相続した不動産を売却するまでには、相続税や譲渡所得税といった多くの税金が課せられるため、大きな負担になる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、取得費加算の特例が適用できた場合には、譲渡所得税を抑えられるため、節税対策に繋がります。
そこで今回は、相続した不動産を売却した方向けに、取得費加算の特例とは何か、適用できないケースや併用できる税制についてご紹介します。
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取得費加算の特例とは、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、譲渡所得税の税額を抑えることができる特例です。
取得費加算の概要から適用要件に加えて計算式について以下にご説明します。
取得費加算の特例についての概要
取得費加算の特例とは、相続によって取得した土地や建物などの不動産を、3年10ヶ月以内に売却したときに、譲渡所得税を抑えることができる特例です。
譲渡所得税は、譲渡価格から不動産の取得費を差し引いた分に、税率を掛け合わせて算出します。
取得費加算の特例が適用できた場合、不動産の取得費に相続税の一部が加算できるため、譲渡価格が少なくなり、結果的に譲渡所得税が抑えられるのです。
取得費加算の特例を利用できる適用要件とは？
どなたでも取得費加算の特例を必ず利用できるとは限りません。
取得費加算の特例を利用するには、以下のような要件が必要です。
●相続や遺贈により財産を取得した方
●財産を取得した際に、相続税が課税された方
●相続した財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
遺贈とは、遺言によって相続が決められた方のことです。
相続税には基礎控除という制度があり、実際に相続税が発生する方は少ないため注意してください。
相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日から10か月以内です。
なお、国税庁によって作成されたチェックシートを利用すると、ご自身が適用要件に当てはまっているかの確認が可能です。
取得費加算の計算式
取得費加算の計算式から、どのように節税されるのかを確認しましょう。
まず、加算する相続税額の計算式は以下のとおりです。
相続税額×売却価格÷相続により取得した全財産の課税価格
次に、譲渡所得税に相続税を加算した場合の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得=売却価格-（取得費+加算する相続税）-譲渡費用
それでは相続した不動産を売却した場合を想定し、おおよその譲渡所得税を算出してみましょう。
たとえば、「相続財産の課税総額1億5,000万円」「実家の売却価格8,000万円」「取得費5,000万円」「売却費用270万円」「相続税1,840万円」として仮定します。
取得費に加算できる相続税の計算式は以下のとおりです。
1,840万円×（8,000万円÷1億5,000万円）=975万円
次に、譲渡所得を算出してみましょう。
8,000万円-（5,000万円+975万円+270万円）=1,755万円
譲渡所得に、所有期間によって応じた税率を掛け合わせると、譲渡所得税が算出できます。
1,755万円×20.315%=356万円
なお、取得費加算の特例を適用しなかった場合の譲渡所得税額は、554万円です。
このように取得費加算の特例を利用することで、198万円の節税ができます。
相続税の節税対策！取得費加算の特例が適用できないケース
取得費加算の特例が適用できない、間違いやすいケースもあります。
以下に、取得費加算の特例が適用できない注意しておきたいケースについてご説明します。
配偶者は適用できない？
取得費加算の特例は、相続税が課せられた方に適用されることが前提です。
そこで夫婦間での相続について考えてみましょう。
仮に、夫が亡くなった際に、妻が相続人となったケースでも取得費加算の特例は適用されるのでしょうか。
しかし、妻には最低1億6,000万円までの相続税が課されない、配偶者控除という特例があります。
配偶者控除によって、夫から妻への相続においてほとんどのケースで、相続税が発生しないでしょう。
したがって、配偶者には取得費加算の特例が適用されないケースが多いといえます。
贈与は原則不可
原則、たとえ相続人同士でも、贈与によって取得された財産には、取得費加算の特例の適用ができません。
しかし、相続時精算課税＆3年以内加算制度を利用した場合には、取得費加算の特例が適用されます。
相続時精算課税とは、生前に親から子へ2,500万円までは贈与されても課税されませんが、相続が発生した際には、贈与分の財産についても併せて課税されることです。
つまり、生前に贈与された財産においての課税は、相続が発生するまでは見送られるということです。
贈与分と相続した財産の総額から、相続税が発生した場合は、取得費加算の特定が適用されます。
3年以内加算制度とは、贈与を受けてから3年以内に相続が発生した場合、生前贈与がなかったものとみなされ、相続した財産ととも課税されます。
相続時精算課税と同様に、相続税が発生した場合は、取得費加算の特例が適用されます。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する際に一定の要件を満たした場合に適用される、3,000万円特別控除があります。
しかし、相続空き家の3,000万円特別控除は、取得費加算の特例とは併用ができません。
ほとんどのケースで、相続空き家の3,000万円特別控除を利用するほうが節税額が多くなりますが、どちらを利用するほうが節税対策になるのか比べてみましょう。
相続税の節税！取得費加算の特例と併用可能な税制
取得費加算の特例と併せて、一定の要件を満たした場合に利用できる特例が3つあります。
以下に3つの併用可能な税制についてご紹介します。
マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除
マイホームを売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円までの控除ができる特例があります。
3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用可能であり、大きな節税に繋がります。
この特例が利用できると、譲渡所得税がかからない方も多いでしょう。
なお、特例を受けるために一時的にマイホームとして利用した家屋や別荘などの娯楽目的で使用していた家屋には適用されません。
マイホームの買替え特例
住んでいたマイホームを買換える際に、課される税金の納付を、新居の購入時まで先延ばしすることができる特例があります。
このマイホームの買換え特例と、取得費加算の特例の併用が可能です。
しかし、売却価格が1億円以下で、10年以上の期間の間、居住していたことなどが条件に挙げられます。
先延ばしができるだけであって、新居の購入時には納税する必要がある点には注意してください。
小規模宅地等の特例
被相続人が使用していた居住用土地や事業用土地を相続し、売却する際に、限られた面積の部分に減税される特例があります。
この小規模宅地等の特例と、取得費加算の特例の併用が可能です。
最大8割まで減額できる特例のため、土地を相続する際には適用可能か確認しましょう。
しかし、いくつもの適用要件がある点については注意が必要です。
まとめ
相続した不動産を売却する際に、取得費加算の特例が適用できた場合、節税対策に繋がります。
併用できる特例が利用できると、さらに大きな節税対策が期待できるでしょう。
ぜひこの記事を参考に、ご自身のケースに当てはまるかチェックしてみてください。
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