不動産を売却する流れとは？査定や契約手続きなども解説！

不動産を売りたいと思っても、何から始めるべきかわからないことがあるかもしれません。
事前に不動産売却の流れや手続きを把握しておくと、スムーズに進めやすくなります。
そこで今回は、兵庫県明石市にある不動産の売却をご検討中の方に向けて、売却の流れをご説明します。
査定や媒介契約、売買契約などについてもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産を売却する流れ①全体の流れと査定を受ける際のポイント

不動産の売却には、通常3か月から半年ほどかかるといわれています。
できるだけスムーズに売却するためには、全体の流れと各手続きのポイントを押さえておきましょう。

不動産を売却する際の流れ

不動産を売却する際の基本的な流れは、以下のとおりです。

●物件の査定を受ける
●不動産会社と媒介契約を締結する
●売却活動を開始する
●買主と売買契約を締結する
●決済を終えたら物件を引き渡す

不動産を売りたいと思ったら、まず不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。
査定を受けると、3か月以内に売却が見込めそうな価格である「査定額」がわかります。
査定額は、不動産の売り出し価格を設定する際の目安となります。
売り出し価格は基本的に売主が自由に決められますが、相場よりも高い金額を設定すると、不動産はなかなか売れません。
できるだけ早く売りたい場合は、相場に沿った適正価格を設定することがポイントなので、査定額を基にして決めると良いでしょう。

机上査定と訪問査定

査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定は現地調査をせずにおこなわれる査定で、資料で確認できる要素から査定額が算出されます。
電話やインターネットなどで依頼できるため手間がかからず、3日ほどの短期間で査定額がわかりますが、精度はそれほど高くはありません。
一方、訪問査定は売却する物件を実際に調査しておこなう査定です。
現地調査の結果をふまえた査定額が提示されるので、机上査定よりも精度が高くなり、不動産売却の適正価格により近い金額がわかります。
ただし、査定額が出るまでには1週間から10日ほどの期間が必要で、建物の場合は現地調査の立ち会いが必要になるなど、机上査定よりも時間や手間がかかります。
そのため、売却価格の目安を知りたいときや物件が遠方にある場合は机上査定、精度の高さを求める場合は訪問査定を選択すると良いでしょう。
なお、査定額はあくまでも「3か月以内に売れそうな金額」であり、必ずしも査定額で売却できるわけではありません。
ですから、査定を受けた際は査定額の高さだけではなく、算出された根拠にも注目して、金額が妥当かどうかを判断することが大切です。

不動産を売却する流れ➁3種類ある媒介契約の特徴

不動産の査定を受けたら、次は売却の仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶと、売却活動や契約手続きの段取りなど、不動産売却に関するさまざまなサポートを受けることができます。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があるので、それぞれの特徴を把握しておきましょう。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できることが大きな特徴です。
3種類のなかで複数の不動産会社と契約できるのは、一般媒介契約だけです。
ただし、レインズへの登録が義務ではなく任意であることには、注意する必要があります。
レインズとは、国土交通大臣に指定された全国の不動産会社が物件情報を共有できる、コンピューターネットワークシステムです。
登録されると売りたい不動産の情報を幅広い範囲に発信できますが、登録は不動産会社しかできません。
一般媒介契約の場合は必ずしもレインズに登録されるわけではないので、登録を希望する際は注意しましょう。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社としか契約できませんが、レインズへの登録は義務なので必ず登録されます。
そのため、需要が高くて早期売却が見込めそうな物件以外は、こちらの2種類を選んだほうが良いかもしれません。
売却する物件やご自身の考えなどによって適する媒介契約は変わるので、良く考えてから選びましょう。
媒介契約を選んだら、受けられるサービスや仲介手数料などの説明を受けたうえで契約を結びます。
媒介契約書には、主に以下のような内容が記載されます。

●媒介契約の種類と仲介の対象となる不動産
●法的な義務の内容と、不動産会社が提供する基本的な業務の内容
●媒介契約の有効期間
●仲介手数料の金額や支払時期

これらの記載内容をしっかりと確認し、不明な点は解消してから契約を締結しましょう。
なお、不動産会社の仲介によって売却を達成した場合は仲介手数料を支払いますが、媒介契約を締結しただけでは発生しません。
仲介手数料は成功報酬なので、媒介契約締結時ではなく、売買契約が成立したときに発生することを覚えておきましょう。

不動産を売却する流れ➂売買契約と決済でおこなう手続き

媒介契約を締結したら、次は売却活動です。
売却活動の基本的な流れは、以下のとおりです。

●売り出し価格を設定する
●宣伝促進活動をおこなう
●購入希望者の内見に対応する
●条件面の調整をおこなう

そして、買主が決まったら売買契約の手続きに移ります。

売買契約の流れと手続き

売買契約の基本的な流れは、「買主への重要事項説明」「売買契約」「契約書への署名捺印と手付金の受領」です。
重要事項説明では、権利関係や契約解除に関する事項など、不動産に関わる重要な内容を宅地建物取引士が買主に説明します。
売買契約では、売買契約書や物件状況等報告書などの読み合わせをしながら確認をおこないます。
内容に問題がなければ契約書に署名と捺印をして、売主が手付金を受け取り、手続きは終了です。
手付金の額は売却価格の5～10％ほどにすることが多いですが、売主と買主が合意していれば自由に設定できます。
なお、不動産会社の仲介によって売却が決まった場合は、売買契約時に仲介手数料の半額を支払うことが一般的です。
ただし、不動産会社によっては支払いのタイミングが異なる可能性があるので、媒介契約を結ぶ際にしっかりと確認しておきましょう。

決済と引き渡しの流れと手続き

不動産を売却する流れの最後は、決済と物件の引き渡しです。
決済と引き渡しは、基本的に以下の流れで進みます。

●司法書士が本人確認と登記に必要な書類の確認をおこなう
●物件の残代金や各種清算金の授受をおこなう
●物件を引き渡す

まず、司法書士が本人確認や必要書類の確認をします。
次に、金銭の授受をおこないます。
売主が受け取る主なお金は物件の残代金と固定資産税などの清算金で、支払うのは仲介手数料です。
仲介手数料は、売買契約時と決済時に半額ずつ支払うことが多いので、準備しておきましょう。
最後に物件の鍵や書類などを買主に渡して、不動産売却の手続きは終了です。
なお、売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、決済のタイミングで抵当権抹消登記をおこなうケースが多々あります。
抵当権は住宅ローンを完済しないと抹消できませんが、手持ちの資金だけでは足りず、売却金を使って完済することが多いからです。
その場合は、受け取った代金で住宅ローンを完済し、金融機関から登記に必要な書類を受け取り、法務局で登記申請をします。
抵当権抹消登記には不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかるほか、手続きを司法書士に依頼する場合は報酬が発生するので、必要な金額を準備しておきましょう。

まとめ

不動産の売却には基本的な流れがあり、事前に把握しておくとスムーズに進めることができます。
査定や媒介契約のポイントなども理解しておき、納得できる不動産売却につなげましょう。
私たち「不動産の窓口」は、兵庫県明石市にある不動産の売却を真摯にサポートしておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。