住み替えでつなぎ融資が必要になるケースとは？メリットやデメリットも解説

住み替えを考えたときに悩むことが多いのは、資金計画をうまく立てられるかどうかでしょう。
住み替え時に手持ちの資金が足りない場合、その解決策として「つなぎ融資」を利用する方法があります。
そこで今回はマイホームの住み替えをご検討中の方に向けて、つなぎ融資とは何か、必要になるケースやメリットとデメリットなどもふまえてご説明します。

つなぎ融資の概要と住み替え時に利用する際の流れとは

つなぎ融資とは、自宅の住み替えにおける資金不足を一時的に補う融資です。
自宅を住み替える際の方法には、先に新居を購入してから住んでいた家を売却する「買い先行」と、先に自宅を売却してから新居を購入する「売り先行」があります。
買い先行は自宅の売却代金を新居の購入に使えないので、自己資金に余裕がないと選択することが難しい方法です。
そのため、多くの人が売り先行を選択しますが、自宅が売れる前に条件に合う新居が見つかることもあるでしょう。
自宅が売れるのを待っていたら、ほかの方に購入されてしまうかもしれません。
つなぎ融資は、こうしたケースで役立つ融資です。

つなぎ融資の特徴とは

つなぎ融資は、新居を購入してから住んでいた家が売れるまでの資金をつなぐ一時的な融資です。
そのため、以下のような特徴があります。

●元金は一括返済する
●住宅ローンよりも金利が高い
●融資期間は1年以内である

つなぎ融資は一時的な融資なので、自宅の売却代金を受け取った際や本来の融資を受けた際に、そのお金で元金を一括返済します。
そのため、融資を受けているあいだは利息分だけを支払います。
また、住宅ローンより金利が高いことに注意が必要です。
住宅ローンの金利は1％以内のケースが多いものですが、つなぎ融資は2～4％ほどが一般的だと言われています。
そして、一時的な融資であるため、融資期間は数か月から1年以内と短いことも特徴です。

つなぎ融資を利用する際の流れとは

つなぎ融資を利用する際の基本的な流れは、以下のとおりです。

●金融機関を決めて申し込む
●審査を受ける
●契約を締結し、融資が実行される
●自宅の売却代金や本来の融資のお金が入ったら一括返済する

このように、一括返済が必要である点以外は住宅ローンとほぼ同じ流れで進行します。
また、団体信用生命保険への加入が必要とされる点も、住宅ローンと同様です。

住み替えの際につなぎ融資が必要になるケースとは

つなぎ融資は、住み替え時に必ず利用するとは限らないものです。
自宅の住み替えでつなぎ融資が必要になる主なケースは以下のとおりです。

●新居の購入と自宅の売却のタイミングが合わないケース
●手持ちの資金で住宅ローンを完済できないケース
●新しい住宅ローンが新居の決済日に間に合わないケース

それぞれのケースについて詳しく解説します。

つなぎ融資が必要なケース①購入と売却のタイミングが合わない

売り先行を予定していても、場合によっては買い先行に変更せざるを得なくなることがあります。
たとえば、自宅が売れる前に購入したい新居を見つけた場合や、売却が予想以上に長引いてしまった場合などです。
このような場合は自宅の売却代金を使えないので、新居の購入資金が足りなくなる可能性があります。
その際はつなぎ融資を利用すると、自宅を売却する前でも新居の購入が可能です。

つなぎ融資が必要なケース②住宅ローンを完済できない

新居を購入する際、多くの人は新たに住宅ローンを利用することが多いでしょう。
けれども、現在の自宅の住宅ローンが残っている場合は、新しいローンの契約は難しいものです。
そのような状況では、つなぎ融資を利用して現在の住宅ローンを完済すれば、新しいローンを組むことが可能となります。
自宅が売れて代金が入ったら、つなぎ融資を返済しましょう。
なお、住宅ローンが残っている自宅を売却する場合は、手持ちの資金や売却代金を使って完済しなくてはなりません。
なぜなら、購入時に住宅ローンを利用した不動産には抵当権が設定されており、抹消しないと売ることが難しいからです。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があります。
もし、手持ちの資金や売却代金を使っても完済できない場合、住宅ローンの残債が減るまで売却を待つことを検討しましょう。

つなぎ融資が必要なケース③新しい住宅ローンが間に合わない

新しい住宅ローンの融資実行が、新居の決済日に間に合わないことがあるかもしれません。
決済日に支払いができないと、売買契約が取り消しになるうえ、手付金を失ってしまう可能性があります。
このような状況では、つなぎ融資を利用することで決済をスムーズに進めることができます。
新しい住宅ローンの融資が実行されたら、一括返済をしましょう。

住み替えでつなぎ融資を利用した場合のメリットとデメリットとは

つなぎ融資は住み替え資金が一時的に必要な場合に役立ちますが、メリットだけではなくデメリットもあります。
ですから、利用する際はメリットとデメリットの両方を把握したうえで、慎重に検討しましょう。

つなぎ融資を利用すると得られるメリットとは

つなぎ融資を利用した際に得られるおもなメリットは、以下の3つです。

●条件に合う住み替え先を逃さずに購入できる
●引っ越しが1回で済む
●内見にかかる手間が減る

先述のとおり、条件に合う住み替え先を見つけたときは、すぐに購入しないとほかの方に買われてしまう可能性があります。
そのような際はつなぎ融資を利用すると、新居の購入資金を得ることができ、理想の住み替え先を購入できるでしょう。
また、先に新居を購入すると、引っ越しが1回で済むこともメリットです。
売り先行の場合、買主への引き渡し日までに新居が見つからないと、仮住まいへ引っ越す必要が生じます。
すると、仮住まいを探す手間や引っ越し費用がかかり、賃貸物件の場合は初期費用や家賃なども発生してしまいます。
その点、買い先行ならこれらの手間や費用が発生しません。
そして、先に引っ越しをして空き家になってから売り出すと、内見にかかる手間が減るメリットもあります。
内見とは、購入検討者が物件内を見学することです。
自宅に住みながら売却を進める場合は、内見のたびに掃除や整理整頓をしなくてはなりません。
一方、空き家はそれほど汚れたり散らかったりしないので、比較的準備が楽だと考えられます。

つなぎ融資を利用すると生じるデメリットとは

つなぎ融資を検討する際は、以下のデメリットに注意しましょう。

●金利が高い
●融資期間を過ぎると遅延損害金が発生する
●売却価格が返済額より低いと自己資金が必要になる

つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高いので、事前に利息を計算しておきましょう。
利用する際には10万円ほどの事務手数料や印紙代などもかかるので、それらの費用も把握してから検討することが大切です。
また、基本的に融資期間は1年以内であり、それまでに自宅の売却を終えて一括返済をしなくてはなりません。
売却が長引いて融資期間を過ぎてしまうと、遅延損害金が発生するので注意しましょう。
そして、融資期間内に売却できても、売却価格がつなぎ融資の返済額より低くなることがあるかもしれません。
その場合は、足りない金額を自己資金でまかなう必要が生じるので、そのような事態も想定しておきましょう。

まとめ

住み替えの際につなぎ融資を利用すると、自宅の売却前でも新居を購入しやすくなります。
条件に合う物件を見つけたときは、売れてしまう前に利用を検討してみましょう。
ただし、つなぎ融資にはメリットだけではなくデメリットもあるので、どちらも理解したうえで決断することが大切です。