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根抵当権付きの不動産!不動産売却は可能?流れや注意点について

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根抵当権付きの不動産!不動産売却は可能?流れや注意点について

根抵当権付きの不動産!不動産売却は可能?流れや注意点について

不動産売却を検討している方は、不動産に根抵当権が設定されているかどうかを確認しておきましょう。
根抵当権付きの不動産の扱いは、通常の不動産とは異なる点があるので注意が必要です。
根抵当権の特徴や、根抵当権が設定されている状態での不動産売却の流れや注意点について解説します。
不動産売却をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

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根抵当権付きの不動産売却のコツ①根抵当権の特徴について

根抵当権付きの不動産売却のコツ①根抵当権の特徴について

根抵当権とは、住宅ローンを利用するときに不動産に設定される権利で、不動産の担保価値を割り出し、貸し出せる上限額の範囲内でお金を借りられる制度です。
もしローンの返済ができなくなった場合は、金融機関が不動産を差し押さえ競売にかけられます。
まずは根抵当権の特徴について理解しておきましょう。
相続した不動産に根抵当権が設定されている場合は、根抵当権についてよく理解していない方も多いです。
根抵当権付きの不動産を所有している方は、トラブルを防ぐためにも根抵当権の概要や特徴を理解しておきましょう。

根抵当権の特徴①極度額内で何度でも借り入れができる

根抵当権は、貸し出し可能な上限額を設定するという特徴があり、その上限額の範囲内であれば何度でも借り入れができます。
借り入れ上限額を極度額と呼び、担保となる不動産の価値から算出されます。
たとえば極度額が2,000万円だった場合は、2,000万円の上限を超えなければ何度でも融資を受けられます。
最初に1,000万円の融資を受けたとすると、あとはご自身が必要なときに追加で1,000万円の借り入れが可能です。
2,000万円以上の融資を受けることはできませんが、途中で返済していれば借り入れ金と極度額の差額の融資をさらに受けられます。
また、根抵当権は当事者同士の合意のもとに抹消されるということも覚えておきましょう。
借りたお金をすべて返済しても根抵当権は消滅することはなく、不動産に権利が設定されている以上、またお金を借りることが可能です。
極度額内であれば金額や回数を問わず、何回でも融資を受けられることが根抵当権の特徴でありメリットです。
根抵当権はこのような特徴を持つため事業者が利用することが多いですが、個人でも設定することが可能です。

根抵当権の特徴②登記の手間と費用が最小限である

抵当権を設定するには登記が必要ですが、根抵当権を設定しておけば登記の手間と費用が最小限で済むことが特徴です。
同じ不動産を対象に何度か融資を受ける場合、抵当権であれば設定するたびに登記が必要になります。
登記するときは、登録免許税や印鑑証明書や登記事項証明書の書類入手などの費用がかかります。
また登記の申請は専門的な知識が必要になり、手間と時間が要します。
もしご自身でおこなうことが難しい場合は、司法書士に依頼することが一般的です。
その場合、5〜10万円の司法書士手数料も考慮しておく必要があります。
抵当権の設定は1回あたり数10万円かかりますが、根抵当権であればそのような費用が発生しません。
簡単な手続きで融資が受けられることが根抵当権の特徴です。

根抵当権付きの不動産売却のコツ②売却の流れについて

根抵当権付きの不動産売却のコツ②売却の流れについて

物件に根抵当権がついた状態で不動産売却をおこなうときは、通常の売却の流れとは異なることを理解しておきましょう。
不動産売却をおこなう際は根抵当権が設定されているかを確認し、付いている場合は正しい順序を踏むことで不動産売却時のトラブルを未然に防げます。
根抵当権が設定された不動産売却の流れについて解説します。

不動産売却の流れ①ローンの残債と査定価格の確認

まず不動産売却に向けておこなうこととして、「借り入れ金があるかどうか?」ある場合は、「いくら残っているのか?」を確認する必要があります。
同時に不動産を査定し、どのくらいの金額で売却できるかをプロの目によってチェックしてもらいましょう。
ローンの残債と査定価格を比較して、査定価格が残債を上回っている状態であれば比較的スムーズに不動産売却が進められます。
査定価格が残債を上回る状態を、アンダーローンと呼びます。
一方で、オーバーローンと呼ばれるローンの残債が査定価格を上回っている状態のときは、不動産売却をおこなうために金融機関への相談が必要です。
なぜなら不動産売却で得たお金ではローン残債を返済しきれないからです。
差額は自己資金でまかなう必要があります。
自己資金が足りない場合は、任意売却やローンの組み換え、他にも不動産を所有している方は新たに担保を設定するなど他の方法を考えましょう。
オーバーローンの状態であっても不動産売却を進めたい方は、差額をどのようにまかなうかを長期的な目線で検討することが大切です。

不動産売却の流れ②金融機関との交渉

現状を把握できたら、金融機関と交渉をおこなう流れになります。
根抵当権は債権者と債務者の合意のもとに抹消されるので、債権者である金融機関に根抵当権の抹消を希望していることを伝えましょう。
根抵当権を設定している債務者は金融機関にとって安定した顧客であるため、なかなか同意が得られない可能性があります。
金融機関との交渉が長引くことも考えられるため、不動産売却をおこなうことを検討しているのであれば、早めに行動することをおすすめします。
早くから相談しておくことで、売却までの流れがスムーズに進みます。

不動産売却の流れ③元本の確定

金融機関と交渉が成立したら、元本確定に進みます。
元本確定とは借り入れ金の額を確定させて、借り入れと返済をストップすることです。
元本確定がおこなわれると、根抵当権の特徴である「何度でも借り入れられる」という性質はなくなり、抵当権と同じ権利になります。

不動産売却の流れ④通常の不動産売却をおこなう

元本確定をおこない根抵当権抹消への手続きに向かって手続きを進められれば、売却活動を開始します。
購入希望者があらわれ、契約締結、引き渡し、決済がおこなわれると、ようやく根抵当権を抹消できます。
根抵当権の抹消は、法務局で登記することが必要です。
買主に引き渡すまでに、忘れずに抹消登記をおこないましょう。

根抵当権付きの不動産売却のコツ③売却時の注意点について

根抵当権付きの不動産売却のコツ③売却時の注意点について

根抵当権は扱いが特殊なため、不動産売却をおこなうときはこれからご紹介する注意点に気をつけましょう。
不動産売却は大きな金額が動くため、事前に注意点について認識しておくと安心です。

注意点①不動産所有者と債務者が異なるとトラブルになるケースがある

相続や離婚などで、不動産の取得時と売却時の状況が異なる場合は、不動産所有者と債務者が同一人物ではない可能性があります。
所有者と債務者が異なる場合の注意点として、不動産売却後に債務を完成できないケースがあげられます。
所有者と債務者が異なる場合は、手続きに時間がかかることがあるので注意しましょう。
不動産所有者と債務者は同一とは限らないことを頭に入れ、状況を確認しておきましょう。

注意点②元本確定後は元に戻せない

元本確定は慎重におこなうということが注意点の2つ目です。
元本が確定すると根抵当権は抵当権と同様の性質に変わるため、借り入れができなくなります。
元本確定後に資金調達が必要にならないか、慎重に判断することを注意点として覚えておきましょう。

まとめ

所有する不動産に根抵当権が設定されていると、売却をおこなうためにさまざまな手続きが必要になります。
金融機関との交渉が長引くことも予測されるため、早めの行動が大切です。
不動産売却をお考えの方は、注意点に気を付け計画的に行動することが大切です。

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