不動産を相続したときは、さまざまな取り扱い方法が考えられます。
相続人が活用する予定がない場合や、相続人が複数おり現金化したほうが分割しやすい場合には、不動産売却により処分するのがおすすめです。
そこで今回は、相続した不動産を売却するときのメリット・デメリットや知っておきたいポイントを解説します。
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相続した不動産を売却するときは、次のメリットがあります。
維持費がかからなくなる
不動産を管理する際には、メンテナンス費用などのさまざまな維持費が発生します。
さらに、不動産を使用しているかどうかに関係なく固定資産税や都市計画税も支払わなければなりません。
そこで活用していない不動産は、売却することでこれらの維持費がかからなくなるメリットがあります。
また、空き家を管理せずに放置すると行政から特定空家に指定される場合があります。
特定空家に指定されると、住宅用地に対する固定資産税の優遇措置を受けられません。
税金の負担も重くなってしまうため、相続した不動産は放置する前に売却処分すると良いでしょう。
特定空家に指定されるリスク
特定空家に指定されるリスクは、税金面だけではありません。
多くの場合、管理が行き届いておらず建物の老朽化も進んでいるケースが考えられます。
すると倒壊の恐れが高まり、通行人や隣家に被害を及ぼす可能性もあります。
また、放火や忍び込みといった犯罪に巻き込まれるリスクにも注意しなければなりません。
そのため、特定空家に指定される前に不動産売却などで対処するようにしましょう。
財産を公平に分配できる
不動産を実物のままで相続したい方がいないときや、おもな財産が不動産だけのようなケースは、遺産分割協議が難航する恐れがあります。
そこで売却して現金化したほうが、遺産分割もスムーズに進められるでしょう。
不動産売却によって得られた利益を分割する方法は、換価分割と呼ばれます。
不動産以外にも、貴金属など物理的に分けられない財産を分割するときに有効な方法です。
ご近所トラブルを避けられる
相続により取得した不動産は、いつでも管理できる状態であるとは限りません。
遠方にあったり、仕事が忙しかったりして、放置してしまうこともあるのではないでしょうか。
すると建物の老朽化が進み、倒壊のリスクが高まります。
また雑草が生い茂ったり、害虫・害獣が発生したりして、周囲の景観を損ねることもあるでしょう。
このように管理が行き届かなくなると、近隣住民とトラブルに発展する恐れがあります。
しかし不動産売却すれば管理責任がなくなるため、ご近所トラブルを避けられるでしょう。
相続した不動産を売却するデメリット
相続した不動産を売却するときは、次のデメリットに注意してください。
不動産の所有権がなくなる
いったん不動産を売却してしまえば、所有権はなくなります。
あとから買い戻すことは容易でないため、不動産売却の際は手放してしまっても問題がないかどうかを慎重に判断しましょう。
いますぐに利用する予定はないが、将来的に住みたいと考えている場合には、賃貸物件として活用する方法があります。
たとえば契約期間を定めた定期借家契約なら、契約期間満了時に退去を求めることが可能です。
譲渡所得税が課せられる
不動産売却により利益が発生すると、譲渡所得税（所得税、復興特別所得税、住民税）が課せられます。
利益が大きいほど、課せられる税額も高くなるので注意してください。
なお、相続で取得した実家の場合、一定の要件を満たしていれば最高で3,000万円までの特別控除を受けられます。
一般的な住宅であれば、譲渡所得税を大きく抑えられるでしょう。
継続的な収益が得られなくなる
たとえばアパートのような収益物件の場合、月々の賃料収入が得られます。
しかし不動産売却してしまえば、これらの収益は得られません。
また、売却のタイミングにも注意が必要です。
再開発中の地域では、工事が完了すると周辺の不動産需要は上昇します。
それにともない不動産価格も高くなるため、そのタイミングで不動産売却したほうが利益も大きくなるでしょう。
一方で不動産価格が下がるケースも考えられるので、少しでも良い条件で売りたいときには売却のタイミングにも気を付けてください。
相続した不動産を売却するときのポイント
相続した不動産は、次の売却方法があります。
それぞれの特徴やポイントを確認していきましょう。
中古住宅として売却する
築年数が浅い、建物の状態が良い場合には、中古住宅としての売却がおすすめです。
建物部分にも値段が付くので、高値での取引を期待できます。
更地にして売却する
中古住宅としての売却が難しい場合には、更地にして売却するのがおすすめです。
買主にとっては購入してすぐに土地を活用できるメリットがあるので、解体の手間はかかるものの早期売却を期待できます。
古家付き土地として売却する
建物を解体する手間を省きたいとは、古家付き土地として売却する方法があります。
売却価格は土地のみとなり、さらに解体にかかる費用相当分は値下げすることになるでしょう。
それでも解体工事を手配する必要がないので、あまり手間をかけずに不動産売却したい方におすすめです。
3年以内の売却がポイント
不動産を相続すると、評価額に応じて相続税が課せられます。
ただし一定の条件を満たしていれば、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できます。
不動産売却によって得られた譲渡所得に対して、納税済みの相続税を取得費として計上できる特例のことです。
この特例を利用するための、おもな要件は次のとおりです。
●相続もしくは遺贈により財産を取得した
●財産を取得した方に対して、相続税が課税されている
●対象となる財産を、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している
つまり、相続税の申告期限から3年以内に不動産売却すれば、相続税のうち一定までを取得日に計上できます。
そのため、譲渡所得にかかる税金を少なくする効果があります。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
売却した不動産が以下の条件に当てはまる場合、譲渡所得から最高で3,000万円の特別控除を受けられます。
●昭和56年5月31日以前に建築されたこと
●区分所有建物登記がされている建物でないこと
●相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
この特例が適用されるのは、令和5年12月31日までです。
そのため、条件に当てはまる場合は相続から3年を待たず速やかに売却を進めるのがおすすめです。
不動産売却時に注意したいポイント
相続人が複数いる場合、共有名義の不動産として売却することになります。
共有名義の不動産を売却するためには、所有者全員の同意が必要です。
もし全員の同意がまとまらなければ、通常の売却方法で不動産を手放せません。
もちろん自分の持分のみを売却することは可能ですが、買主が見つかりにくかったり、不動産の権利をめぐりトラブルに発展したりします。
そのため、共有名義の不動産を相続したときは、不動産の管理や売却方法について話し合いの場をもうけ、なるべく早く取り扱いを決めておくと良いでしょう。
まとめ
相続した不動産を売却するときに知っておきたい、メリット・デメリットや売却のポイントについて解説しました。
一定の期間内に相続した不動産を売却すれば、税金面での優遇措置も受けられます。
そこで、利用予定のない不動産を相続したときには、売却などでなるべく早く処分するのがおすすめです。
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