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店舗併用住宅でも売却は可能?売れにくい理由を解説!

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店舗併用住宅でも売却は可能?売れにくい理由を解説!

店舗併用住宅でも売却は可能?売れにくい理由を解説!

店舗併用住宅を売却したくても、なかなか買主が見つからずお困りの方もいるのではないでしょうか。
しかし多くの場合、店舗併用住宅でも売却は可能です。
そこで今回は、店舗併用住宅を売却するときのポイントや、利用できる特別控除について解説します。

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店舗併用住宅でも売却は可能

店舗併用住宅でも売却は可能

店舗併用住宅とは、住宅の一部が店舗になっている不動産のことです。
一般的には、店舗の設備や什器を残す居抜きとしての売却を目指すことになります。
居抜きには、売主と買主双方にとってメリットがあるため、店舗併用住宅でも売却が可能となります。

●売主のメリット:内装や設備の撤去が不要で、売却にかかるコストを抑えられる
●買主のメリット:同じような業種なら、内装や設備をそのまま使えるため、設備投資にかかる初期費用を抑えられる


店舗併用住宅はもともとその場所で事業をおこなっていた、同じような業種であれば居抜きとしての利用価値が見込まれます。
そのため、店舗併用住宅を売却する際は、リノベーションや建物を解体する前に、まずは居抜きとしての売却が可能かどうかを検討すると良いでしょう。

おすすめの売却先

店舗併用住宅の売却を成功させるためには、ターゲット選びが大切です。
どのような売却先が考えられるのか、ポイントとともに確認していきましょう。

自宅で営業したいと考える自営業者
まず候補として考えられるのが、自宅で店舗営業したい自営業者です。
たとえば1階でカフェを営み、2階は住居とする一般的な活用方法となります。
店舗部分は確定申告の際、減価償却費として費用計上することも可能です。
税金対策にもなるため、店舗併用住宅も求める自営業者は珍しくありません。

テナントを経営したい投資家
店舗併用住宅は、投資家も売却先の候補に挙げられます。
2階以上は投資家自身の居住スペースとし、1階の店舗部分をテナントとして貸し出します。
あるいは、住居部分・店舗部分ともに賃貸物件とする方法も考えられるでしょう。
便利なエリアにあるなど、テナントとしての需要が見込まれる場合には投資家への売却を検討してみてください。

不動産会社の買取を利用する
早期売却したいなら、不動産会社の買取もおすすめです。
個人では購入が難しいような物件でも、不動産会社であれば買い取れる場合があります。
そして、不動産会社は買い取った店舗併用住宅を、第三者に売却することで利益を得ます。
ただし注意点として、すべての物件を買い取ってもらえるわけではありません。
さらに、リフォームなどで資産価値を高めたうえで売却することを前提としています。
リフォームにかかる費用などが差し引かれるため、売却価格は相場より安くなることが一般的です。
そのため、少しでも高く売却したい方はご注意ください。

店舗併用住宅が売却しにくい理由

店舗併用住宅が売却しにくい理由

一定の需要が見込まれる店舗併用住宅ですが、それでも売却しにくいいくつかの理由があります。

買主が限られている

店舗併用住宅を求める方は、自営業者などに限られています。
そのため、自宅のみがほしい方や店舗のみがほしい方は、店舗併用住宅は必要としていません。
買主となる母数が少ないため、必然的に店舗併用住宅の売却は難しくなってしまいます。
そのままの状態での活用が難しい建物である場合には、建物を解体し更地での売却も検討してみてください。
更地であれば、自宅のみ・店舗のみ欲しい方からの購入も期待できるでしょう。
あるいは古家付き土地としてなら、建物を残したままでの売却が可能です。

店舗部分は住宅ローンを組めない

マイホームを取得したいと考えている方の多くは、住宅ローンにより資金を調達します。
しかし店舗併用住宅の場合、店舗に相当する部分の資金については、住宅ローンを利用できません。
すると購入代金の一部は、現金で一括払をする必要があります。
そのため、需要はあっても金面での問題により購入に踏み切れないケースがあるのも、店舗併用住宅の売却が難しい理由のひとつです。
とはいえ、住宅部分については金利の低い住宅ローンを利用できるため、事業用ローンは店舗部分のみの利用で済むメリットもあります。

店舗併用住宅の売却で利用できる控除の特例

店舗併用住宅の売却で利用できる控除の特例

店舗併用住宅を売却し利益(譲渡所得)が発生すると、所得税などの税金がかかります。
どのような税金がかかるのか、利用できる控除の特例とともに確認していきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得には、所得税・住民税・復興特別所得税が課せられます。
これらは譲渡所得にかかる税金なので、譲渡所得税とも呼ばれています。
譲渡所得税の計算方法は次のとおりです。

●譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)
●譲渡所得税額=譲渡所得×税率


このときに適用される税率は、物件の所有期間によって以下のように定められています。

●短期譲渡所得(5年以下):39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
●長期譲渡所得(5年超):20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

3,000万円の特別控除

居住用財産を売却したときには、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されます。
店舗併用住宅も居住用財産なので、居住用に使用されている部分は特別控除の対象です。
居住用面積と土地面積を算出する方法は、次のとおりです。


居住用面積の算出方法
●居住用の床面積:A
●店舗用の床面積:B
●居住用と店舗用に併用されている部分の床面積:C
●居住用面積=A+C×A/(A+B)


土地面積の算出方法
●居住用の土地面積:A
●店舗用の土地面積:B
●居住用と店舗用に併用されている部分の土地面積:C
●土地面積=A+C×居住用面積の割合


併用されている部分には、玄関や廊下など居住用と店舗用で区別がない箇所が含まれます。
税金を計算する際は、居住用と店舗用の比率に応じて按分します。

具体的な計算方法

上記でご紹介した算出方法を用いて、以下のケースにおける居住用面積を求めてみましょう。

●居住用の床面積/土地面積:80㎡/100㎡
●店舗用の床面積/土地面積:50㎡/70㎡
●居住用と店舗用に併用されている床面積/土地面積:20㎡/30㎡
●居住用面積=80+20×80/(80+50)=92.31㎡
●土地面積=100+30×92.31/150=118.46㎡


建物および土地全体のうち、上記の面積までは居住用財産として特別控除の適用を受けることが可能です。
たとえば、建物1㎡あたりの譲渡価格が10万円だった場合、居住部分の建物は923万1,000円となります。
そして、土地1㎡あたりの譲渡価格が20万円だった場合、居住部分の土地は2,369万2,000円です。
(なお、譲渡価格は取得費と譲渡費用を差し引いた金額とします。)
居住部分の建物・土地の合計:3,292万1,000円
ここから最大3,000万円の特別控除が適用されるため、課税譲渡所得は292万1,000円です。
このように、居住用財産の部分については特別控除により、所得税や住民税などを大きく節税できます。

まとめ

店舗併用住宅ば売却可能なのか、売れにくい理由や利用できる特例とともに解説しました。
買主の母数は限られていても、自営業者や投資家などから一定の需要を期待できるのが店舗併用住宅です。
売却には特別控除も利用できるため、所得税や住民税の節税効果も期待できます。
そのため、売却できるかどうかでお悩みの方も、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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