不動産を売却した後に瑕疵が見つかった場合、修理や補修をしたり損害賠償を負うことになったりする恐れがあります。
安心して不動産の売却ができるように、事前に「既存住宅売買瑕疵保険」へ加入しておくのがおすすめです。
今回は、既存住宅売買瑕疵保険とはどのような保険であるのか、メリット・メリットについてもご紹介します。
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既存住宅売買瑕疵保険とは、不動産を売却した後に瑕疵が見つかった場合でも、修理・補修費用や損害賠償金を代わりに支払ってくれる保険です。
以下に、既存住宅売買瑕疵保険の概要や保証対象、相場費用についてご説明します。
既存住宅売買瑕疵保険とはどのような保険？
既存住宅売買瑕疵保険は、不動産の売却後に瑕疵が見つかった場合に負わなければならない契約不適合責任の負担を軽減してくれる保険です。
契約不適合責任とは、売却後でも不動産の品質に問題があることがわかると、修理や補修費用の支払ったり、多額の損害賠償を負わなければならないことです。
また、売却時に気づかなかった瑕疵についても責任に問われる恐れもあります。
そこで、事前に既存住宅売買瑕疵保険に加入していると、保証範囲内にて、修理や補修費用、損害賠償金などを売主の代わりに支払ってくれます。
なお、保険の加入前に家の検査が必要な点と、既存住宅売買瑕疵保険法人とのやりとりには検査期間を通しておこなう点に注意してください。
保証内容
既存住宅売買瑕疵保険の保証内容は、戸建ての家の場合だと、基本的な構造部分と、雨漏り被害が起こる部分に限られます。
具体的には、家の耐力構造部分の性能が落ちたときや、屋根や外壁部分の性能が落ちて雨漏りが発生したときに保険の利用が可能です。
保険の利用ができた場合、保証額の範囲内にて、問題箇所を調査する費用や修理・補修費用のほかにも、入居者の仮住まいなどの宿泊費用も保険会社から支払われます。
契約不適合成立の保険期間は不動産の引渡し日から、1年間・2年間・5年間のどれかを選択して設定するのが一般的です。
保険費用の相場
既存住宅売買瑕疵保険の費用は、保証期間や保証限度額、家の広さから決まります。
たとえば戸建で「保険期間2年」「保証限度額500万円」「家の広さ125㎡以下」の場合の保険料は、約2.6万円です。
また、「保険期間5年」「保証限度額1,000万円」「家の広さ125㎡以上」の場合の保険料は、約5.5万円です。
このように、保険費用の相場は約2〜5万円になります。
さらに、保険加入前の家の検査費用として約5〜10万円の費用が必要な点に注意しましょう。
家の売却に安心！「既存住宅売買瑕疵保険」を利用するメリット
既存住宅売買瑕疵保険は任意で加入する保険です。
既存住宅売買瑕疵保険を利用するメリットについて以下にご紹介します。
トラブルに対処してもらえる
万が一家の売却後に瑕疵が見つかり、貯蓄額では補えないほどの瑕疵に対する請求額が発生した場合にでも、対処できるのが既存住宅売買瑕疵保険の最大のメリットです。
多額の修理や修繕費用や損害賠償額を支払うことになったとしても、保険会社が保証範囲内で支払ってくれます。
修理中に入居者の仮住まいが必要な際にも、宿泊費などを保険会社が支払ってくれるのもメリットです。
また、このようなトラブル時には、保険会社が購入者と直接対応してくれるため、売主にとって金銭面だけでなく精神面での負担も軽くなるでしょう。
安全性をアピールできる
既存住宅売買瑕疵保険に加入している家は、買主に家の安全性のアピールができるのがメリットです。
なぜならば、既存住宅売買瑕疵保険への加入には、ホームインスペクションという家の検査に合格する必要があるからです。
ホームインスペクションとは、専門家によって家の劣化や欠陥の有無、修繕するべき箇所などを調査する検査のことです。
検査に不合格になった場合は、補修などをおこない、合格になってから既存住宅売買瑕疵保険への加入が認められます。
このように、既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、専門家による検査がおこなわれた安全性の高い家であることもアピールできるのです。
優遇措置が受けられる
既存住宅売買瑕疵保険へ加入すると、買主側がいくつかの税金の優遇措置が受けられるため、購入意欲が高まり売れやすくなるのがメリットです。
買主が受けられる優遇措置は以下のとおりです。
●住宅ローン控除
●マイホーム買替えの特例
●登録免許税の軽減措置
●不動産取得税の軽減措置
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残債に応じて所得税が控除される仕組みで、大きな節税対策に繋がります。
マイホーム買替えの特例とは、買替えのために売却した家の譲渡所得にかかる税金を、先延ばしできる特例です。
登録免許税とは、所有権移転登記の手続きに要する費用のことで、軽減措置が受けられます。
固定資産税評価額に控除がおこなわれ、不動産取得税の軽減措置が受けられます。
また、税制における優遇措置のほかにも、自治体によっては補助金が受けられるのもメリットです。
買い手にとってメリットがある優遇措置があると、購入意欲が高くなることが期待できます。
優遇措置をアピールすることで、同じエリアに似たような家が売りに出されていた場合でも、買い手に選んでもらいやすくなるでしょう。
家の売却に安心！「既存住宅売買瑕疵保険」を利用するデメリット
前章では、既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリットをご紹介しましたが、一方でデメリットもあります。
デメリットを理解したうえで、既存住宅売買瑕疵保険に加入するかどうかを決めることがおすすめです。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリットを以下にご紹介します。
費用がかかる
家を売却する際には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消手続き費用、住宅ローン一括返済の手数料などの費用が必要です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、さらに保険の費用を上乗せすることになります。
先述したように、既存住宅売買瑕疵保険は、加入時に約2〜5万円の費用と、加入前のホームインスペクションという家の検査に約5〜10万円の費用がかかります。
しかし、既存住宅売買瑕疵保険への加入には売主が全額負担する義務はありません。
買主側が負担することも可能なため、加入前に負担の割合について相談してみると良いでしょう。
古い家の加入時は注意
築年数が経っている家だと、家の検査であるホームインスペクションに合格できない可能性があります。
先述したように、ホームインスペクションに合格できないと、家の改修工事が必要です。
とくに、1981 年以前の家は、旧耐震基準の制度を利用して建てられているため、注意が必要です。
旧耐震基準で建てられた家だと耐震基準を満たすための改修工事が必要なため、高額な工事費がかかってしまいます。
築年数が経っている家の場合は、既存住宅売買瑕疵保険へ加入せずに、そのまま売却するか更地にして売却するのが良いでしょう。
まずは、不動産会社に相談するのがおすすめです。
まとめ
家の売却後でも瑕疵が見つかった場合、契約不適合責任に問われ、修理・改善費用や損害賠償の費用を請求される恐れがあります。
安心して売却ができるように、事前に既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討しましょう。
既存住宅売買瑕疵保険への加入時には、保険金と家の検査費用が必要な点に注意してください。
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