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不動産の売却方法「入札方式」とは?メリット・デメリットや売却までの流れ

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不動産の売却方法「入札方式」とは?メリット・デメリットや売却までの流れ

不動産の売却方法「入札方式」とは?メリット・デメリットや売却までの流れ

所有する不動産の売却方法の一つに「入札方式」があります。
これまで自治体や企業間の不動産売却で活用されてきましたが、現在はインターネットで入札方式が導入されるなど、個人でも利用できる環境が整備されています。
入札方式を用いる不動産売却は、一般的な売却方法とどのように違うのでしょうか。
そこで今回は、不動産の売却を検討している方に向けて、入札方式とはなにか、メリット・デメリットについてご紹介します。
入札方式の流れについてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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不動産の売却方法のひとつ「入札方式」とはなにか

不動産の売却方法のひとつ「入札方式」とはなにか

不動産売却に用いられている入札方式とは 、1つの不動産に対して複数の購入希望者が買取を申し出るオークション形式の売却方法です。
最終的に、もっとも高い価格をつけた方がその不動産を購入できます。
入札方式による不動産売却の多くは工場の跡地や国が差し押さえた不動産を売却するケースに用いられてきましたが、近年は個人が所有する不動産においても利用されるケースが増加しており注目度が高まっている売却方法です。

一般的な不動産売却方法「相対方式」との違い

所有する不動産を売却する際は、不動産会社を仲介して買い手を探し、売り手と買い手の両方の合意によって売買契約を結ぶ「相対方式」による売却方法が一般的です。
オークション形式で不動産売却を進める入札方式と一般的な売却方法である相対方式では「売却価格の決定方法」と「買い手の決定方法」の2つの点で違いがあります。

違い①売却価格の決定方法
一般的な不動産売却であっても入札方式であっても、売り手の希望価格を設定できるところに違いはありません。
ただし、一般的な不動産売却は希望の売却価格に対して購入を希望する方が名乗り出るため、売却価格を上回る金額で売却できるケースはほとんどありません。
その点入札方式は、購入希望者が多ければ希望の売却価格より高く売れる可能性は十分にあります。
売却価格がどのように定められていくのかという部分に通常の不動産売却との大きな違いがあると言えるでしょう。

違い②買い手の決定方法
通常の不動産売却では、売りに出されている不動産の購入を希望した方が売り手と交渉する権利を得ます。
先着順ですが、条件や価格が折り合わない場合は次の購入希望者を待つことになります。
一方入札方式による買い手の決定方法は「競り上がり方式」と「ポスティング方式」に分かれます。

●競り上がり方式:入札価格が更新されるたびに価格が上がり続ける仕組み
●ポスティング方式:参加者1人につき1度だけ入札できる仕組み


どちらの方式の場合であっても1回限りの入札で買い手が決定しますが、売却に応じるかどうかは入札価格のほか条件などを総合的に判断するケースが一般的です。

入札方式は大きく分けて2つのタイプがある

入札方式は複数の種類に分類されますが「一般競争入札」と「指名競争入札」の2つのタイプが代表的です。

タイプ①一般競争入札
一般競争入札とは不特定多数の入札参加者のなかから、売り手の条件にもっとも適した買い手を選ぶ方法です。
一般的な入札方式のタイプであり、不動産売却の取引に適しています。
参加資格がきちんと示されることから、買い手の公平性が高いという点がメリットとなります。

タイプ②指名競争入札
指名競争入札とは、事前に決められた入札への参加資格を満たしている方だけが参加できるタイプです。
最終的に売り手へ好条件を提示した方を選ぶ点は一般競争入札と相違ありませんが、前もって参加者が絞られる点が異なります。

不動産売却に入札方式を用いるメリット・デメリット

不動産売却に入札方式を用いるメリット・デメリット

近年注目されている入札方式での不動産売却には、どのようなメリットがあるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
ここでは、不動産売却に入札方式を用いるメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

入札方式によるメリット3つ

入札方式による不動産売却には、主に3つのメリットがあります。

メリット①高価格での売却が期待できる
入札方式を用いるもっとも大きなメリットは、希望する売却価格より高値で売却できる可能性があることです。
とくに、競り上がり入札では参加者同士の入札価格が見え、かつ何度も入札できることから価格論争が起こりやすく、予想以上の高価格で落札されるケースも少なくありません。

メリット②売買契約が成立する確率が高い
入札方式を用いた不動産売却は不動産会社などの法人を対象としておこなっているケースが多いため、売買契約が成立する確率が高く、不動産をスムーズに引き渡すことができます。
買い手が個人の場合、住宅ローンの審査が通らなかったなどの理由で一方的に契約をキャンセルされるリスクが伴いますが、法人の場合に契約破綻の心配はほとんどないでしょう。

メリット③早期売却を目指せる
不動産売却に入札方式を用いることで、不動産のスムーズな売却、引き渡しが期待できます。
一般的な不動産売却では買い手と交渉をおこない契約成立に至らなかった場合、再度売却活動をやり直すことが必要です。
一方、入札方式では1度に購入希望者を募集して入札をおこなうため、短期間かつ高効率で売却できる可能性があります。

入札方式によるデメリット

入札方式で不動産を売却すれば、必ずしも高価格で売却できるわけではありません。
購入希望者が現れないことや、希望する売却価格よりも低く落札されてしまうケースもあります。
はじめの売却価格を高く設定しすぎてしまって購入希望者が集まらないケースもあれば低く設定しすぎて利益を得られないケースもあるため、価格設定がとても重要になります。
基本的に入札方式は複数人の参加者によって入札をおこないますが、入札期間に購入希望者が現れずに入札が実施できない事態になることも考えられます。
不動産売却に入札方式を用いることで短期間で売却を目指せますが、買い手が現れず売却できない可能性もあることを覚えておきましょう。

不動産を入札方式によって売却するときの流れ

不動産を入札方式によって売却するときの流れ

入札方式を用いて不動産を売却するときの流れは、主に以下のとおりです。

●流れ1. 査定・相場を確認して価格を設定する
●流れ2. 不動産会社に入札の仲介を依頼する
●流れ3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
●流れ4. 入札方針の確認・入札参加者の募集・入札を実施する
●流れ5. 落札者と売買契約を結ぶ・物件を引き渡す


入札方式によって不動産売却をおこなう際は、まず希望する売却価格を設定するところから始めましょう。
先述したように売却価格の設定はとても重要になるため、相場を確認して適正な価格を設定します。
また、希望する売却価格より低い価格で入札されてしまった場合のことを考えて、売却の際に譲れない条件を具体的にまとめておきましょう。
入札の仲介を依頼したら、仲介業者が入札の参加希望者を募り、オークションが開催されます。
もっとも高値で入札した方と売買契約を結び、物件を引き渡して不動産売却は完了です。
所有する不動産を入札方式によって売却する場合、通常の売却方法と異なる点も多いため、事前に流れを把握しておくことでスムーズな売却をおこなうことができるでしょう。

まとめ

「入札方式」という、オークション形式によって不動産を売却する方法があります。
一般的な売却方法と違い、1度の入札で買い手を決めることや高値での売却が期待できます。
一方で、売却価格や状況によっては買い手が見つからないケースもあるため、売却する際は価格設定を慎重におこないましょう。

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