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不動産売却のタイミングを見極めるための3つのポイントについて解説!

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不動産売却のタイミングを見極めるための3つのポイントについて解説!

不動産売却のタイミングを見極めるための3つのポイントについて解説!

不動産を手放す際には、売却しやすいタイミングに合わせて売り出すことで、好条件での売却に繋がります。
では具体的にどのようなポイントに注目してタイミングを見極めれば良いのでしょうか。
今回は、不動産売却をご検討中の方に向けて、「市況」「税金」「季節」の3つのポイントに注目し、売却に適したタイミングの見極め方について解説します。

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「市況」から考える不動産売却のタイミング

「市況」から考える不動産売却のタイミング

不動産売却のタイミングを見極めるために注目すべき1つ目のポイントは、「市況」です。
市況とは、市場で取引される商品の状況という意味で、不動産市場においては「不動産市況」と呼ばれています。
不動産市況を把握して売却のタイミングを見極めるためには、相場の動向や金利の動向を知る必要があります。

不動産価格指数で相場の動向を知る

不動産相場の動向は、「不動産価格指数」で掴むことが可能です。
不動産価格指数とは、不動産価格の動向を指数化した統計データのことです。
不動産が実際に取引された価格をもとに作成したもので、国土交通省が毎年公表しています。
国土交通省のホームページを閲覧すると、「住宅」「商業用不動産」に区別してグラフ化されています。
住宅の不動産価格指数のグラフでは、「住宅地」「一戸建て住宅」「マンション」に区別して指数化されており、売りたい不動産の種類の動向を視覚的に把握することが可能です。
グラフを見て相場が右肩下がりなのか、右肩上がりなのか、またその状況が続いているのかによって、売却のタイミングを見極めます。
たとえば右肩下がりが続いている場合は、さらに価格が下落することが予想されるため、早めに売却したほうが良いといえます。
右肩上がりが続いている場合は、さらに価格が上昇する可能性があるため、少し売却を待ったほうが良いかもしれません。
相場が変動せず、横ばいが続いているようであれば、市況以外のポイントに注目してタイミングを見極めると良いでしょう。

住宅ローンの金利の状況を知る

不動産は高額な取引であるため、購入時に住宅ローンを利用する場合、金利がわずかに変動しても返済総額に影響します。
同じ金額を借り入れるにしても、金利が低いほうが買主は住宅ローンを組みやすいため、購入意欲が高まるものです。
反対に、金利が高いと返済総額が増えることから、購入できる不動産の価格が下がります。
したがって、不動産を売却しやすいのは、低金利のときだといえます。
ただし低金利のときは景気があまり良くない傾向にあるため、高額な買い物をすることに躊躇する方も増えるかもしれません。
したがって、住宅ローンの金利だけでなく、のちほど解説するほかのポイントも参考にしながら、タイミングを見極めることが大切です。

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「税金」から考える不動産売却のタイミング

「税金」から考える不動産売却のタイミング

注目すべき2つ目のポイントは、「税金」です。
なぜなら、不動産売却時に課される税金は、売却のタイミングによって大きく異なるためです。
節税を意識して不動産を売却するためには、税額が変わるタイミングを知っておく必要があります。
税額が変わるタイミングを知るために把握しておくべきことは、以下の2つです。

不動産の所有期間

不動産を売却して譲渡所得(利益)を得た場合は、その譲渡所得額に対して所得税と住民税、復興特別所得税が課されます。
3つの税金を総じて「譲渡所得税」といい、税額は譲渡所得額に税率を乗じて計算します。
ここでポイントになるのは、税率が一定ではなく、売却するタイミングによって違いが生じることです。
譲渡所得は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類されます。
そして、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」は、以下のように税率が異なるのです。

●短期譲渡所得:所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%
●長期譲渡所得:所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%


上記からもわかるように、所有期間が5年を超えるか超えないかによって、税率が2倍近く異なります。
つまり、5年を境に税率が異なることをふまえ、税率が下がるタイミングで売却したほうが税金を抑えられるということです。

特別控除を受けるための要件

譲渡所得を得ると譲渡所得税が課されますが、負担を軽減する特別控除制度が設けられています。

3,000万円の特別控除の特例
代表的なものは「3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円が控除されるため、一般的な不動産の多くは、譲渡所得がゼロになります。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例
この特例は、相続で取得した空き家を売却する場合に適用されますが、「相続した日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること」が条件です。
したがって、空き家の場合は、特例が適用される期限内に売却することを念頭に、タイミングを見極める必要があります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例
この特例は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に適用されます。
10年以上所有していた不動産については、特例によって通常の長期譲渡所得の場合より低い税率で計算することができます。
所有期間が10年に近い場合は、軽減税率の特例が適用されるタイミングまで待って売却することで、より税金を抑えられるのです。
なお、特別控除を利用する際にはほかにも満たすべき要件があります。
特別控除制度の具体的な内容は、国税庁のホームページでご確認ください。

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「季節」から考える不動産売却のタイミング

「季節」から考える不動産売却のタイミング

注目すべき3つ目のポイントは、「季節」です。
不動産は、売却する季節が売れやすさや売却価格に大きく影響します。
なぜ季節が影響するのか、具体的に解説します。

不動産売買の成約件数がとくに増えるのは3月

不動産売買は、人の移動が活発な時期が繁忙期です。
人の移動がとくに活発になるのは3月で、その時期は不動産売買の成約件数も大幅に増えます。
これは、新年度に向けて転勤や進学をする方が物件を探し、4月からの生活に備えて引っ越しを済ませたいと考えるためです。
不動産は、より多くの方に物件を知ってもらうことで、早く好条件で売却できる可能性が高まります。
つまり、売却のスケジュールが調整可能であれば、新年度を迎える時期に売却のタイミングを合わせたほうが、早期売却・高値売却が望めるのです。
この時期を逃すと、成約件数は一気に減ります。
タイミングを合わせても売れなかった場合や、間に合わなかった場合は、繁忙期ではない時期を見送り、9月頃にタイミングを合わせるのがおすすめです。
9月頃は、転勤で10月に移動する方がターゲットになりますが、くわえて、夏休みが終わって過ごしやすい季節になったことで物件探しをする方が増える時期でもあります。
このように、人の動きが活発になる「季節」も、売却のタイミングを見極める大切なポイントなのです。

繫忙期の3か月ほど前に売り出すのがコツ

3月までに売りたい場合は、売却にかかる期間を考慮して売り出すタイミングを図ることが大切です。
不動産を売却する際には、3か月から半年程度かかるのが一般的です。
引っ越しのために物件を探す方は、2月~3月に集中します。
この時期に売却を完了したいのであれば、その3か月ほど前の11月ごろから売却活動を始めることをおすすめします。

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まとめ

不動産を手放す際には、少しでも良い条件で、またご自身の負担が少しでもかからないように売却したいですよね。
不動産は、売り出すタイミングによって売却の結果が異なります。
不動産を早く、好条件で売却するためには、売れやすい時期や少しでも税金を抑えられるタイミングを見極めることが大切です。

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