事故物件の固定資産税！計算方法と減額につながる方法を解説

固定資産税は、不動産の状態や使用状況などに関わらず課税されます。
ほかの物件より価値が低くなると考えられる「事故物件」にも課税されるので、相続すると負担のほうが大きくなるかもしれません。
そこで今回は、事故物件を相続する可能性のある方に向けて、固定資産税の計算方法や減額につながる方法について解説します。

事故物件の固定資産税！ ①事故物件を相続する場合

人が亡くなったことのある不動産は、事故物件に該当する可能性があります。
事故物件に住みたいと思う方は少ないので、相続しても活用や売却が難しいかもしれません。
そのうえ、事故物件であっても固定資産税は免税されず、通常どおりに課税されます。
そのため、不動産を相続する際は、事故物件に該当するかどうかを確かめることが大切です。

事故物件とは

住むことに強い抵抗を感じる出来事を「心理的瑕疵」といい、心理的瑕疵のある不動産は「事故物件」と呼ばれます。
たとえば、自殺や殺人事件などによって人が亡くなっている不動産は、事故物件に該当します。
また、自然死や病死、不慮の死でも、発見されるまでに時間がかかって特殊清掃やリフォームなどがおこなわれた場合も同様です。
事故物件は、資産価値が下がるため、ほかの類似物件よりも賃料や売却価格が安くなるうえ、借主や買主がなかなか見つからない可能性があります。
さらに、心理的瑕疵には告知義務があるので、借主や買主にきちんと伝えなくてはならず、隠したまま貸したり売ったりすることはできません。

事故物件を相続する際の注意点とは

事故物件には先述のような特徴があるので、安易に相続しないほうが良いと考えられます。
固定資産税は使っていない不動産にも課税されるので、相続しても活用や売却ができないと、相続人には負担ばかりがかかってしまいます。
そのため、相続財産に事故物件がある場合は、相続放棄の検討するのもおすすめです。
相続放棄とは、遺産を相続する権利の一切を放棄することで、相続放棄を選択すると事故物件を相続しなくて済みます。
ただし、次の管理者が決まるまで不動産の管理義務が残ることは注意点です。
また、相続放棄を選ぶとすべての財産を相続できないので、プラスの財産が多い場合などは選択しないほうが良いかもしれません。
相続放棄の期限は、「相続が発生したことを知った日から3か月以内」であり、その期間中にどちらを選択するかを慎重に検討することをおすすめします。
事故物件でも売却できないわけではなく、価格を下げるなどの工夫をすると買主が見つかる可能性があります。
弊社は不動産の売却をサポートしておりますので、売却をご希望でしたらお気軽にお問い合わせください。

事故物件の固定資産税！ ②固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は、不動産が事故物件であっても通常と変わりません。
事故物件を相続するかどうか検討する際は、固定資産税の税額も参考にしたほうが良いので、計算方法を解説します。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は、以下のとおりです。

固定資産税 = 課税標準額 × 固定資産税税率1.4%
固定資産税評価額は、不動産の価値を評価した額であり、総務大臣が定めた固定資産評価基準にしたがって各自治体が定めています。
固定資産税評価額の求め方は、土地と建物によって異なっています。
土地の評価額は、毎年1月1日に定められる公示価格の70％を目安とした額に、土地の形状や面積などの要素が加味されて決まります。
一方、建物の場合の基準は、同じ建物を再建築した際にかかると想定される費用である「再建築価格」です。
再建築価格の50～70％が、建物の固定資産税評価額の目安となります。
このような方法によって決められた固定資産税評価額をもとにして、固定資産税の課税標準額が決まります。
固定資産税評価額は、3年に1回見直しされるため、固定資産税の金額は、3年ごとに変わります。
なお、建物の課税標準額は固定資産税評価額と一致することが一般的ですが、土地は一致しないことがあります。
その理由は、居住用の建物がある土地には「住宅用地の特例」が適用されるからです。
この特例が適用される場合、土地の課税標準額の計算方法は、「固定資産税評価額×特例率」になるためです。
特例率には、土地のうち200㎡以下の部分は6分の1、200㎡を超える部分は3分の1を当てはめます。

空き家の固定資産税に関する注意点

住宅用地の特例は、事故物件や空き家にも適用されます。
そのため、活用予定がない事故物件は、解体して更地にするよりも空き家のまま所有しているほうが、固定資産税の負担が軽減できます。
ただし、空き家が「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があるので注意が必要です。
「特定空家」とは、そのまま放置が続くと倒壊や衛生上有害になるおそれなどの悪影響が生じると判断された空き家のことです。
「特定空家」に指定されたあと、行政から受ける指導や勧告にしたがわないと、住宅用地の特例の適用対象外になってしまいます。
空き家は放置していると老朽化が急速に進むので、「特定空家」に指定されないためには、定期的に空き家へ行ってしっかりと管理をしなくてはなりません。
ただ、管理には手間や時間がかかるので、長期間続くと相続人の負担が重くなってしまいます。
そのため、相続した事故物件が空き家になりそうな場合は、早めに売却などを検討することをおすすめします。

事故物件の固定資産税！ ③固定資産税の減額につながる方法

事故物件であっても固定資産税の計算方法は通常と変わらず、免税や減額などもありません。
しかし、固定資産税を減額できる方法を利用すると、負担軽減につながります。
そこで、固定資産税の減額できるおもな4つの方法を解説します。

1．住宅用地の特例の適用要件を満たす

先述のとおり、居住用の建物がある土地には住宅用地の特例が適用されます。
適用されると、土地の税額は200㎡以下の部分が6分の1、200㎡を超える部分が3分の1になるので、大きな減額につながります。
ただし、この特例の適用要件を満たすために空き家を残す場合は、定期的に管理をしないと「特定空家」に指定されるリスクがあるので注意が必要です。

2．固定資産税の免税点を下回る

固定資産税は、課税標準額が「免税点」を下回ると非課税になります。
免税点は土地と建物で異なり、土地は30万円未満、建物は20万円未満です。
この額を下回る場合は、固定資産税は課税されません。

3．長期優良住宅リフォームを実施する

長期優良住宅リフォームを実施した場合、条件を満たすと翌年の固定資産税が減額されます。
固定資産税額の3分の2が減額されるので、リフォームをおこなう際は要件を確認することをおすすめします。
おもな要件には、「工事費用が50万円を超えること」「床面積が50㎡以上であること」などがあります。

4．農地に転用する

農地の課税評価額は宅地よりも低いので、農地に転用すると固定資産税の減額につながります。
「空き家の管理はできないが、解体すると税金の負担が重い」などの場合は、農地への転用を検討するのも1つの方法です。
ただし、農地に転用すると、農業のみの用途となるので、転用後の活用方法を考えておくことも大切です。

まとめ

固定資産税は、事故物件であっても通常と同じ計算方法で算出され、免除や減額もありません。
そのため、相続した事故物件をそのまま所有していると、税金の負担がかかり続けてしまいます。
事故物件でも売却は可能なので、使わない場合は早めに売却を考えましょう。