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リースバックと融資の違いとは?審査基準や必要書類をご紹介

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リースバックと融資の違いとは?審査基準や必要書類をご紹介

リースバックと融資の違いとは?審査基準や必要書類をご紹介

 

不動産の売却にはさまざまな方法があり、ご自身に適したものを選ばなければなりません。
また、不動産売却は売却についてのみだけでなく、その後の生活をどう送っていくのかも考える必要があります。
そこで、ここでは売却方法の1つであるリースバックについて融資との違いや審査基準、必要書類をご紹介します。
いずれ不動産売却を考えている方、住宅ローンの返済が厳しい方は、ぜひご確認ください。

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リースバックと融資はどこが違う?審査はどちらが厳しい?

リースバックと融資はどこが違う?審査はどちらが厳しい?

まずはリースバックがどのような売却方法であるのかを確認し、その後に良く混同される融資との違いについて確認しましょう。
リースバックと融資は向いている方が異なるため、それぞれをしっかりと確認してからご自身に合ったものを選ぶことが必要です。

リースバックとは?

リースバックとは所有している家を不動産会社に売却し、その後はその家を賃貸物件として住み続けることができる売却方法を指します。
リースバックは不動産売却をおこなうため、一度にまとまったお金が手に入ることがメリットです。
また、賃貸物件として家に住んでいくため住宅ローンの返済がなくなり、賃料のみになるといった点もリースバックのメリットになります。
その他にも、老後資金、事業資金、教育費の確保など大きなお金が必要になった場面で有効活用することが可能です。
ただし、住宅ローンの残高が売却価格よりも下回っていないと売却額を受け取ることができません。
そのため、リースバックを用いる際はまず査定を依頼し、査定額と住宅ローン残高のどちらが大きいのかを確認することが必要です。

融資(不動産担保ローン)とは?

融資は不動産を担保にお金を借りる借り入れ方法の1つです。
そのため、融資で得たお金は契約に則って返済していかなければなりません。
融資の審査では物件の内容よりも契約者の返済能力に重点が置かれ、契約者の年齢、職業、年収などが審査で見られます。
ですので、融資の審査基準は比較的厳しいことが多く、生活に多少の余裕がないと受けられないことが多くなります。
また、信用情報機関の調査が入ることがある点も融資の審査が厳しいといわれている原因になります。

リースバックと融資の違いとは?審査基準や必要書類をご紹介

まず、1つ目の違いとして審査基準の違いがあります。

リースバックは不動産売却をおこなうため不動産の価値に重点が置かれます。
それに対し、融資では返済が滞らないかが重要視されるため不動産よりも契約者の情報が審査項目として多くなります。
ですので、審査基準はリースバックよりも融資の方が一般的に厳しくなっています。
2つ目の違いは資金の使用用途です。

リースバックは不動産を売却して資金を得るため、その用途は自由になります。
しかし、融資では設備のための借り入れは設備のみと契約に沿った用途でしか使用ができません。
もし、融資の内容がご自身に適しているものがなければリースバックを選ぶ必要があります。
リースバックと融資は主にこのような違いがあり、ご自身に適しているほうを選ぶことが重要です。
まずは、不動産売却の目的が何であるのかをしっかりと確認し、適した方法を選んでいきましょう。

リースバックの審査基準

リースバックの審査基準

では、リースバックはどのような審査基準を満たすと受けることができるのでしょうか。
ここで審査基準について確認し、ご自身は用いることができるのかどうか確認していきましょう。

審査基準①名義人全員の同意があること

近年では不動産の名義人を夫婦2人していることや相続の際に親子で分散されていることが少なくありません。
そして、もし名義人1人が勝手にリースバックをおこなってしまうと名義人同士でトラブルとなることが考えられます。
そういったトラブルを避けるために名義人全員の同意を審査基準としていることが多いのです。
リースバックは今の家に住み続けるものですが持ち家でなくなるといった特徴があります。
リースバックの制度内容や持ち家と賃貸物件どちらのほうが適しているのかなどは名義人全員でしっかりと話し合っておきましょう。

審査基準②事故物件ではないこと

事故物件は精神的瑕疵に当たり、買主が購入を避けてしまいます。
そのため、不動産売却の難易度が上がってしまうことが一般的です。
リースバックにおいても例外ではなく、事故物件であると売却できる可能性が下がってしまいます。
リースバックを考えている物件が事故物件なのであれば、まずは不動産会社へその事実を伝えましょう。
もし事故物件であることを隠して売却すると、損害賠償請求や契約破棄となる可能性があるためご注意ください。

審査基準③売却額がローン残高よりも高い

リースバックは持ち家を賃貸物件に変えるため住宅ローンを完済しなければなりません。
そのため、不動産を売却した際に受け取るお金が住宅ローンよりも高くないと返済がおこなえず、売却ができなくなってしまいます。
リースバックを用いる際はローン残高と査定額を把握することが重要です。
ローン残高は返済表、査定額は不動産会社への依頼から確認していきましょう。

審査基準④家賃の支払い能力があるか

リースバック後は月々の家賃を支払っていく必要があります。
そのため、家賃の支払いが滞りなくおこなえるかが審査基準に入れられていることが多くなります。
家賃の支払い能力は各不動産会社の独自の項目によって判断されていきます。
年収などだけで判断されるものではないことにご注意ください。

リースバック後の家賃は売却額の10%前後が一般的であるとされています。
そのため、査定の額に0.1を掛けた金額が支払えるのかをご自身で確認しておくことがおすすめです。
もし家賃の支払いが厳しいのであれば住み替えなども検討していきましょう。

リースバックの審査・売却時の必要書類

リースバックの審査・売却時の必要書類

リースバックを用いる際にはさまざまな必要書類が出てきます。
ここで審査時と売却時での必要書類を確認し、手続きをスムーズに進められるようにしておきましょう。

審査時での必要書類

審査時の必要書類は以下のとおりです。

●権利証
●身分証明書
●印鑑証明書
●固定資産納税通知書
●住民票
●所得に関する書類(源泉徴収票など)
●購入時の重要事項説明書


ただし、住民票や印鑑証明書は有効期限が定められているため、不動産会社と相談してから取得をおこなっていきましょう。
また、固定資産税納税通知書を紛失した場合は役所で固定資産課税台帳の写しを取る必要があります。
リースバックを依頼する不動産会社によっては追加で書類が必要な場合もあるため、上記の書類は最低限のものとして用意をしておきましょう。

売却時での必要書類

売却時での必要書類は以下のとおりです。

●測量図など土地に関する書類
●建築確認済証など建物に関する書類(マンションの場合)
●分譲時のパンフレット
●管理規約や議事録の写しなど(マンションなど)


売却時は、上記書類のほか、審査時で準備した書類のほとんどが必要になります。
また、売却時は一戸建てかマンションかで必要書類が変わるものです。
リースバックをおこなう不動産会社と都度相談しながら必要書類を取得していきましょう。

まとめ

今回はリースバックと融資の違い、審査基準、必要書類をご紹介しました。
リースバックは売却によりまとまったお金が手に入りながら、賃料を払うことで今の家に住み続けられる制度です。
リースバックを用いる際は必要書類を準備し、手続きをスムーズに進められるようにしておきましょう。

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