マイホームを買い替えるタイミングはいつ？決める前に確認すべき条件を解説

マイホームを購入後、ライフスタイルの変化などにより、マイホームの買い替えを検討中の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、マイホームを買い替えるタイミングとそのときに確認しておきたい条件について解説します。
買い替えの資金計画に関わる年収との関係についてもお伝えしますので、ぜひお読みください。

マイホームのローン返済中！買い替えできるタイミング？

マイホームの買い替えは、住宅ローンを完済した方はもちろん、返済中の方でも可能です。
居住中の家を売却して購入するため、どちらを優先するかを考え、それに適した資金計画を立案すると不安なく取り組めます。

マイホームを買い替えたい！資金計画の立案前におこなうべきことは？

現在返済中の住宅ローンがある場合は、どれだけ残債があるかが資金計画に影響します。
そこで、融資を受けている金融機関に問い合わせて残債を確認すると同時に、家の購入に使える手持ちの資金を確認しておくことも重要です。
たとえば、ローンの返済中であっても完済の見込みがある方や手持ちの資金が潤沢にある方は、比較的資金計画をスムーズに立案できます。
一方、現在の借入金の返済が負担になっている方や、新たな家の購入に融資を受けても返済が難しい場合は異なる計画が必要です。
ご自身の返済状況と今後の見通しを確かめてから、資金計画を立案しましょう。

資金にゆとりがあるときは購入先行！

購入先行とは、マイホームの売却よりも購入を優先する買い替え方法です。
資金にゆとりがある方だけでなく、自身や家族の転勤、子どもの学校入学などが決まっている方にも適しています。
住まいの確保により新生活に支障をきたさないようにできるうえ、値下げしてまで売り急ぐこともありません。
しかし、新居の購入費用と旧宅の固定資産税や維持管理費用など、負担の増加は覚悟しましょう。

資金にゆとりがないときは売却先行と買い替えローンを併用

返済中のローンを完済できる見込みがない場合は、家の売却はできません。
そこで、売却して得た資金でローンの完済と新居の購入を目指します。
売却先行では、居住中の家の売却価格によって資金計画は変わってくるため、売却できる金額の確認が重要です。
不動産会社には必ず訪問査定を依頼して、物件の劣化状況など細かな点も確認してもらい、その結果を基に売却の最低価格を設定した資金計画を立案します。
とはいえ、売却しても完済が厳しいときは、現在返済中の借り入れと新居の購入資金を別々にせず、1つにまとめる買い替えローンの利用も検討しましょう。
マイホームの買い替えは、売却や購入のタイミングを逃さない資金計画の立案がポイントです。

マイホームを買い替え！メリットに応じたタイミングとは？

マイホームの買い替えを考えるタイミングは人それぞれですが、メリットを実感できるケースはそれほど多くありません。
どのようなタイミングが住み替えに適しているかを知って、メリットの多いタイミングでの住み替えを実践しましょう。

ライフスタイルの変化に応じた住み替えでメリットを実感！

転勤や起業、子どもの成長にともなって自室を欲しがるなど、ライフスタイルの変化は、住環境を考え直す絶好のタイミングです。
部屋数の多い間取りや広い家への住み替えは、家族全員がメリットを実感できます。
子どもが感じる住環境への不満は、配慮するだけでは解決できません。
親としても何とかしたいと思うことも多いことから、解決策として新たな家の購入を決断しましょう。
多くのご家庭では、子どもが自室を欲しがる頃は、親もライフスタイルに変化を求めているタイミングでもあります。
夫婦それぞれの自室がほしい、趣味や特技を生かした起業や教室の開催など、今までに培ったものを形にしたいと考える頃です。
ライフスタイルの変化にともなって生まれた家族の夢は、家の住み替えにより叶えることができます。

抵当権を設定した家の売却は買い替えローンのメリット！

居宅を売却して住み替えたい場合、ネックになるのは抵当権です。
金融機関から住宅購入資金の融資を受けるときは、担保として家に抵当権を設定します。
ローンの完済により抵当権の抹消登記をおこなうことにより所有者が自由に売却できますが、完済していない方は抵当権が残っているため自分だけの判断では売れません。
ところが、買い替えローンを申し込むと居宅の抵当権は抹消になり、新居の購入資金確保を目的とした売却ができます。
そのうえ、家の売却と購入を同じ日に設定した手続きになるため、仮住まいや引っ越し費用の節約などもメリットです。
旧宅と新居のダブルローンの返済による負担は軽減できますが、一般的な住宅購入用融資よりも高金利になっている点は覚えておきましょう。
また、融資に対する審査は厳しくなります。
買い替えローンの利用は、現在融資を受けている金融機関に相談すべきですが、取り扱っていない場合もあるため、注意が必要です。

マイホームを買い替えるタイミングと年収の関係を解説

マイホームの買い替えは、年収とも密接に関係します。
年収から借入限度額を把握しておくと購入できる物件の目安がわかり、新居を取得するタイミングを逃しません。

年収から購入できる物件の価格帯を把握しよう！

住宅を購入するときの物件価格は5倍、借入限度額はゆとりのある返済計画にするため年収の25％が目安です。
住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によると、年収倍率は中古マンションが5.8倍、中古戸建住宅は5.7倍になっています。
総返済負担率は世帯年収の30％未満の方が約28％、次いで25％未満の方が約23％です。
実際の購入価格の平均は、中古マンションが3,026万円、中古戸建住宅は2,614万円であり、いずれも前年より上昇しています。
この結果から計算すると、中古マンションを購入した方の世帯年収平均は521.7万円、中古一戸建て住宅の場合は458.5万円です。
しかし、この計算には頭金を含んでいません。
住み替えでは、手持ちの資金を頭金にできる他、所有するマイホームの売却代金を頭金に充当できる点が強みです。
そうなると、返済額が収入の30％未満で実際に購入できる物件価格の目安は高額に設定できます。

資金計画を考えるときの注意点は？

先ほどの中古マンションと中古戸建住宅の年収倍率（平均として5.75）を当てはめると、年収が300万円の方は1,725万円、500万円では2,875万円の物件を購入できます。
とはいえ、家族構成によっては、子どもの学費を考慮しなければ資金計画として満足できるものではありません。
文部科学省が2021年に実施した「子どもの学費調査」では、子どもが小学校から高校まですべて公立学校で過ごした場合の総額は約527万円です。
私立学校では約1,747万円になっており、これに大学の学費を考慮しなければなりません。
この他、年齢によっては老後の生活資金を確保したい方もありますが、多くの金融機関では、80歳が完済の条件になっている点に注意が必要です。
マイホームを買い替えるタイミングでは、年収だけでなく、教育費や老後の生活資金などを確保した資金計画の立案を心掛けましょう。

まとめ

マイホームを買い替えるタイミングはライフスタイルの変化がきっかけになります。
住宅ローンを返済中の場合は、売却によって完済できるかが資金計画に影響を与える要因です。
買い替えでの物件価格は年収の5倍が目安ですが、居宅の売却代金を頭金にするほか、教育資金などの確保もおこなった資金計画を立案しましょう。