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別荘を売却しにくい理由とは?居住用不動産との違いや需要を解説!

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別荘を売却しにくい理由とは?居住用不動産との違いや需要を解説!

別荘を売却しにくい理由とは?居住用不動産との違いや需要を解説!

別荘を不動産売却する際は、居住用不動産とは異なる点があります。
不動産売却にあたり予想外の出費が生じることもあり注意が必要です。
そこで今回は、別荘を売却するときに知っておきたいポイントについて解説します。

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別荘と居住用の不動産売却における違いとは?

別荘と居住用の不動産売却における違いとは?

生活に不可欠な居住用不動産(マイホーム)を売却すると、さまざな税制上の優遇措置が適用されます。
所得税や住民税の節税になり、税金の負担を大きく減らす効果が期待できるものです。
しかし、保養や娯楽を目的とする別荘にこれらの優遇措置はありません。
居住用不動産とは、以下の点で違いがあります。

3,000万円特別控除が適用されない

居住用不動産の売却では、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されます。
一般的な居住用不動産で3,000万円以上の利益が発生することは少ないため、ほとんどの方はこの特別控除により課税額がゼロとなります。
3,000万円特別控除のおもな要件は、次のとおりです。

●居住用の家屋・家屋と敷地を、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
●家屋を解体した場合には、解体から1年以内に売買契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
●家屋を解体してから売買契約を結ぶ日までに、その敷地をその他の用途に供していないこと


このような条件を満たしている必要があるため、基本的には別荘には適用されない点が大きな違いです。
このほか、引っ越しのための仮住まいなども3,000万円特別控除は適用されません。

損益通算できない

不動産売却では、損失が発生することは珍しくありません。
とくに築年数のたった別荘では、売却額が購入額を下回ることが多いのではないでしょうか。
居住用不動産では、売却額と購入額の差によって生じた損失は、損益通算によりほかの所得から差し引くことが可能です。
たとえば会社員の場合、譲渡所得に対して500万円の損失が発生したときには、給与所得から500万円が控除されます。
しかし別荘は居住用不動産ではないため、損益通算の特例を利用できません。

別荘を売却しにくい理由とは?

別荘を売却しにくい理由とは?

別荘は通常の居住用不動産と比較し、買い手が見つかりにくい傾向にあります。
買い手が限られてしまうのが主たる原因ですが、そのほかにも以下の理由が挙げられます。

修繕やリフォームに費用がかかる

建物の老朽化が進んでいる場合、修繕に費用がかかります。
外装や内装はもちろんのこと、水回りや設備の劣化が進んでいると大規模なリフォームが必要となるでしょう。
マイホームと異なり利用頻度の少ない別荘では、多額の修繕費用をかけられないと考える方もいるため、売れにくい理由となります。

公共交通機関が少ない不便な立地にある

別荘が所在するエリアは、リゾート地など都市部から離れている場合が多いです。
公共の交通機関が乏しく、自動車が必須の地域もあるでしょう。
また、過疎化が進んでいるエリアでは商業施設なども少なく、マイホームとしての活用が難しいケースも珍しくありません。

固定資産税や維持管理に費用がかかる

別荘をはじめとする不動産には、利用頻度に関係なく固定資産税や住民税などの税金が発生します。
また、建物の維持管理にも費用がかかるでしょう。
なお、セカンドハウス(生活に必要な住居)と認められる場合には、税金の優遇措置を受けられます。
住宅用地に係る特例により、固定資産税・都市計画税、住宅・住宅用地の特例により不動産取得税が軽減の対象です。
ただし保養を目的とする別荘は、これらの優遇措置も受けられないため、売りれにくい理由の一つと考えられます。

購入時に住宅ローンを利用できない

住宅ローンは、居住用不動産を取得するときに利用できるものです。
買い手が別荘として取得する場合には、金利が優遇されている住宅ローンを利用できないのも気を付けたい注意点です。
代わりにセカンドハウスローンを利用することになりますが、住宅ローンよりも審査は厳しく、金利も高く設定されています。
そのため、購入意思はあっても資金面を理由に取得を断念するケースもあるでしょう。

不動産売却における別荘の需要とは?

不動産売却における別荘の需要とは?

富裕層向けのイメージが強い別荘ですが、近年では保養目的以外の需要も増加しています。
従来とは異なる目的で別荘を持ちたいと考える方もおり、購入者の幅も広がっています。

田舎暮らしに憧れる方が増えている

地方移住といえば、かつては定年退職を迎えた方のセカンドライフとしての側面がありました。
しかし最近では、若年層の間でも田舎暮らしが注目を集めています。
たとえば、自然に囲まれた環境で子育てしたい、海や山のレジャーを楽しめる地方に移住したいといった需要も増加中です。
また、築年数の経った別荘でも、古民家としての需要が見込まれる場合もあります。
価格は安くなってしまいますが、リフォームなどの手間をかけずに不動産売却できるためおすすめです。

お試し移住者向けの賃貸物件もおすすめ
なかなか買い手が見つからないときは、お試し移住者向けの賃貸物件として活用してみてはいかがでしょうか。
田舎暮らしに興味がある方でも、それを実行に移すためにはさまざまなハードルがあります。
お試し移住なら手軽に田舎暮らしを体験できるため、借り手も見つかりやすいでしょう。
入居者が別荘を気に入れば、そのまま買い取ってもらえるかもしれません。
空き家バンクにより、空き家を買いたい・借りたい方とのマッチングをおこなっている自治体もあるため、そういった制度を活用しながら買い手や借り手を探すのもおすすめです。

デュアルライフ(二拠点生活)のため

田舎暮らしに憧れはあっても、仕事などの都合で実現できない方は少なくありません。
しかしリモートワークが普及したことで、デュアルライフ(二拠点生活)がブームとなりました。
それにともない、休日を過ごすセカンドハウスとして別荘を購入するケースも増加中です。
デュアルライフでは、仕事のある平日は都市部で生活し、週末やリモートワーク時には田舎の別荘で過ごすといったライフスタイルが考えられるでしょう。
このように完全移住するわけではないため、仕事などの都合で現在の生活拠点を離れられない方にも向いています。
なお、デュアルライフは拠点間の移動が多くなるため、都市部からの距離が離れすぎない別荘の需要が期待できます。

ワーケーションのため

ワーケーションとは、WorkとVacationを組み合わせた造語のことです。
観光地やリゾート地で働きながら休暇を取るスタイルを意味します。
仕事を主目的としたリモートワークと似ていますが、余暇を楽しむことにも重点を置いているのが、ワーケーションの大きな特徴と言えるでしょう。
そのため、立地が不便なところにある不動産でも、ワーケーション目的での需要が見込まれます。
海や山のレジャースポットが豊富な地域や、リモートワーク環境が整っている別荘なら、ワーケーション目的での需要が期待できるでしょう。

まとめ

売れにくいと思われている別荘も、ライフスタイルの多様化により今までとは異なる需要が増えています。
本来の別荘としての目的だけではなく、デュアルライフやワーケーションのための拠点として活用する方もいるでしょう。
そこで別荘を売却する際は、どのような層の需要が期待できるのかを見極めながら売却活動を進めていくことが大切です。

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