事故物件の売却における告知義務違反とは？リスクや売却方法について解説

事故物件を売却したい方には「事故物件を売却するにはどうしたらよいのか」「事故物件だと告知しなかったらどうなるのか」などの疑問が浮かぶでしょう。
事故物件を売却する際には告知義務があり、告知しなかった場合にはリスクが伴うため、注意が必要です。
そこで今回は、事故物件の売却を検討している方に向けて、事故物件の告知義務違反とは何か、リスクや売却方法のポイントについて解説します。

事故物件の売却における告知義務違反とは？

事故物件を売却する際には、告知義務がある点には注意が必要です。
事故物件の告知義務違反について以下にご紹介します。

国土交通省のガイドラインに記載されている

事故物件の売却をする際の告知義務違反については、曖昧な点が課題でした。
判断基準がないため、所有する物件で死亡事故が起こった場合には、すべて事故物件として扱われてしまうのではないかと懸念されていました。
しかし、2021年に国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知によるガイドライン」が明記されたのです。
原則、取引先の相手の判断に影響を及ぼす自殺や他殺があった物件に限り、買主へ告知する必要があります。
一方で、自然死であった場合や、転倒や誤飲などの日常生活における不慮の事故死であった場合には、買主へ告知する必要はありません。
しかし、マンションなどの集合住宅での共用部分に自殺や他殺があった場合には、告知する必要がある点には注意してください。

告知義務が生じる期間について

事故物件の売却時における告知義務が生じる期間は、定められているのでしょうか。
賃貸物件においては、告知義務が3年間と定められています。
つまり、賃貸物件で事故が発生してから3年を経過する日までは、賃貸借契約時に事故物件であることを告知しなければなりません。
賃貸物件での事故物件の告知義務の期間が3年間に設定されている理由には「事故物件における心理的瑕疵は3年を過ぎると和らいでくる」と考えられているからです。
一方で、売買物件には期間が設けておらず、無制限です。
告知義務期間が無制限に設定されている理由には、売買における金銭的な負担が重いこと、買主から快適な生活が求められていることが考えられます。
なお、事故物件が起きた建物を解体して更地にした場合でも、土地に事故物件としての告知義務が生じる点には注意しましょう。
事故物件を売却する際には、買主側の気持ちになって考慮することが大切です。

事故物件を告知義務違反するリスクとは

近年、改正された民法によって売主よりも買主が保護される内容になり、事故物件に告知義務違反すると、多くのリスクが伴います。
あらかじめ、告知義務違反によって起こり得るリスクについて理解しておきましょう。

契約不適合責任に問われる

事故物件を告知義務違反で売却した場合、契約不適合責任に問われるリスクが伴います。
契約不適合責任とは、2020年に瑕疵担保責任が改正された民法であり、売買契約時において契約内容と異なる点が判明した場合には、買主は売主へ責任を問えます。
旧法である瑕疵担保責任では、損害賠償責任と契約解除のみが問えました。
しかし、契約不適合責任には、損害賠償責任と契約解除にくわえて、補修や代替物、不足分の引き渡しと代金減額請求もできるようになりました。
たとえば、売買契約時に物件に雨漏りがあることを契約書に記載されていないにも関わらず、契約後に雨漏りが発覚した場合には、買主は売主に対して補修の請求が可能です。
また、補修では補えない場合には、相対的な減額幅を請求できます。
契約不適合責任に問えるのは、物件の引き渡しから2年間有効です。
事故物件の場合には、物件の引き渡しから2年間の間に、ご近所の噂などから買主へ事故物件であることが判明するリスクが充分に考えられます。
このように、契約不適合責任へと改正された影響によって、告知義務違反におけるリスクも高くなった点には注意が必要です。

損害賠償や契約の解除に問われる

告知義務違反をおこない、事故物件を売却した場合には、損害賠償責任や契約の解除に問われるリスクを伴います。
不動産の売買では高額となるため、損害賠償も高額になる可能性が高いです。
損害賠償によって発生する裁判費用や弁護士費用も必要になるリスクもあります。
また、事故物件の告知義務違反によって契約を解除された場合には、解除に伴って発生する費用も請求される可能性があります。
たとえば、売買契約時に発生した仲介手数料や印紙税、司法書士への依頼費などです。
さらに、売買契約を解除し、新しい物件へ転居する際に必要である、引っ越し代や仲介手数料などを請求される可能性も考えられます。
このように、告知義務違反によって多くのリスクが伴う点には注意しましょう。

告知義務違反にならないための事故物件の売却方法とは？

それでは、事故物件はどのように売却する方法があるのでしょうか。
事故物件を売却する方法やポイントについて、以下にご紹介します。

特殊清掃をおこなう

事故物件は、スムーズな売却へと繋げるためにも、室内を専門の業者に依頼して特殊清掃をおこなうのがポイントです。
特殊清掃とは、事故物件の室内のにおいや汚れを取り除き、原状回復してくれる清掃のことです。
孤独死によって遺体の発見が遅れた際には、室内に血液や体液などの汚れが付着し、通常の清掃では取り除けない事態となるケースもあります。
そのような場合には、特殊清掃によって汚れやにおいを取り除くことが可能です。
また、事故物件をリフォームしてから売却する際にも、まずは特殊清掃によって室内をキレイにしてからリフォームをおこないましょう。
事故物件にリフォームの依頼をする場合には、事故物件である事実をリフォーム業者へ伝えておくことが大切です。

値引きして売却する

事故物件を売却するためには、値引きしてから売却するのもポイントです。
もともと事故物件は値下がりする傾向であるため、あらかじめ値下げを検討しておきましょう。
事故物件の値下げの相場は、死因によって決まる傾向があります。
孤独死があり、特殊清掃がおこなわれた事故物件だと、周辺相場から1〜2割ほどの値下げを検討するとよいです。
さらに、自殺があった事故物件には2〜3割ほどの値下げを検討し、他殺があった事故物件は5割ほどの値下げを検討しましょう。
死因のほかにも、世間に与えた影響の大きさによっても、売却価格に影響します。
一方で、立地条件がよい人気のエリアにある物件だと、事故物件でも値下げされずに売却できる可能性も考えられます。
更地にしてから売却する
事故物件の建物内で死亡事故があった場合には、更地にした後に売却するのもポイントです。
事故が起きた建物を解体して更地にすると、嫌悪感が和らぐ買主もいるでしょう。
また、世間に大きな影響を与えてしまった事故物件の場合は、賃貸物件や駐車場、コインパーキングなどの用途に利用してから売却するのもポイントの一つです。
一定期間の間を空けると、世間から事故があった事実が風化されていくことが期待できます。
事故物件のイメージを払拭してから売却しましょう。

まとめ

事故物件の告知義務には、国土交通省によってガイドラインが作成され、取引先の相手の判断に影響を及ぼす自殺や他殺があった物件に限り、告知する必要があります。
告知義務違反をおこなうと、契約不適合責任に問われ、損害賠償を負ったり契約の解除をされたりする恐れがあります。
事故物件を売却する際には、特殊清掃をおこなう、値引きする、更地や他の用途に利用してから売却することがポイントです。