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不動産を現状渡しで売却するとは?売主と買主のメリットとデメリットを解説

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不動産を現状渡しで売却するとは?売主と買主のメリットとデメリットを解説

不動産を現状渡しで売却するとは?売主と買主のメリットとデメリットを解説

不動産売却を検討中に「現状渡し」と呼ばれる取引を知って、興味をお持ちになった方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、不動産の現状渡しとはどのような売却方法なのか、通常の売買契約と比較しながら解説します。
現状渡しによって生じるメリットとデメリットに関してもお伝えしますので、不動産を売る前にぜひお読みください。

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不動産を現状渡しで売却するとは?一般的な取引との違いを解説

不動産を現状渡しで売却するとは?一般的な取引との違いを解説

不動産を売却する場合、購入してすぐに利用できるように売主が修繕などを完了してから引き渡します。
現状渡しでは修繕などは不要になりますが、契約書に記載していない欠陥に関しては売主に責任が生じるなど注意が必要です。

不動産取引における現状渡しとは?

不動産を売却する場合、一般的な取引では雨漏りやシロアリ被害、外壁のひび割れなど修繕しなければならない箇所は、事前に売主が補修工事などをおこないます。
現状渡しは、補修や修繕をおこなわないまま、買主に引き渡す方法です。
ただし、そのまま引き渡すといっても、建物内部の家電製品や家具などの私物やゴミは取り除いておかなければなりません。
古家付き物件の場合は、解体せずに建物ごと買主に引き渡しますが、取引の対象は土地だけになります。
通常の取引であっても、買主と売主の合意があれば、引き渡し前の修繕工事が不要になる場合もありますが、あくまでも合意が前提です。

現状渡しでは物件の欠陥に対する責任はある?回避する方法とは?

不動産を修繕しないまま引き渡す方法であっても、欠陥や劣化に関する責任は生じます。
そこで、仲介を依頼する不動産会社に対して、把握している欠陥や劣化を正直に伝えなければなりません。
物件のトラブルを隠して売却した場合、買主から契約不適合責任に基づく賠償請求を受けるからです。
契約不適合責任とは、契約書に記載していないもしくは事前に説明を受けなかった欠陥などに対して、売主が買主に果たすべき法的責任です。
物件の欠陥などを知ってから1年以内であれば請求できるため、数年経過したあとで請求を受ける可能性もあります。
賠償責任の他、修理費用の負担や物件価格の減額などを請求できる他、買主からの契約解除も可能です。
また、この制度では、売主には売買契約の締結前に欠陥などを買主に知らせる「告知義務」があります。
そこで、把握している欠陥などは正直に買主に伝え、契約書や付帯設備表にも記載するなどして告知義務を果たさなければなりません。
そのうえで、引き渡した後に欠陥などが見つかった場合に売主の責任を回避できるよう、契約書に契約不適合責任免責を盛り込みます。

不動産を現状渡しで売却する!売主と買主それぞれのメリットは?

不動産を現状渡しで売却する!売主と買主それぞれのメリットは?

現状渡しで不動産を売却すると、売主と買主のどちらにもメリットがあります。
相反する立場である両者にとって円満な取引が成立するよう、取引の特性を知っておくことが大切です。

売主のメリットはコストの削減!

物件の欠陥などを修繕しないまま引き渡せることから修繕費用などが不要になり、コストをかけずに売却ができます。
修繕する場合は、対応する会社探しから始めなければなりませんが、補修工事を実施しないことから早期売却が可能です。
手放す決断をして即座に不動産会社に仲介を依頼できますが、買取業務を手掛けていればさらにメリットがあります。
法人による買取であれば、契約不適合責任の対象外となるからです。
告知義務も不要になり、取引成立後の賠償請求や契約解除などの心配もありません。
買取であれば、仲介を依頼するよりも短期間で契約を締結できることから、代金もすぐに受け取れます。
注意点は、買取価格は同じ地域の相場よりも安い価格での取引になることです。
売り急ぐとき以外は仲介を依頼して、その後買取に切り替えるなど柔軟に対応しましょう。

