不動産売却における譲渡損失とは？特例を受けるための確定申告について解説

不動産を売却しても、購入時の価格や売却費用などを差し引くと、譲渡損失（赤字）になる方もいらっしゃるでしょう。
譲渡損失になった場合でも、条件を満たして特例が利用できると、節税対策につながります。
そこで今回は、不動産を売却して譲渡損失になるとはどのようなケースか、節税対策となる特例や確定申告の手続きの方法についてご説明します。

不動産を売却して譲渡損失になるとは？

不動産を売却した際には、売却益が発生す場合と、譲渡損失（赤字）が発生する場合があります。
譲渡損失になるとはどのようなケースか、また節税につながる特例について以下にご説明します。

譲渡損失とは？

譲渡損失とは、不動産を売却した際の譲渡所得が赤字になることであり、「譲渡損失」といいます。
不動産の譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得=売却価格-不動産の取得費-譲渡費用
譲渡所得が黒字になり売却益が発生すると、税金を納めるために確定申告をおこなわなければなりません。
一方で、譲渡所得が赤字になり、譲渡損失が発生した場合には、原則確定申告は不要です。
しかし、一定の条件が満たされた場合に受けられる特例を利用したい場合には、確定申告をおこなう必要があります。
特例は、節税対策にもつながるため、あらかじめ理解しておくのがおすすめです。

譲渡損失となった場合に利用できる特例とは？

譲渡損失となった場合、一定の条件を満たして特例が受けられると、その年の他の所得と相殺することが可能です。
譲渡損失の部分と他の所得を相殺できると、納めるべき所得税と住民税を減額できます。
これを「損益通算」といいます。
また、譲渡損失が多額だった場合に、その年の他の所得と相殺しきれない場合もあります。
他の所得と相殺できなかった場合には、翌年以降の所得と相殺することが可能です。
これを「繰越控除」といいます。
譲渡損失によって適用される2つの「損益通算」「繰越控除」は以下の2つの特例です。

●マイホーム買い替え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
●マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例をが受けられると、大きな節税対策にもつながります。
不動産を売却して譲渡損失となってしまった場合には、特例の利用ができるかを確認しましょう。
特例の内容や一定の条件などについては次の章でご説明します。

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不動産の売却で譲渡損失がでた場合に受けられる特例と利用条件について

譲渡損失がでた場合、先述した2つの特例が受けられると節税対策につながります。
しかし、特例を受けるためには、売却した不動産がマイホームであることのほかにも、いくつかの条件を満たしていなくてはなりません。
特例の内容や利用条件について、以下にご説明します。

マイホーム買い替え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い替えるために、売却したマイホームが譲渡損失になった場合には、損益通算および繰越控除の特例を利用できる可能性があります。
特例が利用できると、その年のほかの所得と譲渡損失の相殺が可能であり、納めるべき所得税と住民税を減額できるのです。
譲渡損失が大きくその年の所得を相殺しきれない場合には、翌年以降の最大3年間は、繰り越して所得と相殺できます。
マイホーム買い替え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用するための、売却する不動産に定められている条件は、以下のとおりです。

●譲渡した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を超えている
●敷地面積の500㎡の部分までが適用される

次に、買い替える不動産に定められている条件は、以下のとおりです。

●不動産を売却した翌年の12月31日までに買い替え対象の不動産を借り入れによって取得する
●不動産を取得した翌年の12月31日までに以前住んでいた不動産を売却する
●床面積が50㎡以上ある
●繰越控除を受ける年の年末に住宅ローン残債がある

上記でご紹介した不動産に定められた条件のほかにも、特例を受ける年の総所得額が3,000万円を超える場合においては、特例の利用ができない点には注意してください。

マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い替え目的だけでなく、マイホーム売却時においても損益通算及び繰越控除の特例が利用できる可能性があります。
こちらの特例においても、譲渡損失とその年のほかの所得と相殺することが可能です。
また、譲渡損失が多額のために、その年の所得だけでは相殺しきれなかった場合には、翌年以降に繰り越し相殺ができます。
マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用するために、売却する不動産に定められている条件は以下の通りです。

●譲渡した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を超えている
●譲渡する前日の時点で住宅ローン残債がある
●住宅ローン残債が売却価格よりも大きい

なお、こちらの特例においても、特例を受ける年の総所得額が3,000万円を超える場合においては、利用ができない点には注意してください。

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不動産売却で譲渡損失がでた場合に特例を受けるための確定申告について

不動産売却で譲渡損失がでた場合には、原則確定申告は不要です。
しかし、先述した特例を利用するためには、確定申告をおこなわなければなりません。
譲渡損失によって特例を受けるための確定申告の方法について、以下にご説明します。

確定申告をおこなう際の時期と流れ

譲渡損失によって、先述したマイホームの買い替えや売却における損益通算および繰越控除の特例を利用する際には、売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間内に確定申告をおこないましょう。
確定申告をおこなわなければ、いくつかの条件を満たしていたとしても、利用することはできませんので注意してください。
確定申告をおこなう際には、まずは必要書類を揃えましょう。
必要書類については後ほど詳しくご紹介します。
次に、確定申告の書類に必要事項を記入します。
国税庁のホームページから確定申告を作成すると、入力案内があったり自動計算機能が付いていたりするためスムーズです。
最後に確定申告の手続きをおこないましょう。
書類一式を揃えて、税務署へ郵送するか、直接持参して確定申告の手続きをおこないます。
オンライン上での手続きができるe-taxだと、自宅からでも確定申告の手続きがおこなえるため、おすすめです。
過払いの税金がある場合には、還付金が指定したご自身の口座へと振り込まれます。

譲渡損失による確定申告に必要な書類

譲渡損失による確定申告には、いくつかの書類が必要です。
毎年2月16日〜3月15日が確定申告の時期になるため、前年の年末あたりから準備をスタートするのがおすすめです。
マイホーム買い替え時の特例に必要な、おもな書類は以下のとおりです。

●売却する不動産の登記事項証明書や契約書の写し
●購入した不動産の登記事項証明書や契約書の写し
●購入した不動産の住宅借り入れ金額などの年末における残高証明書

次に、マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例に必要なおもな書類は、以下のとおりです。

●売却した不動産の登記事項証明書や契約書の写し
●売却した不動産の住宅借り入れ金額などの年末における残高証明書

確定申告は複雑なため、時間に予定を持って準備をおこないましょう。

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まとめ

不動産の売却で譲渡損失がでた場合には、特例である損益通算と繰越控除が利用できると、節税対策につながります。
特例を利用するには、マイホームの売却であることのほかにも、いくつかの条件を満たさなければなりません。
不動産を売却した翌年に、確定申告をおこなうと特例の利用ができるため、なるべく早めに準備に取り掛かりましょう。