土地や建物などの不動産には、固定資産税や都市計画税などの税金が課せられます。
もしもこれらの税金を滞納してしまうと、どうなるのかご存じでしょうか。
不動産売却にも影響が出るため、滞納しそうになったときには適切な対応が必要です。
そこで今回は、固定資産税を滞納するとどうなるのか、不動産売却への影響とともに解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら固定資産税を滞納すると不動産売却はどうなる？
固定資産税とは土地や建物に課せられる税金のことで、毎年1月1日時点にその不動産を所有している方が納めます。
納付時期は年4回で、一括納付も可能です。
明石市では、毎年5月、7月、12月、2月を納付時期と定めています。
また、都市計画税も同じタイミングで納めます。
明石市における固定資産税および都市計画税の計算方法は、次のとおりです。
●固定資産税＝課税標準額×税率（1.4％）
●都市計画税＝課税標準額×税率（0.3％）
これを滞納すると、期限の翌日より延滞金が発生します。
そのため、固定資産税を滞納したときは速やかに納付するようにしましょう。
滞納状態が続いた場合
滞納状態が長く続いてしまうと、どうなるのでしょうか。
まず滞納から20日ほど経つと、税務署から督促状が届きます。
そして督促状を発した日から10日以内（滞納から30日）で、差し押さえが可能となります。
おおむね30日～60日以降に、差し押さえが実行されることが多いです。
差し押さえられた財産は差押の登記がなされるため、自由に不動産売却できません。
差押の登記を解除するためには、固定資産税を納付して滞納状態を解消する必要があります。
差し押さえられた財産は最終的に公売にかけられ、不動産の場合は強制退去しなければなりません。
督促状は無視せず税務署に連絡する
督促状が届いたら、固定資産税を払えるめどが立っていなくても、速やかに税務署へ連絡しましょう。
督促状を無視すると、高い確率で不動産を差し押さえられてしまいます。
そうなる前に税務署へ連絡し、分納や支払い猶予などの相談をするのがおすすめです。
固定資産税を滞納している不動産でも売却できる条件とは？
固定資産税を滞納している不動産は、基本的には不動産売却ができません。
しかし一定の条件を満たせば、不動産売却が可能となります。
パターン別に、不動産売却するまでの流れを確認していきましょう。
差し押さえ前の場合
差し押さえ前の場合には、滞納した固定資産税を納付すれば問題ありません。
法的には、固定資産税を納めていなくても売却活動は進められます。
しかし差し押さえの恐れがある不動産を購入する買主はいないため、売買契約が成立する可能性は低いでしょう。
税務署に相談すれば分納に応じてもらえることもあるため、まずは相談してみてください。
売却活動中に差し押さえられると、差し押さえ解除の手続きも必要となってしまうため注意しましょう。
差し押さえ後の場合
差し押さえ後に不動産売却するためには、税務署に差押の登記を解除してもらう必要があります。
滞納した固定資産税を納付すれば、差押の登記は解除されます。
あるいは、以下の条件を満たせば解除してもらえることもあるため、税務署に相談するのがおすすめです。
●売却金を固定資産税の支払いに充てる
●税務署に差し押さえの解除費用を支払う
なお、税務署に相談しても差押の登記を解除してもらえるとは限りません。
その際は、弁護士などの専門家に交渉を任せるのもおすすめです。
不動産にまつわるトラブルに精通した弁護士なら、差押の登記の交渉がスムーズに進む可能性が高まるでしょう。
滞納した固定資産税を払えないときの売却方法
固定資産税の滞納状態を解消することが難しくても、不動産売却する方法があります。
マイホームに住み続けられる場合もあるため、売却方法や注意点について確認していきましょう。
親族間売買をおこなう
公売を回避したいものの固定資産税の納付も難しいときは、親族間売買をおこなう方法があります。
親子や兄弟などの親族間で不動産を売却し、その売却金で固定資産税を納めます。
売却後は親族が住む場合もありますし、親族に家賃を支払い自分で住み続けるケースも考えられるでしょう。
ただし親族間売買の注意点として、必ずしも親族内で買主が見つかるとは限りません。
また、住宅ローンを利用している場合には、金融機関の許可も必要です。
そして親族間売買では、住宅ローンの審査もとおりにくい点にご注意ください。
リースバックにより売却する
リースバックとは、売却したマイホームに賃貸物件として住み続ける方法のことです。
売却後は買主であるリースバック業者に、リース料（家賃）を支払います。
住宅ローンの審査が通らないなどの理由で親族間売買が難しいときは、リースバックを利用すると良いでしょう。
リースバックしたあとの所有者はリースバック業者になるため、固定資産税の負担もありません。
そして買い戻し特約を付帯していれば、将来的にマイホームを買い戻すことも可能です。
ただし、リースバック後に家賃を滞納すると買い戻しは不可となることがあるためご注意ください。
任意売却する
固定資産税を滞納しているときには、住宅ローンの返済も滞っているケースは少なくありません。
住宅ローンを完済しないと抵当権を抹消できず、固定資産税を滞納しているときと同様に通常の不動産売却は困難です。
このような場合には、任意売却により処分する方法があります。
任意売却の流れは次のとおりです。
金融機関から督促状が届く
住宅ローンを1～2か月滞納すると、金融機関から督促状が届きます。
督促状が届いても住宅ローンを支払わないと、期限の利益を喪失してローンの一括返済を求められます。
督促状が届いたら、速やかに金融機関へ住宅ローンの支払いについて相談しにいきましょう。
返済条件などを見直しても滞納状態の解消が難しいと判断されると、任意売却を認めてもらえる可能性が高いです。
不動産会社の査定を受ける
不動産会社に価格査定を依頼し、自宅がいくらくらいで売れそうなのかを調べます。
なお、督促状が届く前であっても、住宅ローンの返済が難しいと感じた時点で不動産会社に相談するのがおすすめです。
金融機関へ任意売却を相談する際も、査定価格が判明してれば交渉をスムーズに進められるでしょう。
任意売却をスタートする
金融機関から任意売却の許可を得られたら、売却活動をスタートします。
通常、不動産売却には3～6か月を要します。
売却活動が長期化すると競売にかけられてしまうため、なるべく早期の売却を目指しましょう。
住みながらの売却活動になることも多いため、室内の整理整頓や清掃を徹底するなど、いつでも内覧対応できる状態にしておくことも大切です。
売買契約の締結・物件の引き渡し
売買契約を締結し、代金の決済が完了したら物件を引き渡します。
なお、任意売却のタイムリミットは、競売の開札日の前日までです。
このときまでに代金の決済が完了している必要があるため、スケジュール調整にご注意ください。
まとめ
固定資産税を滞納しているとどうなるのか、不動産売却できる条件や方法とともに解説しました。
税金を滞納しているときは、住宅ローンの返済も滞っているなどの問題が併発していることは珍しくありません。
マイホームを競売にかけられるリスクもあるため、税金の支払いや住宅ローンの返済が困難に感じられるときには、なるべく早く税務署や不動産会社へ相談するのがおすすめです。
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