不動産の売却の際、やはり大きな金額のお金が動くため、トラブルも発生しやすくなります。
トラブルの多くは、その不動産の状況や状態が事前に聞いていた話と異なるといったものです。
こういったことを防ぐためにおこなわれるのが物件調査で、より良い取引をするためにも欠かせないものです。
ではこの物件調査とはどういったものなのか、その種類や流れなどについてご紹介していきましょう。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産の売却時におこなわれる物件調査とは
不動産の売買取引には多額の費用が動くため、これから不動産を売却しようと検討している方にとっては知らない部分も多く不安な一面もあるわけです。
とくに気になるのが売却価格の設定で、所有する土地や建物にどれくらいの価値があるのかは、本人だけでなく購入希望者に対してもその情報を提示しなければいけません。
物件調査とはこの価値を調べるための調査のことであり、適正な価格で物件の取引をおこなうためには欠かせないものとなっています。
この物件調査は現地におもむいての調査や役所でおこなう調査など、6種類の方法があり、不動産会社が仲介役となることで、不動産の価値を総合的に導き出すのです。
では具体的にどういった方法があるのかを見ていきますが、1つめは役所調査でその物件にかかっている建築基準法や都市計画法、法令上の制限について調べます。
その内容としては用途制限や建ぺい率、建築に関しての制限、接する道路の種類やインフラの調査などで、このデータを基にして不動産会社が販売戦略を立てるわけです。
2つめには法務局調査があり、主に利権関係についての調査となり、登記簿謄本や地積測量図、公図などを参照することで所有者の名義や抵当権の状況などが確認できます。
この登記簿謄本は所有する不動産の公式なデータとして扱われるもので、ここに記されている所有者が自分以外の名義であれば売却できませんのでご注意ください。
3つめは市場調査で、いくら不動産でも売りに出すということは市場では商品といった意味合いになり、そこには市場の原理が介入してきます。
市場は常に動いているため、そのときどきで動向をチェックし、さらに周辺の物件の相場と照らし合わせるなどすることで適正な売り出し価格を設定していくわけです。
4つめの取引事例調査は市場調査と逆の方法で、その不動産の周辺にある同じような物件が、過去においてどれくらいの価格で売り出されたのかを調べるものになります。
5つめは現地調査で、これは不動産会社が実際に現地にいき調査をおこなうもので、その土地や建物が現在どのような状況になっているのかを目で見て確認するといったものです。
その内容としては道路調査や公図による建物の配置・境界の確認、騒音やにおいといった周辺環境、また古い基礎のような埋没物の調査などです。
そして6つめですが、水道や電気・ガスといったライフラインの調査で、この整備がされていない物件が成約することはほぼありません。
売却の際の物件調査の種類について
不動産には土地のほかにも建物が含まれ、その建物も一戸建てやマンションなどの種類があり、当然物件調査もそれぞれにやり方が異なるわけです。
ではマンションの調査内容から見ていきますが、まずはリフォーム工事に関する事項で、通常は物件の引き渡し後に買主によるリフォームがおこなわれます。
ただこのときさまざまなルールが定められていることがあり、一般的には床の張り替えや施工内容の届け出などリフォームの際の承諾や許可を取るといったものです。
またフローリングが禁止されているといった例もあり、売買契約後のトラブルを避けるためにも、これらの事項はしっかりと確認して提示しなければいけません。
次は間取りについてで、販売図面と実際の間取りが違うといったクレームが多く、こまかなところまでしっかりとチェックし、訂正箇所があればその旨を伝えましょう。
また配管についても調査対象となり、とくに築年数が古い物件の場合は水道管の材質や更新工事について詳しく調査する必要があります。
設備面については、インターフォンや給湯器など多くのものがあり、これらを設備状況報告書にまとめるわけですが、故障や汚損などについても正直に書くことが重要です。
もちろんペットの飼育や喫煙、ゴミの収集など管理規約についても調査され、競合物件との差別化をするための誤情報を防ぐ役割を持っています。
管理人が常勤しているマンションでは、その管理人にも聞き取り調査をおこなうことで、より詳しい情報が得られることがあり、意外と必要な事項でもあるのです。
土地についての調査でもっとも重要なのが隣地との境界の確認で、塀や杭などで仕切られている場合でも実際の図面とは異なっているケースがあり注意が必要です。
また以前の所有者がおこなった地盤改良や基礎などがそのまま地盤に残っていることがあり、これらは後々に大きな問題となる恐れがあるため、必ず確認してください。
ほかにもその土地に面している道路がどういった種類のものなのか、幅員がどれだけなのかといった接道状況も、その後の建て替えに影響してくるため重要視されます。
一戸建てにおける調査内容としては、やはり建て付けや雨漏りといったその建物の現在の状況を調べることが、第一にすべきことでしょう。
次にリフォームがされているかどうかの確認や更地にする際にその工事によって近隣の建物に被害が出ることがあり、工事前の近隣家屋の状態確認も必要です。
不動産売却時の物件調査の流れ
不動産の売却をこれから始めようという方は、最初におこなう物件調査がどういった流れになるのかを事前知識として持っておくとスムーズに物事が運びます。
流れとしてまずは売主からの聞き取り調査がおこなわれ、ここでは住宅ローンの借り入れ先やその借入残高、税金や管理費、ローンの支払いの滞納などについて調べられます。
このとき住宅ローンに残高があれば、抵当権の解除を求められることになり、その場合は繰り上げ返済など一括返済をしたうえで抵当権抹消の手続きをしてください。
次におこなわれるのが現地調査で、これは不動産会社の担当者が現地にいき、その物件を実際に調べるもので、ここで建物の配置や境界などを確認します。
主な調査内容は地勢や道路状況、公図とのズレの確認などその土地の情報のほかにも、近所の施設や騒音、事故などの有無といった周辺環境にまで至ります。
これらの情報は今ではネットでも調べられますが、異臭やにおいなどといった地図に載らない詳細な情報もあり、やはり現地での確認は必要なものなのです。
現地調査の後は法務局調査があり、ここで登記簿謄本や地積測量図を取得して、その不動産の公式なデータをチェックすることになります。
その後、役所調査へ移っていき先述のとおり法律上・法令上の制限の有無の確認、そして上下水道などのインフラ施設の調査となっていくわけです。
物件調査の最後にはその不動産の価値、つまり売り出し価格を決める作業があり、市場や取引事例調査をおこなうことで、価格を適正なものに調整していきます。
まとめ
不動産の売却をトラブルなくスムーズに進めるために、この物件調査は重要な作業となります。
そこで大切なのは、購入希望者にマイナスのイメージを持たれるようなことであってもありのままを報告書に記すことです。
それにより、逆に信用性が高まり互いに信頼できる取引へとつながっていくのです。
不動産の窓口 メディア担当
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