事故物件は売却できる？売却方法を知ってスムーズに売却！

事故物件の売却を検討されている方の中には、売却ができるのか不安に感じる方も多いかもしれません。
事故物件の売却方法は、通常の不動産売却とは異なる工夫が必要なため、ぜひ事前に確認しておきましょう。
今回は、事故物件として売却するメリット・デメリット、売却方法についても解説します。

事故物件として売却するメリットとは

ここでは、事故物件はどのような物件が該当するのか、また、事故物件として買主に知らせてから売却するメリットについてもご紹介します。

事故物件とは

そもそも事故物件とは、自殺や事件などで人が亡くなった物件のことをいいます。
自然死・転倒事故や誤嚥などによる日常生活の不慮の事故死、日常生活で使用しない共用部分で亡くなっている場合は事故物件に該当しません。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」には、「人の死が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」と記載されています。
事故物件であることは、購入するかどうかの判断に重要な影響を及ぼすため、購入希望者への告知が必要です。
また、事故物件に該当しない自然死の場合でも、特殊清掃がおこなわれた場合や、事件性や周知性、社会に与えた影響が大きい場合は買主に伝えなければなりません。

メリット①告知することで売却後のトラブルを防げる

事故物件を買主に告知せずに売却すれば、後々トラブルに発展し損害賠償責任を問われる可能性があります。
売却後のトラブルを避けるためにも、事故物件であることを隠さず伝えることが大切です。
事前に告知し買主が了承のうえ契約すれば、売却後のトラブルへの不安がなくなり、ストレスなく取引を進められます。
人によって感じ方は異なるため、これぐらいなら大丈夫と自分で判断せずに、不安な点はすべて不動産会社に伝えるようにしましょう。

メリット②契約不適合責任のリスクを防げる

事前に事故物件であることを告知すれば、契約不適合責任のリスクを防げるメリットがあります。
契約不適合責任とは、取引した不動産に契約内容と異なる瑕疵（不具合）がある場合に、売主が買主に負わなければならない責任です。
たとえば、建物に雨漏りや設備の不具合があるにもかかわらず契約書に記載しなかった場合、買主は補修や代金減額請求、対応できない場合は解約や損害賠償の請求ができます。
契約不適合責任は、このような設備の瑕疵だけでなく、事故物件など目に見えない心理的な瑕疵も対象です。
心理的瑕疵は事故物件の他にも、近隣に火葬場やごみ焼却場がある場合など、人によっては不快に感じられる施設がある場合も該当します。
事故物件であることを契約書に記載しなければ、契約不適合責任に問われ損害賠償など予想外の費用がかかるかもしれません。
契約不適合責任によるトラブルを防ぐためには、事前に告知するだけでなく、契約書にも記載することが大切です。

事故物件として売却するデメリットとは

事故物件として不動産を売却する場合は、どのようなデメリットが生じるのか通常の不動産売却と比較しながらご紹介します。

デメリット①売却価格が低くなる

事故物件の不動産売却では、売却価格が相場よりも低くなることがデメリットです。
一般的に事故物件の売却相場は、自殺の場合が3割程度、他殺の場合が4〜5割程度と低くなります。
なかなか売却できずに放置していれば建物が老朽化し、ますます資産価値が低下し売却価格が下がることもデメリットです。
ただし、駅から近く人気のエリアにある、事故から数年間経過しているなど、物件の状況によってはそれほど価格に影響が出ない場合もあります。

デメリット②売却までの時間がかかる

事故物件の売却は、特殊清掃やリフォームが必要なケースも多く、売り出すまでに時間がかかることがデメリットです。
事故によるイメージの低下から、なかなか買い手が現れない場合は、さらに売却まで時間がかかるでしょう。
ただし、売却価格と同様に立地が良い人気のエリアの場合は、早めに売却することも可能です。
そのため、事故物件の売却では、売却価格や売却期間が立地や環境によって左右されると考えておきましょう。

デメリット③売却後に瑕疵が見つかる可能性がある

事故物件は相続によって所有するケースも多く、事故後に初めて室内に入ったという方も多いかもしれません。
住んでいれば気付けた瑕疵であっても、住んでいなければ気付かないまま売却してしまう可能性もあります。
売却後に契約書に記載のない瑕疵が見つかれば、契約不適合責任に問われるリスクがあります。
そのため、相続した事故物件を売却する場合は、雨漏りやシロアリの被害、設備の故障がないかなど、建物の状況を把握することが必要です。

事故物件を売却する方法とは

事故物件をできるだけ損せずに売却するためには、どのような工夫が必要なのでしょうか。
事故物件をスムーズに売却するための売却方法についてご紹介します。

リフォームやリノベーションをする

事故物件をスムーズに売却するためには、できるだけ事故のイメージを払拭させることが大切です。
そのためには、事故が起きた部屋をハウスクリーニングするだけでなく、リフォームやリノベーションをしてイメージを良くする方法があります。
リフォームやリノベーションをしてきれいな状態で売り出せば、購入希望者に与える第一印象も良くなるでしょう。
ただし、どこまでリフォームするかという判断は難しいうえに、購入希望者が解体を希望すれば、せっかくのリフォーム費用が無駄になってしまいます。
そのため、リフォームやリノベーションを検討する際は、不動産会社とも相談しながら進めることが必要です。

建物を解体して更地にする

リフォームやリノベーションでも売却が難しい事故の場合は、建物を解体して更地で売却する方法もおすすめです。
更地にすることで解体費用がかかりますが、マイナスなイメージが減少し売却もしやすくなるでしょう。
また、一戸建てを探している方だけでなく、土地を探している方にも物件をアピールできるため需要も広がります。
ただし、1月1日の時点で更地の場合は、建物がある場合に固定資産税が6分の1に軽減される小規模宅地の特例が受けられなくなります。
固定資産税の負担を軽減するためには、更地にしたら早めに売却することが必要です。
また、人によって受ける印象は異なるため、建物をそのまま使いたいという方もいらっしゃいます。
そのため、解体を検討する場合でも、不動産会社の相談しながら進めていきましょう。

期間を空けてから売却する

心理的なマイナスイメージを軽減させる方法として、しばらく期間を空けてから売却する方法があります。
事故が起きた直後に売り出してもマイナスなイメージが強く、なかなか買い手が現れない可能性もあるためです。
時間が経過するほど事故へのイメージが薄くなり、気にしない方も増えてくるでしょう。
ただし、そのまま家を放置していては、固定資産税や維持費もかかり、所有していてもマイナスの資産となってしまいます。
そのため、期間を空けて売却する場合は、しばらく家を賃貸物件として貸し出す方法を検討しましょう。
購入するより借りるほうが抵抗は少なく、入居希望者が現れる可能性もあります。
また、更地にしても売却できない場合は、月極駐車場やコインパーキングとして活用する方法もおすすめです。
売却までに人に貸し出すというワンクッションを置くことで、購入希望者の抵抗感が薄れ売却がしやすくなるでしょう。

まとめ

事故物件として売却する際は、売却後のトラブルを避けるためにも買主への告知義務に注意が必要です。
事故物件の売却では価格が安くなるなどのデメリットがありますが、立地や環境によってはそれほど影響しない場合もあります。
マイナスなイメージを減少させる売却方法を知って、スムーズな不動産売却を目指しましょう。