相続した不動産が負動産だったらどうする？

近年、日本では空き家の増加にともなって負動産も増加傾向にあることをご存じでしょうか。
このような社会情勢のなか、思いがけず負動産を相続することになった場合、どのように対応したら良いかわからない方がいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は、そもそも負動産とは何か、負動産の処分方法や相続放棄して所有を回避する方法についてもご紹介します。
不動産を相続する予定のある方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産相続における負動産とは？

以前は高い資産価値があった不動産でも、時間の経過にともなってほとんど価値がない状態になってしまうことがあります。
このような不動産を表す造語が「負動産」です。
ここでは、負動産の概要についてご紹介します。

不動産が負動産になってしまう理由

不動産が負動産になってしまう理由としては、人口の減少にともなう不動産需要の低下が挙げられます。
不動産の価値は利便性や住環境などの条件によって変動し、人気のエリアは需要が高くなるため、価値が高いとみなされます。
実際には、時間の経過による再開発などに起因して人口が特定のエリアへ流れてしまい、以前は資産価値が高かった不動産が負動産になってしまう現象が起きているのです。
そもそも日本では人口が減少傾向にあるため、人口が特定のエリアへ流れてしまうとそのほかのエリアでは過疎化が進んでしまいます。
そうなれば、そのエリアの経済力が低下し、不動産の価値も下落してしまうというわけです。

負動産とみなされる物件とは？

次に、負動産とみなされる物件の具体例についてご紹介します。

親から相続した不動産
核家族や単身世帯が増加したことによって、親から相続した不動産が空き家の状態になるケースが増えています。
居住者がいない空き家は劣化の進行が早く、管理を怠れば資産価値が急速に下がってしまいます。
物件の所在エリアにおける需要低下にくわえて不動産の状態も良くなければ、負動産とみなされてしまうでしょう。
なお、空き家の増加は日本で社会問題になっているため、国が「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しています。
この法律に触れた場合、自治体から強制解体を命じられる可能性もあるため、注意が必要です。

空室が目立つ賃貸物件
集合住宅を賃貸物件として経営している場合、空室が多ければ、十分な利益を得ることができません。
維持費の支払いなども含めて考えると、赤字経営が続いて負動産になる可能性もあるでしょう。

維持費の負担にも考慮が必要

相続においては、不動産を所有しているだけで固定資産税などの維持費が継続的にかかることも考慮しなければなりません。
近年では親と同居する世帯が少なく、実家を相続しても、多くの方がすでに別の不動産を構えている現状があります。
そうなれば、自宅の維持費とは別に固定資産税や管理のための光熱費、実家へ通う交通費などもかかります。
空き家は1か月に1度ほどの定期的な管理が必要ですが、とくに遠方だと予定を立てるのが大変になるかもしれません。
使用せずに放置された空き家は犯罪の温床や事故の発生にもつながりやすくなるため、早急な対応が必要です。

相続した負動産を処分する方法とは

先述したように負動産にはさまざまなリスクがあるため、活用する予定がない場合は、これ以上資産価値が下がる前に処分することをおすすめします。
それでは、負動産を処分するためには、どのような方法があるのでしょうか。

手っ取り早い処分方法は売却

手っ取り早い処分方法としては、売却が挙げられます。
なかには負動産に買主が見つかるのか疑問に思う方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、建物部分の資産価値がほとんどなくなった状態でも土地に需要がある場合は、解体することによって売り出しやすくなります。
また、リフォームをおこない、外観や室内をきれいにしてから売り出す方法もあります。
近年では古民家ブームによる需要もあるため、古家付き土地として売却できる可能性もあるでしょう。
このように、負動産だからといって必ずしも売却できないわけではありません。
適切な方法を選択することによって早期売却につながるかもしれません。

時間にゆとりがあれば空き家バンクという方法もある

空き家バンクとは、地方への移住に興味がある方に対して空き家をマッチングさせるサービスのことです。
各自治体が運営しているため、買主からの信頼感が得られやすいメリットがあります。
しかし、空き家バンクは無料のサービスで売却活動のように積極的な宣伝をおこなうわけではありません。
そのため、買主が見つかりにくい点には注意が必要です。

可能性は低いが寄附するのも方法の1つ

寄附先に利用用途がなければ難しいですが、うまく話がまとまれば寄附という方法もあります。
しかし、寄附先が見つかる可能性は低いといえるでしょう。

相続放棄で負動産の所有を回避するとどうなる？

そもそも負動産の所有を回避する方法として相続放棄があります。
ここでは、相続放棄の概要について見ていきましょう。

相続放棄とは

相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）のすべての財産を放棄することです。
ここでいうすべての財産には、借金などのマイナスの財産のほかに現預金などのプラスの財産も含まれます。
つまり、相続放棄によってマイナスの財産である負動産を放棄できますが、プラスの財産についても放棄しなければならないということです。
そのため、相続放棄は安易に選択しないほうが良いといえます。

相続における選択肢

相続では相続放棄以外に次の2つの選択肢があります。

●単純承認…相続人が被相続人のすべての財産を相続すること
●限定承認…相続人が被相続人の財産の範囲内でプラスの財産とマイナスの財産を調整すること

単純承認はいわゆる一般的な相続のことです。
一方、限定承認は被相続人のプラスの財産がマイナスの財産を上回っていれば、差額分を相続することが可能です。
反対にマイナスの財産がプラスの財産を上回っていれば、被相続人のプラスの財産でまかなえない分は支払わなくて良いことになっています。

相続放棄や限定承認には特別な手続きが必要

単純承認を選択した場合、特別な手続きは不要ですが、相続放棄や限定承認を選択した場合は手続きが必要です。
厳密にいうと、相続が開始した日から3か月以内に手続きをおこなわなければ、自動的に単純承認したものとみなされます。
そのため、相続放棄や限定承認をおこないたいなら、被相続人が最後に居住していたエリアの家庭裁判所へ期間内に申し立てをおこなわなければなりません。
なお、相続放棄の手続きは個人の判断でおこなえますが、限定承認の手続きにはすべての相続人の同意が必要です。
ただし、これらを選択した場合は、トラブルに発展するリスクがあります。
相続放棄は放棄した相続権がほかの相続人へ移ること、限定承認は相続人が多ければ意見をまとめるのが難しいことがトラブルの要因になりがちなため、注意してください。

負動産の取り扱いは売却がおすすめ！

ここまでを踏まえると、相続放棄や限定承認は特別な手続きが必要なほかトラブルのリスクもあるため、負動産の取り扱いは売却がおすすめです。
先述したように負動産でも売却方法によっては、利益を得られる可能性があります。
そうなれば現金で分配できるため、相続財産に対する公平性が保持でき、トラブルの回避にもつながるでしょう。

まとめ

今回は、負動産とは何か、負動産の処分方法や相続放棄して所有を回避する方法についてもご紹介しました。
相続不動産は居住者がいなければ劣化が早く、資産価値がさらに下がってしまうため、取り扱いについて事前にしっかりと検討してスピーディーに対応することが大切です。
そもそも相続放棄をおこない負動産の所有を回避する方法もありますが、トラブルのリスクなどもあるため、おすすめできません。
活用する予定がない相続不動産は、さまざまな戦略を立てて売却することが望ましいでしょう。