どちらがお得？住宅ローン控除と3,000万円特別控除についてご紹介！

不動産売買は大きなお金が動く取引であるため、利用できる制度を事前にしっかり確認しておかなければなりません。
利用できる主な制度としては、不動産購入において適用できる「住宅ローン控除」と、売却時に利用できる「3,000万円特別控除」があります。
そこでここでは、住宅ローン控除と3,000万円特別控除のどちらを用いるほうが効果的であるのかを解説します。
マイホームの買い替えをご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

住宅ローン控除と3,000万円特別控除とは？

そもそも、住宅ローン控除と3,000万円特別控除とはどのような制度なのでしょうか。
どちらのほうがお得であるのかを確認する前に、概要をしっかりと確認しておきましょう。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、ローンを組んで新築住宅を購入する際、年末時点で残っているローン残高の0.7%が、入居から13年間にわたって所得税・住民税から控除される制度です。
たとえば年末時点でローン残高が2,000万円残っている場合、その0.7%である14万円が13年間に渡って控除されていきます。
そのため住宅ローン控除はローンの借入額が大きいほど、控除額が大きくなるのです。
また既存住宅の場合は控除期間が10年間となっているため、新築住宅よりは受けられる控除額が少なくなってしまいます。
以前は新築住宅も10年間の控除期間でしたが、令和4年度の税制改正によって13年間へと延長されました。
しかし既存住宅の控除期間は変わらず10年間なので、適用を検討する場合は注意が必要です。

省エネ住宅ほど借入限度額が大きくなる
また住宅ローン控除は購入する住宅が満たす省エネ基準や入居時期によって、ローンの借入限度額が異なります。
新築住宅の省エネ基準には長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅・その他の住宅などの種類があり、中古住宅も認定住宅等・その他の住宅の2種類に分けられます。
住宅性能が高いほど借入限度額が大きくなるため、借入額が多ければ控除額も多くなりやすいです。
同様に入居時期も令和4・5年度と令和6・7年度の入居にわけられ、時期が早いほど借入限度額が大きくなります。

3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除とは「譲渡所得税」の課税対象となる不動産の「売却益」から3,000万円を差し引いて、譲渡所得税額を計算できる制度です。
譲渡所得税は、売却益から不動産の取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に、一定の税率を掛けることで計算します。
そのため売却益が大きいほど、所得税も高額になってしまいます。
しかし3,000万円特別控除を利用する場合、売却益から3,000万円を差し引くことが可能です。
課税対象となる譲渡所得が小さくなるため、譲渡所得税を下げることができるのです。

住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できる？

住宅ローン控除と3,000万円特別控除は、それぞれ売買がお得になる制度です。
そこで、所有している不動産を売却して新たな不動産を購入する場合に「どちらも併用したらさらにお得になるのでは？」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし結論からいうと、住宅ローン控除と3,000万円特別控除は基本的には併用できません。
というのも住宅ローン控除を利用すると、入居した年やその前年、もしくは前々年に3,000万円特別控除を受けられなくなってしまうからです。
そのため不動産の売却と購入を同時におこなう場合は、住宅ローン控除と3,000万円特別控除のどちらが自分にとってお得であるのかを考えなければなりません。
ただし次にご紹介するような条件を満たしている場合であれば、併用が可能となります。

併用が可能な条件とは

前述したとおり、3,000万円特別控除は売却益が出た際に譲渡所得税額を下げられる制度です。
しかし売却によって損失が出てしまう場合に限っては、住宅ローン控除と併用できるようになります。
売却損が出た場合に使う特例は「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれ、売却益が出た場合とは異なる扱いになることを認識しておきましょう。
このような性質があるため、併用を検討する場合は、売却を開始する前から売却損が出るかどうかを考えておくと、手続きがスムーズに進みます。

住宅ローン控除と3,000万円特別控除のどちらがお得？事前にシミュレーションしてみよう

住宅ローン控除と3,000万円特別控除、どちらがお得かどうかはケースによって異なります。
そのためどちらが良いかを判断する際には、事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。
ここでは実際のシミュレーション例と、シミュレーション結果を左右する要因をご紹介いたします。

どちらがお得か変わる要因

住宅ローン控除と3,000万円特別控除のどちらがお得になるのかは、さまざまな要因によって異なります。
代表的な要因は「年収」と「省エネ住宅」、そして「譲渡所得」です。
住宅ローン控除は年末時点での残高から控除額が決定されるため、借入金額が大きいほど控除額も大きくなります。
ローンの借り入れ上限額は年収や購入する住宅の省エネ性能によって異なるため、状況によっては住宅ローン控除のほうがより控除額が増える場合があります。
ただし控除額が多くても、ローンの借入額が増えると返済負担も増えるため、単純にお得になるわけではありません。
売却による譲渡所得が多い場合は、3,000万円特別控除を利用したほうが支払う税金を減らせることも考えられます。

シミュレーション事例

ここからは以下の条件をもとに、実際にシミュレーションをしてみましょう。

●売却する住宅：売却価格 3,000万円／取得費 2,500万円／譲渡費用 150万円／譲渡所得 350万円
●購入する住宅：新築／購入価格 4,000万円／省エネ基準 一般住宅
●住宅ローン：借入額 2,500万円／借入期間 30年（元利均等返済）／金利 1.1%（全期間固定）
●年収：600万円
●家族構成：4人

譲渡所得税の計算
まずは譲渡所得税を計算します。
譲渡所得には所得税と住民税がかかりますが、売却する不動産の所有期間によって税率が異なります。
長期譲渡所得とした場合の譲渡所得税率は20.315%です。
そのため譲渡所得税額は「350万円（譲渡所得）×20.315%（譲渡所得税率）＝71.1万円」と計算できます。

住宅ローン控除の計算
続いて住宅ローン控除によって還付される税額を計算していきます。
控除額は年末のローン残高に0.7%を乗じることで計算されますが、金利などの条件も絡むため、計算は複雑です。
そのためご自身で計算される際は、シミュレーションソフトの使用をおすすめします。
先ほど示した条件に基づいて計算すると、13年間の控除額の合計は180.9万円となります。
省エネ住宅のほうが借入限度額が上がるため、限度額いっぱいに借りる場合はローン残高が多くなり、控除額も多くなります。
しかし限度額を下回って借りる場合は、省エネ住宅と一般住宅に控除額の差が生まれにくいです。

譲渡所得税額と住宅ローン控除額の比較
最後に、譲渡所得税額と住宅ローン控除額を比較していきます。
このケースでは、譲渡所得税額は71.1万円、住宅ローン控除額は180.9万円でした。
住宅ローン控除と3,000万円特別控除の比較では、金額が大きいほうの控除を利用したほうが得られる控除額が大きくなります。
つまりこの場合、住宅ローン控除額のほうが大きいため、3,000万円特別控除は使わず、住宅ローン控除を使ったほうがお得になるのです。

まとめ

今回は住宅ローン控除と3,000万円特別控除の概要や併用できるかどうか、実際のシミュレーション方法をご紹介いたしました。
住宅ローン控除と3,000万円特別控除はどちらも、不動産売買において税金の控除を受けられるお得な制度です。
しかし基本的に併用はできないため、適用を検討する場合は、自分にとってどちらのほうがお得であるのか、ハッキリさせておく必要があります。
もしシミュレーションが難しく感じた場合や、どちらを使うかでお悩みの場合は、お気軽にご相談ください。