不動産を売却するなら知っておくべき売却益とは？計算方法や節税について

不動産を売却したときは、売却によって発生した利益に対して税金が課税されます。
税金の対象となる売却益の考え方や計算方法について知っておくことは、不動産売却をおこなうにあたり大切です。
不動産売却をおこなったら翌年に税金の手続きをしなければならず、家を引き渡したら完了ではないことを理解しておきましょう。
また節税制度を把握し、積極的に活用することがおすすめです。

不動産を売却したときの売却益とは？

不動産売却をおこなう方は、売却益とはなにかを理解しておきましょう。
売却益は税金の仕組みを理解するうえで、抑えておきたいワードです。

売却益とは？

ご自身が所有していたマンションや一戸建てなどの不動産を売却して、利益が発生したときは売却益に対して税金が課税されます。
売却益とは、不動産を売却した金額から、売却するときにかかった費用と購入するときにかかった費用を差し引いた金額を指します。
さらに特別控除の要件を満たしている場合は、売却益から控除額を差し引くことが可能です。
売却益とは、不動産を売却した金額そのものと誤解されやすいので、正しく理解しておくことが大切です。
売却益を正しく算出しないと税金を払い過ぎることに繋がるので気を付けましょう。

売却益に対して税金が課される

不動産売却で課せられる税金は、不動産譲渡所得税と呼ばれ、所得税と住民税を合算して納めます。
不動産譲渡所得税は、会社員が得る給与所得などその他の所得とは切り離して税金額を計算する分離課税です。
対して総合課税とは、1年間に発生した所得のすべてを合算して、合計額に対して税率をかけて計算する方法です。
給与所得、不動産所得、事業所得などは総合課税制度が用いられますが、不動産譲渡所得は合算されない分離課税ということを理解しておきましょう。
不動産の売却益が「不動産所得」に分類されると思う方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産所得は賃貸物件などで得られた収入が対象となるので気を付けましょう。
名前が似ているので間違えやすいですが、不動産を売却した際の売却益は、不動産所得ではなく譲渡所得ということを認識しておきましょう。

不動産売却したら確定申告をおこなう

不動産を売却した翌年は確定申告が必要なことを覚えておきましょう。
不動産譲渡所得税は、自治体から税額が通知されるのではなく、ご自身が確定申告をおこなって税金を納めなくてはなりません。
確定申告をしないと、脱税と扱われて税務署から調査が入る可能性があります。
悪質な場合は、ペナルティとして税金の負担が増えることもあるので注意が必要です。
確定申告をおこなう時期は、取引をおこなった翌年の2月中旬から3月中旬までの期間です。
申告は原則2月16日から3月15日でおこなわれますが、曜日によって日程がずれることがあるので国税庁の案内を確認しましょう。

不動産を売却したときの売却益の計算方法について

不動産売却をおこなったときは、売却益に対して税金を支払う義務があります。
支払う税金を正しく算出するために、売却益の計算方法について理解しておきましょう。

売却益の計算方法

税法で売却益の計算方法は、「収入金額から取得費と譲渡費用を控除した金額」と表記されています。
取得費とは、売却した不動産を購入したときにかかった費用を指します。
不動産そのものの購入代金にくわえて、購入時に支払った仲介手数料、印紙税や登録免許税などの税金、住宅ローンの利子などが含まれます。
ただし建物に関しては、年月が経過するにしたがって価値が減少するという考え方から、購入代金から減価償却費をマイナスする必要があります。
減価償却とは、経過期間に応じて建物の価値をマイナスする会計上の仕組みです。
購入してから売却まで期間が経っていると、建物は同じものであっても価値は減少していると考えられます。
減少した分の価値を数値化したものが減価償却費です。
取得費に関する注意点として覚えておいていただきたいことが、売却する不動産の購入金額がわからないときは「概算取得費」が計算で使われるという点です。
代々受け継がれてきた不動産を売却するケースでは、当時の資料がなく購入金額がわからないことも少なくありません。
購入金額が不明な場合は概算取得費が使用され、売却価格の5%で計算されます。
概算取得費を使用すると税金が高くなるケースも多いため、判断は慎重におこないましょう。
取得費は基本的に売買契約書によって証明しますが、住宅ローンの契約書や返済計画表、登記の全部事項証明書などでも認められる場合があります。
譲渡費用とは、売却するときにかかった費用で、不動産会社に支払った仲介手数料や売買契約を締結するときの印紙税などが該当します。
「売却する際に建物を取り壊した」「借家人に立退料を支払った」など、売却に要した費用を漏れなく計上しましょう。

税金の計算方法

売却益が正しく計算できたら、税額が確定します。
税金の対象となる売却益は正式に「課税譲渡所得」と呼ばれ、課税譲渡所得に税率をかけて税金を計算します。
税率は、売却した不動産をどれだけの期間に渡って所有したかによって変わります。
所有期間5年以下を「短期譲渡所得」、所有期間5年を超える場合を「長期譲渡所得」と扱います。
短期譲渡所得であれば税率39.63%、長期譲渡所得であれば税率20.315%で計算されます。
所有期間によって税額が変わるので、売却するタイミングにも配慮することが大切です。
所有期間を判断する基準についても触れていきます。
所有期間を判定する起点は1月1日であり、5年経った年の翌年の1月1日を超えた場合に長期譲渡所得と認められます。
たとえば、3月1日購入した不動産を5年後の3月1日に売却した場合、起点である1月1日のタイミングでは5年に満たないため短期譲渡所得と扱われます。
さらに翌年の1月1日以降であれば長期譲渡所得と判定されることを理解しておきましょう。

不動産売却益に対する税金を節税する方法とは

最後に、不動産売却をおこなった際にかかる税金を節税する方法についてご紹介します。
売却益が多く発生すればするほど税金が高額になるので、適用要件を満たす節税制度はぜひ利用しましょう。

節税方法①特別控除を利用する

不動産の売却価格から取得費や売却にかかった経費をマイナスして売却益を算出しますが、特別控除が適用すればさらに差し引くことが可能です。
売却した不動産が居住していたご自宅であれば、最大で3,000万円の控除が受けられる可能性があります。
要件としては、「10年以上居住していた」「不動産の売却価格が1億円を超えない」などがあり、条件を満たす必要があります。
また、相続した空き家を売却する場合にも節税制度が設けられているので対象になるかどうか確認してみましょう。
相続開始直前まで被相続人が住んできたマイホームであることや、現行の耐震基準を満たしていることなどが要件です。
要件を満たせば3,000万円の控除が受けられます。

節税方法②売却損に対する控除を利用する

売却益がマイナスになることを譲渡損失と呼びますが、譲渡損失が発生したときは損益通算をおこなって節税することが可能です。
損益通算とは不動産売却によって生じた損失を他の所得と相殺して、税金の負担を減らすことです。
相殺しきれなかった譲渡損失は、譲渡の翌年以降最長3年間に渡り繰越控除が可能です。

まとめ

不動産を売却して利益が発生したときは、翌年に確定申告をおこない税金を納めなくてはなりません。
控除の対象になる場合は、積極的に活用することで大幅な節税に繋がります。
確定申告や控除申請にはさまざまな書類が必要になるので、早めから準備に取り掛かりましょう。