成年後見人による不動産売却とは？必要な手続きについてご紹介！

不動産売却などの法律行為は、判断能力が十分ある方でなければできません。
もし認知症などで判断能力が低下してしまった場合には、成年後見制度を利用して不動産売却をおこなうことになります。
そこで今回は、明石市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、成年後見人による不動産売却の方法をご紹介します。
成年後見制度とは何か、申立て手続きについてもみていきましょう。

成年後見人による不動産売却とは？成年後見制度を知ろう

介護費用や医療費などを捻出するために不動産を売却する必要があったときでも、認知症などによって所有者の判断能力が不十分であると判断された場合には、売却手続きがおこなえません。
親族などが代理人として手続きをおこなえば良いだろうと考える方もいるかもしれませんが、判断能力が低下した方は有効な委任状を作成することもできないのです。
このようなときには、成年後見制度を利用すると良いでしょう。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や精神的な障がい、知的な障がいなどによって判断能力が不十分な方を保護するための制度です。
判断能力が低下した本人は、選任された成年後見人から、家庭裁判所の管理下において財産管理や生活の支援を受けられます。

成年後見制度は2種類ある

成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の、特徴の異なる2つの制度があります。

任意後見制度とは
任意後見制度は、本人に十分な判断能力のあるうちに、あらかじめ任意後見人を選任しておく制度です。
本人と任意後見人との間で任意後見契約を結んでおき、将来、認知症などを患い判断能力が低下したときに初めて、任意後見人の権利が有効となります。
本人に十分な判断能力がなければ利用できませんが、一番信頼できる人物を本人自ら選任できるという点が特徴です。
なお、家庭裁判所は、任意後見人の監督役となる任意後見監督人を任命し、万が一不正などがあった場合に任意後見人を解任できるような体制をとっています。

法定後見制度とは
一方、法定後見制度は、本人の判断能力が低下してから利用する制度で、法定後見人の選任は家庭裁判所がおこないます。
法定後見制度で法定後見人に認められる権利には、本人に代わって法律行為をおこなう代理権のほか、本人の法律行為に対して同意を与える権利、取り消すことができる権利があります。
また、法定後見制度は、本人の自立レベルによって制度がわかれていて、自立レベルが低い順から後見・補佐・補助の3種類です。
後見人に与える権限の大きさを変えることで、本人の意思や自主性を尊重できるようになっているのです。

成年後見人による不動産売却！成年後見申立ての手続きと必要書類

もし親が認知症などにより判断能力が低下してしまい、不動産売却ができないとなったら、成年後見人を選任する必要があります。
ここでは、成年後見申立ての手続き方法と、必要書類についてみていきましょう。

成年後見申立て手続き

1.審判の申立て
成年後見人を選任するには、家庭裁判所へ「成年後見制度開始」の審判を申立てます。
申立てができるのは本人のほか、配偶者、四親等内の親族、検察官、市町村長などの、法律で決められた方のみです。
なお、手続きをおこなうのは、本人の住所地を管轄する家庭裁判所となります。

2.審理開始
申立てが家庭裁判所に受理されると、成年後見人の選任を認めるかどうかの審理がおこなわれます。
家庭裁判所の調査官により申立人や本人、成年後見人の候補者などが事情を聞かれ、必要があれば医師の鑑定を受けます。

3.成年後見人の選任
後見開始が決定されると、家庭裁判所が成年後見人を選任します。
申立て時に成年後見人の候補者を推薦することは可能ですが、最終的に選任するのは家庭裁判所です。
そのため、希望した人物が成年後見人になれるとは限らないことを、事前に理解しておく必要があります。

申立ての必要書類

成年後見申立てに必要な書類には次のようなものがあります。

●申立書
●申立事情説明書
●後見登記がされていないことの証明書類
●医師の診断書
●財産目録
●親族関係図
●財産や収支のわかる書類

このほか、本人や成年後見人候補者の戸籍謄本や住民票が必要となりますが、手続きをおこなう家庭裁判所によって異なる場合もあるため、事前に確認しましょう。

成年後見人による不動産売却方法！居住用と非居住用で異なる手順

成年後見人により不動産売却をおこなう際にまず確認しなくてはならないのは、売却する不動産が本人にとって居住用が非居住用かの区別です。
居住用か非居住用かによって不動産売却の手順が異なるため、この区別は大変重要です。
ここでは居住用不動産と非居住用不動産、それぞれの売却方法をみていきましょう。

居住用の不動産売却方法

居住用不動産とは、本人が現在居住している不動産のほか、将来居住する予定の不動産や、介護施設へ入居する前、病院へ入院する前に居住していた不動産などが含まれます。
成年後見人が、このような本人の居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可を得なければならないと民法で定められています。
これは、居住用不動産を売却することが、本人を保護することにつながるかどうかを判断するためです。

居住用不動産処分の許可申立て
居住用の不動産売却を成年後見人がおこなうには、売買契約を締結したあとに、家庭裁判所へ居住用不動産処分の許可申立てをおこないます。
申立書には「なぜその不動産売却が必要なのか」といった理由を記載しなければなりません。
家庭裁判所では、申請書類や売却理由を確認し、本人にとって必要のある売却であるかどうかを慎重に審査します。
売却条件に相当性があるか、売却代金の使途や保管状況など細かな調査をしたうえで、その居住用不動産売却が本人を保護することになると判断された場合に、家庭裁判所から売却の許可がおりるのです。
なお、許可なく居住用不動産売却をおこなった場合は無効となるため注意しましょう。

申立ての必要書類
居住用不動産処分の許可申立てをおこなう際には、次の書類を用意しましょう。

●申立書
●売却したい居住用不動産の登記事項証明書
●固定資産評価証明書
●売買契約書（案）
●不動産の査定書

居住用の不動産売却では、申立て前に購入希望者を探し、購入希望者との間で売買契約書の案を作成しておきます。

非居住用の不動産売却方法

一方、非居住用不動産の売却については家庭裁判所の許可は必要なく、成年後見人の判断でおこなって良いとされています。
ただし、その売却が本人にとって必要なものであるという理由がなくては売却できません。
生活費や医療費、介護施設の入居費用などを捻出するためなど、本人の生活を守るための売却であれば必要性があるといえます。
また、相当性のない条件で売却することもできません。
市場価格からかけ離れて安く売却するなど、本人の不利益になる売却はできないと覚えておきましょう。
なお、後見監督人が選任されている場合には、非居住用の不動産売却についても後見監督人の同意が必要です。
もし、成年後見人の活動が不適切であると判断された場合には、不動産売却が無効になったり、成年後見人が解任されたりする可能性もあるため注意しましょう。
非居住用不動産に該当するかどうか、必要性のある売却であるかどうかなどの判断に迷ったときには、事前に家庭裁判所へ相談してみることをおすすめします。

まとめ

所有者本人の判断能力が不十分な場合、本人に代わって不動産売却をおこなえるのは成年後見人です。
本人の居住用不動産を売却するのであれば、必ず家庭裁判所の許可をとりましょう。