未接道物件は売却できる？高く売却する方法について解説！

未接道物件の不動産をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
未接道物件とは、建築基準法上の道路に接道できていない土地に建っている物件をいいます。
取り壊してしまうと次の建物が建築できないため、活用の幅が狭く、売却が難しいのが特徴です。
そこで今回は、未接道物件の売却をお考えの方に向け、未接道物件を売却する方法について解説しています。

未接道物件とは？

そもそも未接道物件とは、建築基準法で定めらている接道義務を果たせていない土地に建っている物件です。
物件を探している際に再建築不可と書かれている物件を目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
再建築不可の主な原因も接道義務が果たせていないという点が挙げられます。
未接道物件の具体的な例は以下の4つです。

接道している道路の幅が4ｍ未満
まず1つ目の例が道路と接道はしているが、接道している道路の幅が4ｍ未満である場合です。
幅員4ｍ未満の道路に接道していても接道義務が果たせていないとなり、再建築不可となります。
自治体によっては、幅員6ｍ以上としてる区域もありますので、自治体への確認が必要です。
また幅員4m未満の道路であっても、敷地をセットバックし敷地の一部を道路に提供することで4m以上の道路とできる可能性もあります。

敷地が道路に2m以上接道していない
次は、前面道路が4ｍ以上の幅員があるにも関わらず、間口が2ｍ以上接道していない場合です。
建築基準法では、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上の接道していることと定められており、再建築不可となります。
相続なとによりに奥まった敷地への通路を確保するために分筆した場合、2m以上の接道ができない恐れがあります。
また道路と敷地が斜めに接道している場合、斜めの距離で測るのではなく最短距離で測りますので注意が必要です。

旗竿地で通路部分が2m以上確保できていない
旗竿地の土地とは、旗の形をしている土地をいいます。
奥行きが長い長方形の土地を2つに分ける場合に整形地の土地と旗竿地の土地に分けられることが多いです。
旗竿地で注意すべき点は、旗竿地の通路部分です。
いくら間口が前面道路と2m以上接道していても、途中の通路部分で2m未満であると未接道物件となりますので注意しましょう。

道路と接していない袋地
袋地とは、周囲の土地を他人の土地や河川に囲まれている土地を指します。
これまで挙げた例は道路に接道しているが、基準を満たせていませんでしたが、袋地は完全に道路と接道していない土地です。
土地の出入りについては、他人の土地を利用させてもらうことになるので許可証などが必要な場合もあります。
またガスや水道などを引き込む際も他人の土地を横断し、掘削する必要があるので許可が必要です。

未接道物件は売却できる？

未接道物件をお持ちの方なら、未接道物件が売却できるか心配なのではないでしょうか。
結論からいうと、未接道物件の売却は困難です。
理由を解説します。

未接道物件の売却が難しい理由とは？

建て替えができない
先述したとおり、未接道物件は再建築不可となるため、建物の建て替えができません。
住宅なら子ども世代に向け、住宅を建て替えたり、増築したりしたくなりますが、未接道物件では建て替えも増築も不可です。
また地震や津波による倒壊であっても、再建築ができないので、買主にとってリスクとなります。
もちろん建て替えではなく、リフォームは可能です。
ただし、屋根や柱などの主要構造部の過半以上をリフォームするような大規模な模様替えなどはおこなえません。
解体しなければ良いというわけではなく、リフォームについてもある程度の制限があるので注意が必要です。

買主が住宅ローンを利用できない
未接道物件は再建築不可であることから、活用の幅が狭く、金融機関からの担保価値も低く設定されます。
担保価値が低いと金融機関からの融資を受けにくく、そもそも買主が購入できない可能性が高いです。
そのため未接道物件を購入する際は、現金一括で購入する方が多く、資金面に余裕のある買主に限定されてしまいます。

未接道物件の相場は通常の50～70%

未接道物件は、活用の幅が狭いことから、一般的な相場より50～70%程度安くなります。
基本的に未接道物件であっても売却は可能ですが、通常の土地より相場が低くなるという点は注意しましょう。
また敷地の形状やエリアによっては、そもそも売却が困難になる恐れもありますので、あらかじめ不動産会社などに相談しておくべきです。

未接道物件を売却する方法とは？

では、未接道物件を少しでも高く売却するにはどのようにすれば良いのでしょうか。
ここでは未接道物件を売却する方法をご紹介します。

リフォーム後に収益物件として売却する
一つ目が未接道物件を収益物件として売却する方法です。
未接道物件は売却が難しいですが、借主からすると未接道物件であろうが再建築不可であろうが関係ありません。
利便性が良く、比較的きれいなら借主は見つかるでしょう。
具体的なリフォームは、外壁塗装やクロスの張り替え、キッチンやユニットバスの交換などが挙げられます。
収益性の高い賃貸物件とすれば、投資家に売却できる可能性が高まります。
また売却ではなく、自身で賃貸物件として所有するのも1つの方法ですので検討してみましょう。

セットバックをおこなう
未接道物件の原因が道路幅員4ｍ未満なら、敷地をセットバックさせることで接道義務を果たせる可能性があります。
セットバックすることにより前面道路の道路幅員が4ｍ以上となるため、建て替えも可能です。
セットバックにより敷地の一部を道路に提供するため、敷地としては狭くなりますが、資産価値は高まります。
建て替え時にセットバック必要と条件付けて売却しても良いですが、売却前にセットバックしておいたほうが売却しやすくなるでしょう。

隣地を買い取る
道路との接道が2ｍ未満の未接道物件の場合、隣地を買い取ることで接道義務を果たせる可能性があります。
たとえば、旗竿地で通路部分が1.8ｍしかない場合は、隣の敷地の一部を買い取ることで通路部分を2m以上にできます。
もちろん隣の敷地をすべて買い取り、広い土地としたほうが活用の幅が広がり、資産価値も高くなりますが、難しい場合は敷地の一部で十分です。
接道義務さえ果たせれば、再建築が可能となり、資産価値が高まります。
また袋地であっても、隣地の一部を買い取り、通路を作ることで接道義務を果たせる可能性がありますので、検討してみましょう。

隣地と同時に売却する
隣地と同時に売却する方法です。
隣地と同時に売却すことで、どちらかの土地を買ったり、分筆して一部を購入するという手間が省けます。
隣地を購入する際の資金を準備する必要もなく、双方の負担を少なくできる方法です。
ただし、売却価格や売却金額の分配方法などによってトラブルに発展する場合がありますので、不動産会社による仲介は必要でしょう。

隣地所有者に売却する
隣地を購入するのではなく、隣地所有者に売却する方法です。
未接道物件は、第三者からすると価値が低くなりますが、隣地所有者からすると利用価値の高い土地です。
隣地所有者は、一体の土地として売却しても良いですし、二世帯住宅として利用するといった活用方法もあります。
隣地所有者と日ごろからコミュニケーションを取っておき、良好な関係を築いておきましょう。

まとめ

未接道物件は、建築基準法で定められている接道義務を果たせていない物件です。
未接道物件の場合、再建築不可となるため、通常の相場での売却は難しいでしょう。
高く売却する方法としては、リフォームにより収益物件として売却したり、隣地を購入して接道義務を果たしたりする方法があります。
きちんと売却の方法を検討し、理想の不動産売却を目指しましょう。