所有者が行方不明の不動産売却！失踪宣告と不在者財産管理人による方法

不動産売却は、基本的に所有者しかできません。
ただ、所有者や不動産の共有者が行方不明で安否がわからない場合は、不動産売却を可能にする方法が2つあります。
そこで今回は、所有者や共有名義人が行方不明である不動産の売却方法について、失踪宣告を受ける方法と不在者財産管理人を選任する方法を解説します。

所有者が行方不明の不動産売却！失踪宣告の方法

不動産は、所有しているだけでも固定資産税がかかります。
空き家の場合は、定期的に管理をしないと老朽化が急速に進み、売れない状態になったり、「特定空家」に指定されて改善を求められたりする可能性がります。
そのため、使っていない不動産は早めに売却したほうが良いといえます。
しかし、不動産売却は、基本的に所有者しかできないため、所有者が行方不明だと手が打てないと思う方も少なくありません。
その場合は、「失踪宣告を受ける方法」と「不在者財産管理人を選任する方法」の2つの方法をおこなえば、所有者が行方不明でも不動産売却が可能です。
まず、失踪宣告を受ける方法から解説します。

失踪宣告とは

失踪宣告とは、行方不明で生死がわからない方を法律上死亡したものとする制度のことです。
失踪宣告には、「普通失踪」と「特別失踪（危険失踪）」があります。
特別失踪とは、行方不明者が戦争や船舶の沈没、自然災害などに遭遇して生死不明な場合に申し立てることができます。
これらの災難などが起こった1年後に失踪宣告を受けることができます。
一方、普通失踪とは、特別失踪に該当しない場合に受けることができます。
普通失踪は、申し立てができるのは、行方不明者の生死が7年以上わからない場合に失踪宣告を受けることができます。

失踪宣告の申し立て方法とは

失踪宣告を受けたい場合は、行方不明者の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てをします。
申し立てができるのは配偶者や相続人など、行方不明者と利害関係にある方です。
必要書類である行方不明者の戸籍謄本や戸籍附票、失踪を証明する書類などを準備して、申立書とともに提出します。
申し立てをすると行方不明者の調査や書類の確認などのあとに、公示催告と呼ばれる公告があります。
公示催告とは、官報や裁判所の掲示板によって、行方不明者本人や生存を知っている方へ届け出をするように催告することです。
期間を過ぎても届け出がなかった場合は、失踪宣告が確定されるます。
失踪宣告が確定したら、10日以内に行方不明者の本籍地または申し立てた方が居住している地域の役所へ失踪の届け出を提出します。
その際、家庭裁判所から交付された「審判書謄本」と「確定証明書」が必要となります。
なお、公示催告の期間は6か月ほど設けられるため、申し立てから失踪宣告を受けるまでは早くても半年はかかることを覚えておきましょう。

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所有者が行方不明の不動産売却！相続登記の方法

失踪宣告が確定して失踪の届け出をしても、すぐに不動産を売却できるわけではありません。
その時点では、不動産の所有者は行方不明者のままだからです。
先述のとおり、不動産売却は基本的に所有者しかできないので、売却前に「相続登記」をする必要があります。
相続登記とは「相続を原因とする所有権移転登記」のことで、所有権移転登記は不動産の所有者が変わったときにおこなう登記です。
失踪宣告を受けると、法律上死亡したものとみなされて相続が開始するので、このときにおこなう所有権移転登記は相続登記に該当します。

相続登記の方法

相続登記をおこなう際は、不動産を相続する方を決めて必要書類を準備し、法務局に申請します。
必要書類は、登記申請書のほかに、被相続人（失踪宣告が確定した方）の出生から死亡までの戸籍謄本や住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本などです。
相続登記の必要書類は、相続財産の分割方法（遺言書・法定相続分・遺産分割協議）によって変わるので注意が必要です。
なお、相続登記はこれまで任意でしたが、2024年4月1日より義務化されます。
不動産の取得を知ってから3年以内に手続きをしないと、10万円以下の過料を科される可能性があるので注意しましょう。

不動産売却の流れ

相続登記の手続きが終了したら、不動産売却を進めることができます。
不動産売却の基本的な流れは、以下のとおりです。

●Step1：不動産の査定を受ける
●Step2：不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を始める
●Step3：買主が決まったら売買契約を結ぶ
●Step4：決済を終えたら不動産を引き渡す

なお、失踪宣告を受けた方が発見された場合は、家庭裁判所に失踪宣告の取り消しを申し立てる必要があります。
そして失踪宣告が取り消されると、原則として宣告される前の状態に戻す必要があり、行方不明だった方へ財産を返還しなくてはなりません。
その際は、売らずに所有している不動産は返還しなくてはなりませんが、不動産を既に売却ししていた場合は返還する必要はありません。
返還義務があるかどうかは財産の用途によって変わるので、判断に迷った場合は弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

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所有者が行方不明の不動産売却！不在者財産管理人

行方不明になっている方が所有している不動産を売却する方法には、失踪宣告のほかに「不在者財産管理人を選任する方法」があります。
失踪宣告と違う点もあるので、内容を把握しておくことをおすすめします。

不在者財産管理人とは

不在者財産管理人とは、行方不明者が所有する財産を本人に代わって管理する方です。
不在者財産管理人は、基本的に、財産の保存行為と管理行為が認められていますが、不動産売却については処分行為に当たるため、認められていません。
しかし、家庭裁判所の許可を得た場合は、不動産売却も可能となります。
失踪宣告を受けると行方不明者は死亡したものとみなされますが、不在者財産管理人は行方不明者が生存していることを前提として選任されます。
また、失踪宣告は定められた期間が過ぎないと申し立てができないのに対し、不在者財産管理人には期間の定めがないことも2つの方法の違いです。
ただし、不在者に該当するのは、「生死不明で当分帰ってくる見込みがない方」なので、不在の期間が短い場合は認められない可能性もあることに注意が必要です。

不在者財産管理人を選任して不動産売却をする流れ

不在者財産管理人の選任から不動産売却までの流れは、以下のとおりです。

●Step1：不在者財産管理人の候補者を選ぶ
●Step2：不在者財産管理人の選任を申し立てる
●Step3：不動産の売却許可を申し立てる
●Step4：不動産売却を進める

不在者財産管理人になることができるのは、「行方不明者と利害関係のない方」です。
候補者が決まったら必要書類や収入印紙などを準備して、家庭裁判所へ選任の申し立てをします。
申し立てができるのは「行方不明者と利害関係のある方」で、候補者とは違うことに注意が必要です。
申し立てから選任までは、一般的に2～3か月ほどで完了します。
選任されたら不動産売却の許可を裁判所に申し立て、許可を得たあとに売却を進めることができます。
なお、行方不明者の単独名義である不動産だけではなく、行方不明者が共有者の1人である共有名義の不動産も、そのままでは売却ができません。
共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の同意が必要になるからです。
不在者財産管理人を選任すると、そのようなケースでも売却が可能になるので、必要に応じて検討しましょう。

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まとめ

不動産は所有しているだけで固定資産税がかかり、空き家の場合は管理をしないと老朽化が急速に進みます。
所有者が行方不明になっている不動産でも、失踪宣告を受けるか不在者財産管理人を選任すると売却が可能なので、負担が大きいと感じる場合は検討しましょう。