住み替えによるダブルローンを利用するための条件やメリットとは？

現在住んでいる家の住宅ローンを支払いながら、新居を先に購入したいと検討している場合、新居と以前の家の住宅ローンを二重に支払う「ダブルローン」を利用しなければならない方も多いでしょう。
ダブルローンは、審査や条件が厳しいのが難点ですが、住み替えのスケジュールに余裕ができるなどのメリットも多いのが特徴です。
そこで今回は、住み替えによるダブルローンの利用を検討中の方向けに、ダブルローンとはどのようなローンなのか、条件やメリットについてもご紹介します。

住み替え時に利用するダブルローンとは？

ダブルローンとは、住宅ローンや車のローン、学費ローンなどのローンを複数同時に返済していることを指します。
ここでは、ダブルローンについてご説明します。

そもそもダブルローンとは

そもそもダブルローンとは、前述のように住宅ローンや車のローンを並行して返済していることです。
たとえば、現在住んでいる家の住宅ローンの返済をしながら、車のローンも組み、毎月2つのローンを並行して返済している方も多いのではないでしょうか。
そのほかにも、住宅ローンの返済をしながら子どもの学費ローンを組んでいたり、パソコンなどの高額な家電のローンを組んでいる方もいらっしゃるでしょう。
このように、2つ以上のローンを並行して同時に返済していることを、ダブルローンといいます。

住宅ローンにおけるダブルローンとは

住宅ローンとしてのダブルローンの利用には、別荘や子どものための家をセカンドハウスとして購入するときと、新居を購入するときが挙げられます。
後者に挙げられた、新居を購入するときに利用するものが、住み替えによるダブルローンです。
さらに住み替えによるダブルローンを利用するときは、家を売却する前に新居を先に購入するケースです。
以前の家に住宅ローンの残債がある状態で、新居購入時にさらに住宅ローンを組むと、2つの住宅ローンを並行して返済しなければなりません。
このように、以前の家を売却する前に、先に新居を購入することを「買い先行」といいます。
一方で、先に売却をして住宅ローンを完済してから、新居を購入することを「売り先行」といいます。
買い先行を選択すると、仮住まいが不要で手間がかからないことから、ダブルローンの選択を検討する方も多いでしょう。
最終的には以前の家は売却しますので、ダブルローンは以前の家を売却するまでの一時的な利用になります。

住み替え時にダブルローンを利用する条件

住み替え時に利用するダブルローンでは、毎月の返済額が増えることから、条件や審査が厳しくなる点に注意しましょう。
ダブルローンを利用するための条件について以下にご説明します。

同じ金融機関ローンを組む場合

以前住んでいた家の住宅ローンと同じ金融機関で、新居のローンを組む場合には、いくつかの条件をクリアする必要があります。
まずは、以前住んでいた家の住宅ローン残債が、家の担保評価の50〜70%以下であることが挙げられます。
なぜならば、万が一ダブルローンによって住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関は家を売却して住宅ローンの残債に充てたいからです。
築10年以上の家や、木造住宅は担保評価が低いため注意してください。
次に、以前住んでいた家を一定期間以内に売却することが条件として挙げられます。
さらに一定期間以内に家が売却できなかった場合には、優遇金利のないフリーローンへと転換することも条件として挙げられます。
上記のような厳しい条件をクリアしなければなりませんが、一般的には同じ金融機関でダブルローンを組むのは難しいといわれています。

異なる金融機関でローンを組む

前述のとおり、一般的には同じ金融機関でのダブルローンの利用は難しいため、異なる金融機関でダブルローンを組むケースがほとんどです。
異なる金融機関先での条件をクリアすると、ダブルローンが利用できます。
まずは、返済負担率が条件として挙げられます。
返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済総額の割合のことです。
金融機関によって異なりますが、一般的に返済負担率は30%以下に設定しているケースが多いです。
たとえば、年間の住宅ローンの返済額が150万円であり、返済負担率を30%以下に抑えたい場合には、年収は500万円以上が必要となります。
条件である返済負担率を超えてしまっている場合には、新居の住宅ローンの審査はとおりません。
また、返済負担率は、住宅ローンだけでなく、車のローンや学費ローンなど、すべてのローンの総額から計算される点には注意が必要です。

その他の条件

住み替えによるダブルローンを利用するには、返済能力のほかにも、さまざまな審査をクリアする必要があります。
たとえば、完済時の年齢です。
金融機関によって異なりますが、完済時の年齢は定年退職を考慮して70〜80歳に設定されているケースがほとんどです。
また、住宅ローン契約時の年齢や健康状態なども審査対象に入ります。
新居の購入時には、以前の家を購入した年齢よりも厳しい条件になっている点には注意しましょう。

住み替えに伴うダブルローンのメリットとデメリット

住み替え時に利用するダブルローンには、多くのメリットがある一方でデメリットもあります。
あらかじめ、双方について理解を深めてから利用するのがおすすめです。

ダブルローンを利用する3つのメリット

新居への住み替え時に、ダブルローンを利用するメリットには「仮住まいが不要になる」「楽に売却活動がおこなえる」「新居探しと売却活動の時間に余裕ができる」の3つが挙げられます。
ダブルローンは、先に新居を購入する「買い先行」です。
以前の家を売却する前に、新居への引っ越しができるため、賃貸物件などの仮住まいへの手配が不要になる点がメリットです。
先に住んでいる家を売却した場合には、新居を見つけるまでの仮住まいへの引っ越しと、新居への引っ越しを2回おこなわなければなりません。
しかし買い先行だと、賃貸物件を契約したり引っ越し作業の手間が省けたりします。
また、先に新居へと引っ越しができるため、以前の家を空き家状態にしてから売却活動ができる点もメリットの一つです。
空き家状態での売却活動だと、内覧前の掃除や片づけなども不要で、楽に内覧をおこなえます。
もしダブルローンを利用せずに、以前の家の引渡し日と、新居への入居日を同じ日におこないたい場合には、念入りにスケジュールを組まなければなりません。
しかし、ダブルローンを利用すると、新居探しと売却活動の時間に余裕ができるのもメリットです。

ダブルローンを利用する2つのデメリット

ダブルローンを利用すると、いくつかのメリットがある一方で、デメリットも多く注意が必要です。
ダブルローンを利用するデメリットには、「2つのローンによる返済額が大きな負担になる」と「新しい住宅ローンの審査が厳しい」の2つが挙げられます。
前述の通り、ダブルローンになると、以前の家の住宅ローンと新居の住宅ローンの2つのローンによる返済額が家計に大きな負担となることは明らかです。
ダブルローンによる負担は、以前の家の売却が完了するまでの期間に限られますが、資金面に余裕が必要です。
ローンの返済だけでなく、固定資産税の負担や、住宅ローン控除が1つの住宅ローンにのみ適用される点にも注意しましょう。
また、新居の住宅ローンの審査にとおりにくい点もデメリットです。
以前の家の住宅ローンの残債や、他に抱えているローンがある場合には、ダブルローンを組むことが難しい可能性もあります。
ダブルローンの利用には金銭的な余裕が必要といえます。

まとめ

住み替え時に利用するダブルローンとは、新居を先に購入してから以前の家を売却するために、2つのローンを並行して返済していくことです。
住み替え時に買い先行を選択すると、仮住まいが不要だったり、新居探しと売却活動の時間に余裕ができたりするのがメリットですが、ローン審査がとおりにくい点がデメリットです。
ダブルローンを利用する際には、念入りに資金計画を立てましょう。