買主のメリットは自由なリフォームと販売価格

現状渡しを利用する物件の多くは、築年数が経過してリフォーム工事をおこなうのが望ましい状況になっています。
購入前にリフォーム済みの物件は自分好みに変更できませんが、内覧したままを受け取れる物件は、自由にリフォームが可能です。
民家を住まいとして利用できる他、ゲストハウスやカフェなどにも作り替えができるうえ、物件の敷地内のゴミなどは撤去してあることから、すぐに工事に取り掛かれます。
手軽にお店を始めたい方にとって、短期間で開業できるのは魅力です。
しかも、リフォームしなければならない物件ほど、販売価格も低額に設定してあることから、安く買えます。
修繕は必要ですが、需要が多くないため物件の取り合いになることもなく、簡単に契約までたどり着ける点もメリットです。
免責条項があれば契約するときに告知を受けるなどの手続きも簡略できるうえ、見つけた欠陥に対して責任を追及する手間もなくなります。
修繕する前提で購入していると割り切ると、メリットの多い買い物です。

不動産売却を現状渡しでおこなうときの売主と買主双方のデメリット

不動産売却を現状渡しでおこなうときの売主と買主双方のデメリット

建物や土地を現状渡しによって売却する場合、売主にはほとんどデメリットはありません。
ただし、未然にトラブルを防止するための措置を講じておくなどの手立てが必要です。

売主に生じるデメリットは対策によって回避できる?

そのまま買主に引き渡す場合、契約不適合責任を負うことだけが唯一のデメリットです。
必ず告知義務を果たす他、契約書や付帯設備表などに把握している欠陥などを記載します。
さらに、契約書に免責条項をくわえて、責任を回避できるようにしておきます。
それでも不安を解消できないときは、専門家による住宅診断(ホームインスペクション)による評価を得ておくと安心です。
物件の規模によって費用は異なりますが、5~10万円ほどかかります。
とはいえ、診断結果を添えると物件の強度や劣化具合に対する評価を確定し、信頼を高めるために有効です。
住宅診断を受けていない建物は、売り出しても買い手がつきにくいことも多く、買主から値下げ交渉を受けやすくなります。
反論できる証拠もないため、当初の希望価格よりもさらに値下げしなければならないなど、損するばかりです。

買主にとってのデメリットはリフォーム費用の負担!

現状渡しとして扱う物件は、築年数が経過したものがほとんどです。
そのため、リフォーム工事を実施するのが前提での購入になります。
自由に造作できるとはいえ、構造部分まで劣化している場合は、費用がかさむばかりです。
購入前に住宅診断の依頼も可能ですが、売主の同意がない場合は購入後に実施するしかありません。
想像以上に劣化していても、契約書に契約不適合責任に対する免責条項が入っている場合は、損害の請求も代金の値下げ要求も困難です。
今までにおこなった補修工事の履歴を受け取るなど、できる限りの情報を収集し、内覧のときは目に見える範囲を念入りに確認します。
内覧でのポイントは、壁のひび割れや雨水の染み込みによる色の変化、床のゆがみやきしみ音がチェック対象です。
虫がいないか、腐ったようなニオイなど、物件の損傷が原因と推測できるような事象をすべて把握しましょう。
そのうえで、物件に魅力を感じる、納得できる価格であるときにだけ購入します。

まとめ

不動産を売却する場合の現状渡しとは欠陥や劣化などの修繕をおこなわないまま買主に売り渡す方法です。
売主は契約不適合責任を負いますが、告知義務を果たしたうえで契約書に免責条項をくわえると責任を回避できます。
買主はリフォーム費用が必要ですが、自由に造作できるなど双方にメリットの多い取引です。

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