不動産売却における競売とは？デメリットや退去までの流れを解説

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には自宅が競売にかかり、強制的に退去を迫られます。
競売を避けるためには、どのような流れで競売が開始されるのかを把握し、早めに対処することが必要です。
今回は、不動産売却における競売と任意売却との違い、競売のデメリットや流れについて解説します。

不動産売却における競売とは？任意売却との違い

不動産売却における競売とは、どのような場合で利用されるものなのか、また、競売とよく比較される任意売却との違いについて解説します。

不動産売却における競売とは

競売とは、所有者の意思で売却するのではなく、裁判所の権力によって強制的に不動産を売却することです。
住宅ローンの滞納が続くと債権者はローン残高の回収のため、裁判所に競売の申し立てをおこないます。
競売は裁判所主導でおこなわれ、所有者の意思とは関係なく不動産売却の手続きが進みます。
なぜ、住宅ローンの滞納で競売になるのかというと、住宅ローンの融資の際に抵当権や根抵当権といった担保権を不動産に設定をしているためです。
不動産が融資を受ける際の担保となっているため、住宅ローン返済が滞ると金融機関は担保権を行使し、競売手続きを進めることが可能になります。

任意売却との違いとは

住宅ローンの返済が滞ったときの対処方法として、競売の他に任意売却という不動産売却方法があります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しいときや、売却しても住宅ローンを完済できない場合に、借入先である金融機関の同意を得て不動産売却をすることです。
裁判所が主導で売却する競売とは違い、任意売却は通常の売却方法と変わらないため、引っ越し日など売主の希望が反映されやすくなります。
住宅ローンの滞納が続けば数か月後に競売にかけられますが、任意売却ではより多くの債務を回収できるため、金融機関から同意を得られる可能性があるのです。
ただし、複数の債権者がいる場合は、すべての債権者から任意売却への同意が必要になります。
また、任意売却でも返済しきれない残債は、分割で返済していくなど競売とは異なる特徴があります。

不動産売却における競売のデメリットとは

競売が開始されるとどのようなデメリットがあるのか、通常の不動産売却や任意売却と比較しながら解説します。

デメリット①売却価格が低い

競売による売却価格は、通常の不動産売却と比べ、5〜7割程度と低くなることが一般的です。
競売になっても債務がなくなる訳ではないので、売却価格が低ければそれだけ残債も多く残ってしまいます。
残債を分割して払える任意売却と違い、競売では一括での返済を求められることがデメリットです。
競売になった方が残債を一括で返済することは難しく、多くの方が自己破産を選ぶことになります。

デメリット②プライバシーが侵害される

不動産が競売にかけられると、裁判所の執行官や不動産鑑定士が現地調査のために家に訪れます。
また、競売の情報は新聞やインターネットなどにも公開されるため、近隣の方に知られる可能性が高いでしょう。
情報が公開されれば、落札目的で物件を見に来る不動産会社なども増え、プライバシーが侵害されるデメリットも生じます。
競売によるプライバシー侵害を避けるためには、滞納する前に不動産売却をするか、早めに任意売却を検討することがおすすめです。

デメリット③強制的に立ち退きを迫られる

競売で落札された後は不法占拠とみなされるため、早めに家を明け渡さなければなりません。
そのまま住み続けていれば、明け渡しの催告によって定められた日時に、立ち退きを強制執行されます。
任意売却と違い引越し費用は自分で用意しなければならないため、準備や資金の工面で余裕のない引っ越しとなってしまうでしょう。

競売に向いている方とは

売却価格が低く強制的に退去を迫られる競売ですが、なかには任意売却よりも競売に向いている方もいらっしゃいます。
最初から自己破産を予定しているならば、現在のローン返済がなくなる競売を選ぶと良いでしょう。
ただし、税金の滞納に関しては、自己破産をしても免除されないので注意が必要です。
また、任意売却ではすべての債権者の同意を得るなど手続きに手間がかかりますが、競売の場合は本人が動くことなく裁判所主導のもと手続きが進められます。
そのため、任意売却の手続きが煩わしいと感じる方は、最初から競売を選ぶという方法もあります。

競売による不動産売却の流れ

住宅ローン返済に困った際は、競売にかからないためにも早めの対処が必要です。
競売にかかるまでの流れを把握し、早めの対処法を検討しましょう。

競売までの流れ①住宅ローンの滞納により督促状が届く

住宅ローンの滞納が数か月続くと、金融機関より住宅ローンの支払いを促す督促状が届きます。
督促状が届いた時点で滞納分を支払えば問題ありませんが、通知を無視して放置していると、金融機関から支払う意思がないと判断されてしまいます。
この時点で支払いが難しくても、通知を無視せず早めに金融機関に相談することが大切です。
また、数か月滞納することで個人信用情報に事故情報として記録され、数年間はクレジットカードが作れない、ローンが組めないなどの問題も生じます。
そうなれば、不動産売却をして次の家を購入したいと思っても、住宅ローンが組めず物件の購入は難しくなるでしょう。

競売までの流れ②一括返済を求められる

住宅ローンの滞納が6か月程度続くと、債務者は期限の利益を喪失し一括返済を求められます。
期限の利益とは、ローンを毎月分割で支払うことができる権利です。
期限の利益を喪失することにより、今後は住宅ローンの分割返済ができなくなり、一括で返済しなければなりません。

競売までの流れ③代位弁済通知が届く

金融機関から一括返済を求められても返済できない場合は、保証会社が債務者に代わって代位弁済をおこないます。
保証会社による代位弁済がおこなわれると、今度は債権者が金融機関から保証会社に移行されます。
期限の利益を失っても、この時点で一括返済できれば競売にかけられずにそのまま家に住み続けられます。
しかし、住宅ローンの滞納をしていた方が一括返済をするのは難しく、多くの方が競売にかけられる流れに進みます。

競売までの流れ④競売開始決定通知書が届く

滞納が8か月ほど経過したあたりで、保証会社が裁判所に競売の申し立てをおこないます。
保証会社の申し立てにより競売が決定すると、裁判所より届く通知が競売開始決定通知書です。
競売開始決定通知書が届いた後は、早ければ4〜5か月ほどで強制的に退去を迫られると把握しておきましょう。
その後、現況調査の連絡書が届き、記載された日時に執行官と不動産鑑定士が訪れ現況調査をおこないます。

競売までの流れ⑤入札と立ち退き

現況調査の後は、入札の期間や売却基準価格などが記載された期間入札の通知が届きます。
期間入札の通知が届いてから2か月ほど経過すると入札が開始され、一番高い金額で入札した方が落札者となります。
落札者が決まり代金が入金されたら、不動産を退去しなければなりません。
住宅ローンの滞納から競売による立ち退きまでの期間は、おおよそ13か月〜15か月といわれています。

まとめ

住宅ローンの返済が滞りそのまま放置していると、最終的には自宅が競売にかかり強制退去を迫られます。
競売による落札は、通常の不動産売却と比べて売却価格が低く、引っ越し費用が出ないまま退去を命じられるなどデメリットが多くあります。
競売を避けるためには、早めに金融機関に相談し、不動産売却や任意売却を検討することが大切です。