物の査定前に長期優良住宅であるのか確認しよう

建物の査定・売却額には長期優良住宅が深く関わってきます。
では、長期優良住宅とはどのような住宅を指すのか、そうであるとどのようなメリットがあるのかを確認しておきましょう。

長期優良住宅とは

まず、長期優良住宅とは長期間にわたって良好な状態で使用できる住宅のことを指します。
そして、長期優良住宅には下記のようなメリットがあります。

●トラブル時に専門機関に対応してもらうことができる
●地震保険料が割引される
●住宅ローンなどで優遇が受けられる

長期優良住宅であるとこのようなメリットが出てくるため、条件を満たすのであれば住宅評価制度の利用をおすすめいたします。
では、どのような条件を満たしていると長期優良住宅となるのかを確認していきましょう。

評価項目・条件

長期優良住宅において必須となっている評価項目は、構造、劣化、維持管理、温熱環境（エネルギー消費）の4つに分かれます。
まず、構造は耐震等級によって判別が可能です。
耐震等級には3～1の3段階がありますが、売却を考えている建物がどれに当てはまるのかを確認していきましょう。
次の劣化も同様に劣化対策等級3～1の3段階で判別が可能です。
3つ目の評価項目である維持管理は維持の容易さであり、こちらも等級3～1で判断されます。
基本的な配慮があると等級2、とくになければ等級1となることが多いです。
最後の温熱環境（エネルギー消費）は熱損失がどれだけないのかの指標になり、等級4～1の4段階で分けられます。
温熱環境は快適に省エネで過ごすことができるレベルであるため、次の入居者にとっても重要な項目です。
以上の4つが必須項目ですが、それ以外にも火災時の安全や音環境なども項目として入る可能性があります。
そのため、自分で判断するのではなく専門家へ依頼することで住宅性能評価書を受け取り、建物の性能を把握していきましょう。

取得時の注意点

取得時の注意点としては、費用が挙げられます。
物件や依頼先によって異なりますが、住宅性能評価書の取得には10～20万円ほどかかることが一般的です。
住宅性能評価書はいつでも取れば良いものではなく、売却前がおすすめになります。
そのため、売却額を得る前に出費が必要になるため注意が必要です。
しかし、前述のようにさまざまなメリットが出てくるため、無理がなければ申請をおこなっていきましょう。

建物の売却はいつがベスト？

ここまで建物の売却前に必要な査定や、効果的におこなうための長期優良住宅をご紹介しました。
しかし、そもそも建物はいつ売却するのがベストなのでしょうか。
ここで、いつ売却すべきかについても確認しておきましょう。

建物（居住用不動産）はいつが高く売れる？

建物の売れ筋は新築後10年と言われています。
実際の市場としても築10年以下の建物を探している方が多いです。
しかし、近年では10年以上経過していてもリノベーションなどで価値が上がることもあります。
そのため、何もしない場合は10年以内に売却することがおすすめと認識しておきましょう。
また、築25年経過すると住宅の価値はほとんどないとみなされてしまいます。
ですので、リノベーションで価値を上げることは可能だとはいえ、25年以内に売却することがおすすめです。
このように建物の売却はいつするのかで売却益が大きく変わってしまいます。
また、所有期間が10年を超えるかどうかで譲渡所得税率が変わることも特徴です。
そのため、譲渡所得税と売却額のバランスを考えなければなりません。
居住者全員といつ売却すべきかを話し合い、ベストな時期を選んでいきましょう。
いつがベストなのか分からない場合は、弊社までお気軽にご相談ください。

まとめ

今回は、建物の査定方法、長期優良住宅、いつ売却するべきかをご紹介しました。
建物を売却するためには査定が必須であるため、しっかりと確認しておかなければなりません。
ご自身にあった査定方法、タイミングで売却を適宜進めていきましょう。