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不動産の相続でトラブルになりやすいケースとは?解決方法もご紹介!

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不動産の相続でトラブルになりやすいケースとは?解決方法もご紹介!

不動産の相続でトラブルになりやすいケースとは?解決方法もご紹介!

不動産相続の予定のある方にとって「相続に関するトラブル」は不安要素の一つではないでしょうか。
相続人が複数人いた場合、平等に分けることが難しくトラブルに発展するケースや、相続した不動産の名義変更ができていなかったケースなど、不動産の相続に関するトラブルは決して少なくありません。
そこで今回は、不動産を相続する予定のある方に向けて、不動産の相続でよくあるトラブルと解決方法についてご紹介します。

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トラブル①不動産の相続人同士でトラブルになるケース

トラブル①不動産の相続人同士でトラブルになるケース

不動産の相続は、相続する人数が多ければ多いほどトラブルに発展する確率は高くなります。
「不動産の相続トラブルで3割以上が関係を修復できない」とも言われており、そのような事態を避けるためには事前の対策が必要です。

相続人同士の意見がまとまらない

不動産の相続はお金のように分けることができないため、複数人の相続人がいた場合は遺産分割協議で意見がまとまらないケースも少なくありません。
とくに相続財産のなかで不動産がもっとも価値の高いときは、誰か相続するのか意見がまとまらず、トラブルに発展するケースが多いです。
たとえば、相続人のうち1人が長年親と同居していたとします。
同居していた相続人にとっては、長い間親を支えてきた自分が相続するべきだと感じるでしょう。
しかし各相続人の意見もあるため、なかなか話し合いがまとまらない事態になってしまうのです。
遺産分割の際になって前妻との間に授かった子どもや認知していた子どもが名乗り出てくるケースもあり、協議が白紙に戻ってしまこともあります。

解決方法:生前に遺言書を作成しておく

遺産分割に対する相続人の意見がまとまらず、トラブルへと発展してしまうケースのほとんどは、両親など被相続人からの遺言書がありません。
遺言書がない場合は国が定めた法定相続の相続分割合にしたがって相続を進めていきますが、相続人が複数人いたり不動産などの物理的に分割できない相続財産があったりすると法定相続だけでは解決できないことがあります。
そのため、生前に被相続人が遺言書を残すことは、もっとも相続に関するトラブルのリスクを軽減できる方法です。
遺言書を作成すると「法定相続人ではない親族だけど、長年介護してくれた方に遺産を相続したい」などの思いを反映することができます。
遺言書は、自分で作成する「自筆証書遺言」と公証役場にて法律の専門家である公証人が作成する「公正証書遺言」の2種類が主に使用されています。
自筆証書遺言はいつでも手軽に作成でき費用もかかりませんが、改ざんのリスクや遺言内容によっては無効になる場合があります。
一方で公正証書遺言は法令で定められた手数料が必要ですが、内容が公証人に証明された書類のため、確実に遺言書として利用することが可能です。
不動産の相続トラブルを起こさないためには、生前に公正証書遺言を作成することをおすすめします。

トラブル②不動産を相続人で平等に分割しようとするケース

トラブル②不動産を相続人で平等に分割しようとするケース

相続する遺産は相続人同士で平等に分割したいと思う方が多いでしょう。
しかし、不動産の場合はお金と違いスムーズに分割できるものではなく、平等に分けることが難しいためトラブルに発展しやすいです。
不動産を平等に分割する方法は主に4つあるため、それぞれの特徴を理解したうえで、どの分割方法にするか話し合いをおこないましょう。

解決方法①換価分割

不動産を平等に分割する一つ目の方法は換価分割です。
換価分割とは相続する不動産を売却し、現金化してそのお金を相続人で分ける方法です。
現金化することで、相続人全員が平等な金額を受け取ることができる点が換価分割の大きなメリットと言えます。
ただし、売却には相続人全員の合意が必要であることや売却価格の意見がまとまらない、売りに出したものの購入者が現れないなどの懸念点もあります。

解決方法②現物分割

現物分割とは、相続した不動産をそのままの状態で平等に分ける方法です。
登記簿で1つの土地とされているものを相続人の数に分割し、分割された土地を各相続人が所有することで平等に相続することができます。
しかし、土地の上に物件が建っている場合は、この方法で分割することはできません。
また土地のみの相続であったとしても、分割によって面積が小さくなり土地をうまく活用する手段がなかったり、土地の評価額が大きく低下してしまったりすることがあります。
土地の形状が綺麗な四角であるケースは稀であり、そもそも平等に分割できない可能性があるでしょう。

解決方法③共有分割

共有分割とは、相続した不動産を相続人全員の共有名義にする方法です。
現物分割と違い土地の上に物件が建っている場合でも、相続割合に応じて平等に分割できます。
たとえば、4人の相続人で共有分割をすると1人25%ずつ不動産の所有権を持つ、ということです。
共有分割を用いることで、遺産分割協議の話し合いはスムーズに進むでしょう。
しかし、不動産売却や修繕をおこなう際には名義人全員の同意が必要になるため、意見が合わずにトラブルへと発展してしまうことも珍しくありません。
また、共有分割した不動産が子どもの世代、孫の世代へと相続されるたびに所有者が増え続け、管理の行き届かない活用困難な不動産になってしまうことが考えられます。

解決方法④代償分割

最後にご紹介する方法は代償分割です。
代償分割とは相続人の1人が不動産を相続する代わりに、残りの相続人に代償金を支払うことで解決する方法です。
たとえば、同居していた相続人はそのまま自宅として住み続けたいが残りの相続人は換価分割を望んでいるなど、遺産分割協議が進まない場合に用いられます。
しかし、不動産を相続する相続人が代償金を支払えない、不動産以外に遺産がなく残りの相続人が相続できる財産が大きく減少してしまうなどのデメリットが挙げられます。

トラブル③不動産を相続したら名義変更がされていなかったケース

トラブル③不動産を相続したら名義変更がされていなかったケース

いざ不動産を相続しようと登記簿を確認してみると、物件の名義が親のものではなく一代までの祖父のままになっていたというケースです。
これまで不動産の名義変更は義務化されておらず、変更期限なども定められていなかったことから、相続時に名義が被相続人のものではないと気づくケースは実際に多くあります。
名義変更がされていなかった場合、登記簿の名義人の遺産分割協議の内容から確認する必要がありますが、見つからない場合は遺産分割協議書を作成するところから始めなければならず、多くの労力と時間がかかってしまいます。
このように相続登記がされないままの不動産が多くなっていることから、令和6年10月から相続登記が義務化となりました。

解決方法:不動産登記を生前に確認する

不動産を相続する予定がある方は、親が健康なうちに登記簿を確認しておくことをおすすめします。
登記簿を確認したい場合、以前は法務局へ行く、または郵送で交付請求する必要がありましたが、現在はインターネット経由で閲覧できます。
親が健康なうちに名義変更がされていないことを発見できたら、当事者に進めてもらうことができ、スムーズな解決が期待できるでしょう。

まとめ

不動産の相続では、遺産分割協議が進まなかったり分割方法で意見がまとまらなかったりするトラブルが少なくありません。
不動産を相続する予定がある方は、親が健康なうちに遺言書を作成してもらう、登記簿を確認して名義の変更ができているか確認するなど事前にトラブルへの対策をおこなうことをおすすめします。

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