固定資産税評価額とは？不動産売却時に覚えておきたい評価額を解説！

スムーズな不動産売却のためには、適正な売り出し価格を設定することが重要です。
しかし、不動産は価値がわかりにくいので、何を基準にしたら良いのか悩んでしまうかもしれません。
そこで今回は、不動産売却の価格の指標にもなる「固定資産税評価額」の特徴や計算方法などをご説明します。
ほかの不動産評価額についてもご説明しますので、兵庫県明石市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時に知っておきたい固定資産税評価額の特徴とは

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決める際の基準となる評価額です。
ただし、固定資産税の役割はそれだけではなく、さまざまなことに使われます。

固定資産税評価額の役割

固定資産税評価額は、おもに以下の税金を算出する際に使われます。

●固定資産税
●都市計画税
●登録免許税
●不動産取得税

固定資産税とは、土地や家屋などに課税される税金です。
税額の計算方法は「課税標準額×1.4％（標準税率）」で、固定資産税評価額は課税標準額を算出する際に使います。
都市計画税とは、市街化区域内にある不動産に課税される地方税のことで、「固定資産税評価額×制限税率（0.3％）」で算出します。
登録免許税とは、不動産の登記をおこなう際に発生する税金で、税額の計算式は「固定資産税評価額×税率」です。
税率は登記の種類によって異なるので、手続きをする前に確認しておきましょう。
そして不動産取得税とは、不動産を取得した際に課税される税金です。
計算式は「固定資産税評価額×税率」で、税率は不動産の種類によって異なるので注意しましょう。
なお、固定資産税評価額を使うとこれらの税額以外に、不動産売却の価格の目安を知ることができます。
建物は築年数が経つと売却価格が下がるので、あまり参考にはなりませんが、土地の場合は「固定資産税評価額÷70％」で計算すると時価がわかります。
売却を考えている土地がいくらで売れるか確認したいときは、計算をしてみましょう。

固定資産税評価額の決め方

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」にしたがって各自治体が決定しています。
固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に記載されているので、不動産売却の価格の目安を知りたいときなどは、こちらを確認してみましょう。
なお、評価の見直しがおこなわれるのは3年ごとで、その期間中は固定資産税評価額が変わりません。
不動産価格の変動が激しい地域は、その間に評価額と実情に違いが出る可能性があるので、不動産売却時の参考にする際は注意しましょう。

不動産売却時の価格の目安となる固定資産税評価額の計算方法とは

固定資産税評価額は、不動産鑑定士がおこなう標準宅地の鑑定評価に基づき、土地と建物で別々に評価されます。
それぞれの計算方法と、固定資産税評価額を調べる方法を確認しておきましょう。

土地の固定資産税評価額を算出する方法とは

土地の固定資産税評価額は、以下の手順で算出されます。

●標準宅地が選ばれる
●標準宅地に地価公示価格の7割ほどの時価が設定される
●標準宅地の時価に基づいて、街路の路線価が決まる
●街路の路線価を基にして、奥行価格補正などがおこなわれる

土地の場合は売買実例価格を基準として、このような流れで固定資産税評価額が決まります。

建物の固定資産税評価額を算出する方法とは

建物の固定資産税評価額は、原則として再建築費が基準になり、以下の計算式で算出されます。

建物の固定資産税評価額＝評点数×評点一点当たりの価額
まず、評点数を以下の計算式で算出します。

評点数＝再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×需給事情による減点補正率
「再建築費評点数」とは、同じ建物を再建築したときにかかると想定される費用のことです。
ここに、経年劣化による価値の減少を「損耗の状況による減点補正率」、特殊な事情を「需給事情による減点補正率」で調整し、評点数が算出されます。
次に、評点一点当たりの価額を以下の計算式で算出します。

評点一点当たりの価額＝1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率
「物価水準による補正率」は、物価水準に対する地域的格差を調整するためのものです。
「設計管理費等による補正率」は設計管理費や一般管理費などを考慮するためのもので、木造家屋は1.05、非木造家屋は1.10を当てはめます。
建物の固定資産税評価額は、このようにして算出されます。

固定資産税評価額を調べる方法とは

不動産売却の価格の目安を知りたいときなどは、先述のような計算をしなくても、書類などを確認すれば固定資産税評価額がわかります。
固定資産税評価額を調べる方法は、おもに以下の3つです。

●課税明細書を見る
●固定資産評価証明書を取得する
●固定資産課税台帳を閲覧する

これらのうち、手軽なのは課税明細書を確認する方法です。
先述のとおり、課税明細書は固定資産税の納税通知書に添付されているので、まずこちらを確認しましょう。
課税明細書が手元にない場合は、役所で「固定資産評価証明書」を取得するか、「固定資産課税台帳」を閲覧して調べます。
不動産売却の際は固定資産税の清算をおこなうので、いずれかの方法で早めに確認しておきましょう。

不動産売却の際に役立つ固定資産税評価額以外の土地の評価額とは

不動産売却の際は、固定資産税評価額以外の土地の評価額も押さえておくと役立ちます。
土地には、以下の5種類の評価額があります。

●公示地価
●基準地価
●路線価
●実勢価格
●固定資産税評価額

公示地価は全国に約3万か所ある基準地1㎡あたりの価格で、国土交通省が公表します。
基準地価は全国の約2万か所ある基準地1㎡あたりの価格で、各都道府県が公表します。
これら2つは、一般的な土地売買の指標を知りたいときに参考となる評価額です。
路線価は国税庁が鑑定と公表をしている価格で、相続税や贈与税を計算する際に使います。
そして、実勢価格は時価のことであり、実際に土地が取引された価格です。
実勢価格以外の4種類はそれぞれ公表される時期が決まっていますが、実勢価格は需要や景気の動向などのさまざまな要因によって変動します。
固定資産税評価額と同じく、土地の売却価格の指標になるので、不動産売却の際は実勢価格も参考にしましょう。
これらの評価額や、不動産会社の査定を受けて提示された査定額が、不動産の売り出し価格を設定する際の目安になります。
不動産は、相場よりも高い金額を設定してしまうと、買主がなかなか見つからないことが多いので注意が必要です。
不動産売却には通常3か月から半年ほどかかるといわれていますが、適正価格を設定しないとさらに長引く可能性があるでしょう。
また、相場よりも低い価格を設定すると早く売れるかもしれませんが、売主が損をしてしまいます。
納得のいく不動産売却のためには、適正価格を設定することが重要なポイントです。
そのため、固定資産税評価額などを参考にしながら適切な売り出し価格を設定し、満足できる不動産売却につなげましょう。

まとめ

固定資産税評価額は、固定資産税をはじめとしたさまざまな税金の算出だけではなく、不動産の売却価格の目安を知りたいときにも使える評価額です。
不動産の評価額は5種類あるので、売却する際はそれらの評価額や査定額を基準にしながら適正価格を設定し、スムーズな売却につなげましょう。
私たち「不動産の窓口」は、兵庫県明石市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
納得のいく不動産売却ができるように尽力いたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。