リースバックにおける2つの賃貸借契約とは？退去に関する基礎知識も解説

住宅ローンの利用は長期となるため、その間に不測の事態が生じ、返済が困難になるケースは少なくありません。
愛着のある家に暮らし続けたいけれど、返済が苦しい場合の解決策となり得るのがリースバックです。
リースバックとは家を売却後、そのまま賃貸として住み続けられる制度です。
そこで今回はリースバックの2つの賃貸借契約と、知っておきたい退去の基礎知識について解説します。

リースバックにおける2種類の賃貸借契約とは？退去の違いも解説

住宅ローンの返済が困難になったときなど、住み慣れた家から引っ越すことなく、まとまった資金を得られるのがリースバックという方法です。
リースバックでは、賃貸借契約に2つの種類があります。
退去について知る前に、まずはリースバックを利用するための契約方法や仕組みを見ていきましょう。

リースバックとはどのようなもの？

リースバックを簡単にいうと、取り扱っている会社に家を売却して代金を得て、買主である会社と賃貸借契約を結ぶことで引っ越さずに住み続けることができる仕組みです。
売却後は賃貸となるため、毎月家賃を支払いますが、愛着のある家に住み続けたい方にとって有効な選択肢となり得ます。
所有しているときに定期的にかかっていた固定資産税や都市計画税も、賃貸になれば支払いはなくなります。
また、売却によって得た代金の用途も自由です。
ローン残債の返済に充てるほかにも、老後の生活資金にしたり、医療費にしたりということもできます。
リースバックでは買主を探す売却活動が必要ないため、売り出すことで近隣の方に、売却しようとしていることや経済状況を知られずに済みます。
このような特徴があるリースバックですが、2つの契約方法について押さえおきましょう。

普通借家契約

リースバックにおける賃貸借契約のひとつが、普通借家契約です。
普通借家契約は、契約期間が満了したときに、借主が申し出ると更新ができる契約形態です。
一般的な賃貸物件でも、よく採用される賃貸借契約となります。
たとえば、契約期間が2年であった場合、満了しても希望を伝えれば、2年ごとに更新することが可能です。
貸主は契約期間中に退去させることはできず、契約更新についても拒否をする場合には、正当な事由が求められます。
つまり、滞納などをせずに家賃を支払い、そのほか正当な事由がなければ、継続して住み続けられることが大きなメリットといえるでしょう。

定期借家契約

リースバックの賃貸借契約には、定期借家契約もあります。
定期借家契約では、あらかじめ決めていた契約期間が満了すると更新はできず退去をします。
しかし、契約期間は、1年や5年など自由に決めることが可能です。
普通借家契約では2年であることが多いですが、定期借家契約はそれ以上の期間も設定できることがメリットです。
また、更新はできませんが、貸主と合意がとれれば再契約を結べます。
再契約は、それまでの契約条件を引き継ぐとは限らず、新しい契約を交わす形です。
そのため、家賃が値上げされる場合もあります。
もし貸主が再契約に合意しない場合、再契約は結べないことが気を付けたい点です。
賃貸借契約で2種類の契約からどちらを結ぶかは、リースバックを扱う会社ごとに異なってきます。

リースバックで自主退去はできる？どのようなときに有効？

リースバックで賃貸借契約を結んだものの、更新や再契約を検討するタイミングの前に、中途解約による退去を考えるケースもあります。
このような場合、自主的な退去を選択することはできるのでしょうか。
ここでは、リースバックで自主退去は可能か、どのような方法があるかについて見ていきましょう。

契約条項により自主退去する

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類の契約方法がありますが、いずれも自主退去はできます。
ただし、どちらの契約であっても、自主退去するには賃貸借契約の内容のなかに、借主の中途解約を可能とする契約条項を盛り込んでおくことが必要です。
住み慣れた家から引っ越しをせずに暮らし続けられることが、リースバックの利点であり、特徴です。
とはいえ、リースバックを利用していても、後々、自主的に退去を検討するケースがあります。
リースバックの家賃は、相場よりも高くなる傾向です。
周辺地域により安い物件が見つかった場合など、その時点であえて今住んでいる家に理由がなくなっていれば、自主退去も選択肢となるかもしれません。
また、リースバックでは売買契約時に特約を付けて要件を満たせば、家の買い戻しができる可能性もあります。
当初は買い戻しを希望していても、事情や希望が変わり買い戻す必要がなくなったとき、家賃の負担を減らすために自主退去を利用する場合があります。
このようなケースで、自主退去は有用ですが、リースバックの賃貸借契約書には借主の中途解約を可能とする契約条項が含まれていることが多いです。
自主退去の可能性も考えられる場合には、契約書を交わす前に、中途解約の内容を確認することがおすすめです。

合意解除により自主退去する

賃貸借契約書で中途解約に関する契約条項がないケースでも、合意解除により自主退去もできます。
合意解除とは、貸主と借主の双方が合意をして解除することです。
定期借家契約では、家の面積が200㎡未満の場合、やむを得ない事情があるときには借主の意思による中途解約もできます。
たとえば、勤務先の倒産やリストラにより家賃の支払いが難しくなった場合や転居に迫られた場合、海外へ長期派遣となった場合などです。

気を付けたい！リースバックで強制退去となるケースを解説

リースバックによる退去は、借主が自主的におこなうケースばかりでなく、状況によって貸主から強制退去を求められる可能性もあります。
具体的にはどのようなケースで、強制退去に至る可能性があるのかについて解説します。

3か月以上の家を滞納したとき

定期借家契約、普通借家契約のいずれでも、3か月以上の滞納となった場合には強制退去される可能性があります。
滞納をすると、まず電話などによる督促が入ることが一般的です。
2か月目には催告の手続きが内容証明郵便によっておこなわれます。
通常、1回の滞納では貸主から契約解除を求められることはありませんが、3か月以上の不払いに至ると契約解除理由にあたるとして解約解除されることも考えられます。
強制退去の場合には、借主に立ち退き料などが支払われることもありません。
そのため、滞納が続くことのないよう支払いには気を付けましょう。

定期借家契約の再契約が難しいとき

普通借家契約によるリースバックは借主に意思があれば、契約満了時に更新をすることも可能です。
一方、定期借家契約では、双方が再契約の合意をすることにより、住み続けられる可能性が出てきます。
しかし、条件があわず、双方が同意できないときには強制退去に至ることがあります。
たとえば貸主が再契約の意思を示しても、再契約で家賃がアップすることもあります。
再契約は以前と同じ条件になるとは限らないため、借主が家賃に合意できないこともあるでしょう。
そのような場合も強制退去となるケースです。

契約に違反したとき

借主がリースバックで結ぶ賃貸借契約に違反した場合、強制退去となる可能性があります。
契約違反とは、近隣トラブルを引き起こす騒音・悪臭を生じさせた場合や、貸主の許可なく第三者に転貸した場合などです。
契約違反により問題が生じると、裁判所へ強制退去の申し立てがおこなわれることもあり、請求が通れば強制退去せざるを得なくなります。
そのため、賃貸として利用する契約内容を十分に確認し、思わぬことで違反とならないよう気を付けることが大切です。

まとめ

住宅ローンの返済が難しくなった場合や、老後のためにまとまった資金を得たい場合などに適した方法がリースバックです。
リースバックでは賃貸借契約の種類によって、住み続けるために必要な手続きが異なってきます。
またトラブルなくスムーズに利用するためにも、退去に関する知識も押さえて検討することがおすすめです。