外国人でも日本の不動産を売却できるのか？必要書類や税金について解説

不動産の取引をするとき、外国人でも売却できるのか疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
本記事では外国人でも日本の不動産売却ができるのか、必要書類や税金などについても解説していきます。
日本人同士の取引と異なる点もあるため注意が必要です。
トラブルなく手続きをするために、適切な取引の流れと注意点をしっかり覚えておきましょう。

外国人でも日本の不動産を売却できるのか？

外国籍の方が購入したいと申し入れがあった場合でも、日本の不動産を売却できますが、取引をする際にいくつか知っておくべきポイントがあります。
事前にポイントを押さえておくと取引がスムーズに進みやすくなります。

売主や買主が外国籍の方でも日本のルールで取引

不動産取引をする場合、売主や買主が外国籍の方でも日本のルールで取引されます。
通常の売買と同じで、不動産会社の指示に従えば問題ないので安心です。
具体的には、売主が媒介契約を依頼して買主が現れるまで待ちます。
買主が見つかったら売買契約を締結して、売却価格と物件を受け取って終了です。
取引していて問題なのは、外国籍の方が日本のルールを把握していないケースになります。
日本の法律や税金を把握しておかないとトラブルになるため、慎重に取引することが大切です。
また、手続きは日本国内でおこなう必要があり、買主が来日できない場合は代理人を探さなければなりません。

所有期間によって税率が決定

売買すると、所得税と住民税がかかる譲渡所得税を支払わなければなりません。
税率は所有期間によって異なり、日本に1年以上住んでいない非居住者の方は住民税が非課税です。
内訳をわけると、所有期間が5年以下のケースと5年超のケースの2つになります。
所得税は所有期間が5年以下で税率が30％、5年超で税率が15％です。
住民税は所有期間が5年以下で税率が9％、5年超で税率が5％で所得税より低くなっています。
納税方法は居住者と非居住者で異なるため、手続きには気を付けてください。

非居住者は所有権移転登記が必要

非居住者は日本国内に住所を有しておらず、1年以上居住をしていない方を指します。
海外で暮らしていて日本の不動産を売却するとき、所有権移転登記を代理人（司法書士）に代行してもらいましょう。
帰国ができなくても売買契約や物件の引渡しができるため、依頼者本人が手をかける必要がなくなります。

外国人が不動産を売却するときの必要書類

売買当事者で外国籍の方がいる場合は、早めに必要書類を揃えておく必要があります。
すぐに揃えられないと引渡しに時間がかかるため、よく確認しておきましょう。
ここでは、外国人が不動産を売却するときに欠かせない必要書類を解説します。

住民票

従来は外国人登録証で身分証明書を発行できましたが、平成25年から住民基本台帳法が改正されて住民票を作成できるようになりました。
住民票作成のための住民登録は、中長期在留者の方が対象です。
中長期在留者とは、3か月以上の在留資格を有している外国籍の方であり、短期滞在・公用・外交を含まないので注意してください。
住民票の発行は、住居地の申請を出した市区町村の窓口で取得するようにしましょう。

印鑑証明書

印鑑証明書は住民票と同様で、中長期在留者の方が対象になります。
しかし、外国籍の方は印鑑を持つ文化ではなく、サインをするのが一般的です。
印鑑証明書を取得できる方が少数派のため、代替書類を利用する方が多いでしょう。

代替書類

中長期在留者ではない方は住民票や印鑑登録証明書を取得できず、登録すらできません。
そのため、代替書類を取得して準備しておく必要があります。
ただし、国内に滞在しているか、海外に住んでいるかで手続きが異なるので覚えておきましょう。
国内に滞在している方は、住民票の代替書類になる宣誓供述書と住民登録証明書が必要です。
用意する宣誓供述書は「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」と「その国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書」の2つです。
住民登録証明書は「官公署で発行する住所を証する書面」を用意しましょう。
印鑑証明書の代替書類は「当諸国の在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書」と「登記委任状に当諸国の在日大使館の認証を受けた書類」の2つです。
海外に住んでいる場合は、住民票と印鑑証明書の代替書類をそれぞれ2種類ずつ用意する必要があります。
住民票は「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」と「その国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書」を取得してください。
印鑑証明書は「本国の官憲が発行するサイン証明書」と「現地公証人に署名の認証をしてもらった書類」になります。

外国人が不動産を売却するときにかかる税金

日本国内で不動産を売却すれば、外国人の方でも納税しなければなりません。
どのような税金がかかるのか、居住者と非居住者の方で納税の方法がどうなるのかを見ていきましょう。

納税する税金と税額

納税する税金は所得税と住民税を合わせた譲渡所得税だけではなく、印紙税と登録免許税も該当します。
譲渡所得税の税額は、売却価格から取得費と売却にかかった費用、特別控除を引いて差額分の税率をかけてください。
印紙税は売却価格によりますが、文書に貼るための収入印紙が必要になります。
登録免許税の税額は、不動産の固定資産税評価額に税率をかけて計算すれば完了です。
ただし、税率は登記の種類によって異なり、0.4%と2.0%の2つがあります。
税率0.4%は相続による土地の所有権移転登記、相続による住宅の所有権移転登記、新築住宅を取得したときの所有権保存登記の3つです。
税率2.0%は売買による土地の所有権移転登記、中古住宅を売買で取得したときの所有権移転登記が該当します。

居住者の方は確定申告をして納税

居住者が不動産を売却して所得を得た場合は、確定申告をして納税する必要があります。
申告期間は2月16日〜3月15日で、提出はオンラインもしくは税務署で申請すれば完了です。
オンラインで申し込む場合は、国税庁の公式サイトで確定申告の項目を入力してください。

非居住者の方は源泉徴収

非居住者は確定申告が不要ですが、代わりに源泉徴収税を支払う必要があります。
ただし、不動産の売買代金が1億円以下であり、個人が「自己または親族の居住用」のために購入する場合は対象外です。
条件を満たさない方は、譲渡対価の10.21％の控除が適用されます。
計算するときは本来の売却価格に100%－10.21%の89.79%をかければ求められる仕組みです。
たとえば5,000万円の不動産売買をしていた場合、売主は5,000万円×89.79%=4,489万5,000円を受け取れます。
買主が源泉徴収を収めると、売主に「非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書」が渡されるので覚えておきましょう。
また、代理人に確定申告を依頼した場合、非居住者でも確定申告ができます。
利益が出た方、源泉徴収の過払いの還付を希望する方、3,000万円の特別控除を希望する方は確定申告をするようにしてください。
そのためには、納税管理を代理でおこなってくれる方を決める必要があります。
代理人が問題なく税務署に届出書を提出すれば、手続きが完了です。

まとめ

外国人が不動産売却をする場合、住民票と印鑑証明書を取得する必要がありますが、非居住者の方は代替書類を取得してください。
また、居住者の方は確定申告で納税して、非居住者の方は源泉徴収税が適用されます。
外国籍の方と取引する場合は、不動産会社に相談して事前の準備をスムーズに済ませておきましょう。