住宅ローンの返済が困難になってしまったとき、任意売却のひとつである単純売却を知って興味をお持ちになった方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、単純売却とはどのような制度なのか、概要をご紹介します。
単純売却のメリットや、利用する前に知っておきたい注意点についてもお伝えしますので、ぜひお読みください。
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マイホームの購入に住宅ローンの活用は定着していますが、何らかの事情により返済が滞ってしまうこともあります。
金融機関から任意売却による返済を促すことも多くあることから、制度の概要を把握しておきましょう。
任意売却の概要
任意売却とは、住宅を購入するときに受けた融資の返済が困難になった場合、担保物件の売却により返済する方法のひとつです。
この他の売却方法には、居宅の差し押さえをおこなってから裁判所の管理下で実施する競売もあります。
競売は、所有者の考えを反映することなく手続きが進行するなど、所有者には不満が残る手法です。
一方の任意売却では、いくつかの手法のなかから所有者が自分で選んだ方法での売却になります。
抵当権者の合意を得るなどの前提条件はありますが、自分の希望を反映できるなど、納得できる返済手法です。
競売よりも売却価格が高額になることから、債務の圧縮に対する効果が高い点も選ぶ方が多い理由になっています。
単純売却とは？制度の概要を解説
単純売却は、一般的な不動産売却と同様に、売却の告知をおこなって購入希望者を募り、取引成立を目指す手法です。
引き渡し後は引っ越さなければなりませんが、任意売却のなかでは売却価格が高額になる可能性が高く、返済が楽になります。
物件の売却による借入金の返済をおこなう場合、ローン残債よりも売却価格が高額になるときに利用するのが一般的です。
しかし、単純売却では販売価格が高額になりやすいことから、売却により一括返済が見込めない場合でも、金融機関から抵当権抹消の承諾を得やすくなります。
単純売却以外の任意売却の種類は？
この他の任意売却で引っ越しが条件になっているのは、不動産会社による買取です。
短期間で解決したいときに適していますが、売却価格は相場よりも安くなってしまいます。
また、売却後賃貸や買い戻し、親子間売買などは、引っ越しせずに住み続ける方法です。
売却後賃貸とは、いったん売却した後、賃料を支払い続けることを言います。
買い戻しは、退職金など数年後の収入で買い戻すことを条件にした売却方法です。
売却後賃貸や買い戻しの購入者が、親子など親族限定のやり方は、親子間売買になります。
単純売却のメリットとは？デメリットもご紹介
住宅ローンの返済が困難になった場合、自宅の売却先は不動産会社がメインになりますが、単純売却では一般の方を対象に売却します。
単純売却を利用するメリットはもちろん、デメリットも把握し、制度の理解を深めましょう。
単純売却のメリットは高額な売却額？
単純売却では、通常の不動産取引に近い形態をとるため、市場価格での売却額が期待できます。
任意売却の買取や競売では、通常の取引価格の相場よりも安い売却額になってしまいがちです。
引っ越し費用などをカバーできませんし、売却額を利用した返済計画に支障が生じてしまいます。
しかし、売却額が高額であれば返済計画にゆとりが生じるため、金融機関などの債権者に対する抵当権抹消を申請しやすくなる点がメリットです。
また、売却後賃貸のような賃料の負担もありませんし、親子間売買では親族間にトラブルが生じる可能性や交渉が成立しない場合もあります。
買い戻しと比較した場合、将来的な収入を確保できる点が大きな違いです。
老後の生活資金など、中長期的な資金計画への影響を少なくできることから、今後の生活に対して不安を抱えることなく生活できます。
単純売却を利用する場合のデメリットとは？
住み替えが前提の売却方法であることから、新居の準備や引っ越しなど、ある程度の出費をともないます。
住み替え先を購入する場合は大きな出費になるうえ、賃貸物件のときは初期費用を確保しておくなどの対策が重要です。
さらに、住み替え先への距離が遠くなるほど、引っ越し費用もかさみます。
賃料の支払いは継続することも考慮し、収入に見合った物件にする他、勤務先や子どもの通学先など無理のない場所を選定しましょう。
また、通常の販売形態での取引となるため、築年数が経過した物件では高額な売却価格を期待できません。
比較的新しい物件であっても、シミや傷が多い、ペットやタバコのにおいがあるときも、相場よりも安い金額での取引になりがちです。
物件によっては、補修工事やハウスクリーニングをおこなわなければ売却できない可能性もあります。
売却価格を高額にするための工事はやむを得ませんが、出費がかさむ場合は他の売却方法も検討しましょう。
単純売却を利用する前に知っておきたい注意点とは？
任意売却をおこなうときに、高値での売買取引を目的に単純売却を選択した場合は、購入希望者の満足度を向上させるように心掛けましょう。
また、通常の売却と同じような取引である点を考慮して、想定できるリスクを把握しておくことが大切です。
購入希望者の満足度を向上させるのは内見してもらうときが決め手？
不動産を通常のスタイルで売却するときは、購入希望者に良い印象を持ってもらうように工夫します。
購入に前向きな方は、内見したときの印象が良ければ話がまとまりますが、思ったよりも劣化しているときや汚れているときはキャンセルになりがちです。
そこで、売り出す前から、物件内の片づけを始めましょう。
売却後の引っ越しを念頭に、不用品は処分してしまうなど、荷物を少なくすることがポイントです。
不用品の買取をおこなう事業所を利用する、自治体の大型ゴミの回収日に出すなど、費用をかけない方法でおこないます。
同時に、物件の内外を掃除して、大切に使ってきたことをアピールしましょう。
売却期間の注意点はゆとりのある設定？
売却期間を短縮したい場合は不動産会社による買取ですが、単純売却での取引を希望する場合は、半年くらいは見込んでおきましょう。
不動産会社の訪問査定を受けてから、売却価格などの方針を決定し、購入希望者との売買契約締結は、簡単にできるものではありません。
広範囲に告知して売却する方法であることから、「住宅ローンの支払いが困難になったのでは」と、噂になる可能性もあります。
人によっては、縁起が悪いとして購入を避ける場合もある他、売り急ぎを見込んだ値下げ要求も想定しておきましょう。
補修工事をおこなわないで単純売却するときの注意点とは？
雨漏りや外壁のひび割れなどが生じている場合は、査定を依頼したときに不動産会社に打ち明けておきましょう。
物件の損傷や劣化を隠して売買契約を締結した場合、契約不適合責任に基づく損害賠償や契約解除の請求を受ける可能性が高まります。
請求できる期間は、購入者が気づいて1年以内になっていることから、売り逃げはできません。
不動産会社が提示する注意点を守って、トラブルのない取引成立を目指しましょう。
まとめ
任意売却の単純売却は、競売などより売却価格が高額になるため、金融機関から抵当権抹消の承諾を得やすくなる方法です。
売却額の見込みがローン残債に達しない場合でも利用できますが、売却後の引っ越しが前提条件になっています。
売却期間の長期化を織り込んだ、ゆとりあるスケジュールにすることが大切です。
不動産の窓口 メディア担当
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