検査済証の重要性とは？ない場合の不動産売却方法についても解説！

不動産売却において検査済証はなくてはならない証明書です「どのような証明書でいつ発行されたものなのか」「紛失してしまった」などお困りの方もいらっしゃるでしょう。
検査済証とは、建物が建築基準法の規定に沿って建てられた建築物であることを証明した書類です。
検査済証は不動産売却の際に必要ですが、なくても売却できる方法があります。
ここでは、検査済証とはどのようなものか、重要性とない場合の売却方法についてご説明します。

不動産売却の際にないと困る「検査済証」とは

不動産を建築する際にはさまざまな検査を通過した後、検査済証が取得できます。
ここでは検査済証とはどのような証明書なのか詳しくご説明します。

そもそも検査済証とは

検査済証とは、建築物が建築基準関係の規定に沿って建てられたことを証明する書類です。
建築物を建てる際には、設計から施工完了までに、主に2種類の検査がおこなわれます。
これらの検査を通過した後に、検査済証を取得できます。
検査済証の発行は建築基準法によって定められており、建築主事がおこないます。
発行された検査済証は、不動産売却の際に使用するため、保管する必要があります。
なお、なくしてしまった場合の取得方法や売却方法については後ほど詳しくご紹介します。

検査済証が取得できる検査とは

検査済証が取得するには、「建築確認」「完了検査」の2種類の検査を通過する必要があります。
建築物によっては「中間検査」がおこなわれる場合もあります。
まず「建築確認」は、建物の工事が始まる前の、設計の段階でおこなわれる検査です。
設計図が建築基準法などの法令に沿っているものかどうかを検査します。
この検査を通過すると、建築確認済証が発行されて、工事に着手できるのです。
次に工事が完了した際に検査されるのが、「完了検査」です。
実際に建てられた建築物が建築基準法の規定に沿って建てられたかを検査します。
建築主事は、工事が完了してから4日以内に完了検査をおこなわなければなりません。
この完了検査までを通過すると、検査済証の取得が可能です。
建築確認と完了検査のほかにも建築物によっては、「中間検査」がおこなわれる場合があります。
工事が実際に始まってから建築工程の途中でおこなわれるのが中間検査です。
中間検査があるかどうかは各自治体によって決まっています。

不動産売却の際にないと困る「検査済証」の重要性

検査済証は、不動産売却の際に仲介を依頼した不動産会社からも提出が求められる重要な書類です。
それでは検査済証がないとどのような点で困るのか、重要性をご説明します。

住宅ローンの契約ができない

検査済証によって建築基準法などの規定に沿った不動産であることを証明できない場合、住宅ローンの契約が交わせません。
なぜならば、金融機関が建築基準法の規定に違反している不動産購入に融資をすると、コンプライアンスに関わってしまうからです。
不動産を購入する際、住宅ローンを組むケースが一般的です。
住宅ローンが組めない不動産だと分かると、多くの購入希望者が購入を断念するでしょう。
このように、検査済証がない不動産だと住宅ローンが組めないため、購入してくれる買い手がなかなか現れないことが予想できます。

買主に責任が問われる

昔の建築物だと、建築基準法の規定に沿っていない場合もあります。
万が一そのような建築物を購入した場合、次の所有者になった買主へと責任が問われてしまいます。
たとえば、建ぺい率や容積率をオーバーした住宅を購入してしまった買主は、行政から指導された場合、一部解体工事をしなければなりません。
そのため、検査済証がない建築物の購入は敬遠されてしまいます。
購入希望者は違法建築物の不動産を購入してしまうリスクを避けるために、検査済証があるかどうかで購入を判断します。

増築・用途変更が不可能

検査済証がない建築基準法の規定に沿っていない建物は、増築工事や用途変更をおこなえません。
なぜならば、検査済証がない建物だと、設計段階でおこなわれる建築確認の検査を通過できないからです。
中古住宅などの不動産を購入した後に、増築などのリフォーム工事をおこないたいと考えている買い手も多いでしょう。
しかし購入後に増築などのリフォーム工事をおこなえない不動産だと、購入希望者が少なくなることが考えられます。
このように検査済証がない不動産は、買い手側の不利になることが多くなるため、売却が難しいといえます。

検査済証がない不動産売却方法

検査済証は、一度取得していたとしても無くしてしまった場合には、再発行ができない書類です。
また築古物件だと、そもそも検査済証がないケースもあります。
ここでは、検査済証がない場合の不動産売却方法についてご説明します。

台帳記載事項証明書の取得

前述のとおり、検査済証を取得していたが無くしてしまった場合、再発行ができません。
しかし、検査済証を取得した建築物であることを証明できる方法があります。
建築物が検査済証を取得していたことは、きちんと記録されているのです。
検査済証を取得していた記録である「台帳記載事項証明書」の発行をしてもらいましょう。
台帳記載事項証明書は市町村役場で申請して発行することが可能です。
申請時は建物の新築年月日が必要なため、あらかじめ登記簿などから確認しておきましょう。
台帳記載事項証明書には、建築確認済証と検査済証が取得された日付が記載されています。
この建築確認済証と検査済証が取得された日付がとくに重要な情報です。

検査済証が発行されていない中古物件

築古の中古物件だと、そもそも検査済証がないケースも多くなります。
検査済証の発行される検査が始まったのは最近のことです。
国土交通省によると、平成10年時点での検査済証が発行される検査の実行は、建築物全体の約38%でした。
それ以前の建築物では約20%を下回ります。
そのため、築20年を越える中古物件には検査済証がほとんど発行されていません。

既存不適格建物

既存不適格建物とは、建築時には法令の規定に沿って建てられていたが、現行の建築基準法などを満たしていない建物のことです。
建築基準法は1950年に制定されています。
また、建ぺい率や容積率などの土地計画法は1970年代頃から始まりました。
このように、時代によってさまざまな法令が制定されたり改正されたりしています。
建築当時は適法でも、新たな法令の施行や改正により、現行法令に適さなくなった建築物を「既存不適格建物」といいます。
既存不適格建物は、現行では違法ですが適法として扱われるため、売却できる可能性はあります。

12条5項報告書の副本

既存不適格建物や検査済証がない不動産の場合、12条5項報告書の提出によって検査済証と同様の証明が得ることが可能です。
建築主事が在籍している役場か県庁に、12条5項報告書とともに、既存不適格調書や現況の報告書、確認申請書などの書類を提出します。
12条5項報告書は原本と副本の2部を提出し、審査が通れば副本が渡されます。
この副本によって増改築工事と用途変更が可能になるため、売却できる可能性が高いでしょう。
また、12条5項報告書の副本を金融機関に提出すると、判断によっては住宅ローンの契約ができる場合もあります。

まとめ

不動産売却において検査済証は、建築基準法などの規定に従った建築物の証明書として重要な書類といえます。
なぜならば検査済証によって、買主は住宅ローンの契約が交わせたり増改築工事・用途変更ができたりするからです。
検査済証を無くした場合は台帳記載事項証明書を取得しましょう。
そもそも検査済証がない場合は、12条5項報告書の副本を取得すると良いです。