固定資産税の建て替え特例の概要と適用要件について解説

マイホームの建て替えをおこなう場合、古い家を解体した更地の状態で1月1日を迎えると、固定資産税が跳ね上がります。
「固定資産税の建て替え特例」を利用することによって税金を抑えることができますが、その際にはさまざまな要件を満たさなければなりません。
そこで今回は、マイホームの建て替えを検討している方に向けて、「固定資産税の建て替え特例」の概要と適用要件、二世帯住宅に建て替える場合のポイントについて解説します。

「固定資産税の建て替え特例」の概要とは

まずは固定資産税に関する基礎知識について確認しておきましょう。

固定資産税とは

固定資産税とは、毎年1月1日時点に土地や建物といった固定資産を所有している方に対し、土地と建物それぞれに課される税金です。
建て替えをおこなって建物の資産価値が上がれば、固定資産税の税額も上がります。
また土地については、建物が建っている状態であれば、「住宅用地の特例」によって以下のように固定資産税が軽減されます。

●小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の課税標準額…固定資産税評価額の1/6相当額
●一般住宅用地（200㎡を超える部分）の課税標準額…固定資産税評価額の1/3相当額

しかし更地には特例が適用されないため、家を解体すると固定資産税は跳ね上がることを覚えておいてください。

「固定資産税の建て替え特例」の概要とは

マイホームの建て替えをおこなう際には、古い家を解体し、更地となる期間が生じます。
本来であれば1月1日時点で更地の場合、高額な固定資産税を支払わなければなりません。
しかし、建て替えをおこなっている期間中、更地の状態で1月1日を迎える場合、要件を満たせば固定資産税の減税を継続できる特例が設けられています。
これを「固定資産税の建て替え特例」といいます。
「固定資産税の建て替え特例」が適用されると、建て替え期間中の土地については、更地であっても「住宅用地の特例」を受けることができます。
つまり、建物が建っていたときと同様に、固定資産税が減税されるのです。
ただし、「固定資産税の建て替え特例」は、建て替えをおこなう土地に対する特例です。
新しく建てた家については、その資産価値によって評価されるため、建物に課される税額は変わります。

1月1日までに建築確認申請をおこなう必要がある

古い家を解体し、1月1日時点で更地の場合、建て替え中であることを申請しなければなりません。
そのためには、1月1日までに建築確認申請をおこなう必要があることが注意点です。

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「固定資産税の建て替え特例」の適用要件

「固定資産税の建て替え特例」を利用するためには、さまざまな要件を満たす必要があります。
特例を受ける要件として、以下の4つのポイントが設けられています。

特例の適用要件

●土地の利用用途
●工事の着工時期
●建て替えをおこなう敷地
●土地と家の所有者

それぞれのポイントの内容を具体的に解説します。

土地の利用用途
固定資産税の建て替え特例は、工事期間中の1月1日に更地であっても、「住宅用地の特例」を継続するための特例です。
したがって、建て替えをおこなう土地が、前年の1月1日に「住宅用地」であることが要件です。

工事の着工時期
着工時期については、1月1日時点で建て替え工事が着工しており、さらに翌年の1月1日までに完成していることが要件です。
着工とは、すでに建物が解体され、建築確認申請書が提出されている状態を指します。
この状態で、当年の3月末までに実際に基礎工事が始まった状態であれば、適用されます。

建て替えをおこなう敷地
マイホームの建て替えが、建て替え前の古い家が建っていた敷地と同一の敷地でおこなわれることが要件です。
家が建っていた敷地とは別の敷地に建て替えるといった場合は適用外です。
ただし、古い家が建っていた同じ位置に建て替えなければならないというわけではありません。
たとえば広い敷地を所有しており、敷地内に新しい家を建て、完成するまでは古い家に住むといったケースもあります。
あくまで建て替えをおこなうのが同一の敷地内であれば、問題ありません。

土地と家の所有者
「固定資産税の建て替え特例」の利用は、原則として、建て替え前の土地や家の所有者と同一の方が新しい家を建てる場合に認められます。
つまり、別の方の名義で新しい家を建てる際には、この特例を受けることができません。
ただし、建て替え前の所有者の配偶者や直系血族、また共有者が建て替えをおこなう場合は、要件に該当するものとして取り扱われます。

手続き方法

「固定資産税の建て替え特例」を利用する際は、必要書類を揃えて、建て替えをおこなう土地が所在する市区町村の税事務所に申請します。
申請するときには、以下のような書類が必要です。

●固定資産税の住宅用地等申請書
●建築確認申請書（受領印があるもの）
●建築確認済証

固定資産税の住宅用地等申請書は、税事務所の窓口で入手するか、国税庁のホームページからダウンロードできます。
また、建て替え前の所有者とは異なる親族が建て替えをおこなう場合は、所有者と建築主の関係を証明する戸籍謄本の写しなども提出する必要があります。
なお書類の提出は、建て替え時に家を解体した翌年の1月31日までと期限が定められているため注意が必要です。

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二世帯住宅で固定資産税の建て替え特例を利用する際のポイント

建て替えを検討するケースとして、「子どもが結婚して同居するため二世帯住宅にしたい」という方も少なくありません。
その場合も、固定資産税の建て替え特例を利用することができます。
ただし、以下の2つのポイントを知っておく必要があります。

名義を共有にする

特例を利用する場合、原則同一の所有者が建て替えをおこなうことが適用要件の1つです。
たとえば親の名義になっている土地に、子どもの名義で家を建てる場合は、共有名義にしておくと手続きがスムーズです。

二世帯住宅のタイプによって異なる

二世帯住宅といっても、さまざまなタイプがあります。
たとえば、キッチンやトイレは別に設けているものの家のなかで繋がっているケースや、玄関を分けて家のなかも独立しているケースなどが考えられます。
家のなかで繋がっている場合、200㎡以下であれば小規模住宅用地として認められ、固定資産税は評価額の1/6となります。
しかし200㎡を超える場合は、その超えた部分の固定資産税は評価額の1/3です。
一方、独立した構造になっている場合は、1つの建物であっても住戸が2戸あるとみなされ、それぞれが小規模住宅用地として認められます。
つまり、200㎡以下の住宅用地が2戸分として、最大400㎡まで固定資産税が評価額の1/6に軽減されるのです。
この場合の二世帯住宅とは、玄関が別々になっており、家のなかが扉などで仕切られているようなタイプを指します。
つまり、二世帯住宅のタイプによって住宅用地の特例の扱いが異なるのです。
二世帯住宅に建て替える場合は、二世帯住宅の要件について税事務所に事前に確認することをおすすめします。

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まとめ

更地の状態で1月1日を迎えると、原則として住宅用地の特例が適用されないため、建物があったときに比べて多額の固定資産税が課されることになります。
しかしマイホームを建て替える際は、建て替え中の土地に対して、「固定資産税の建て替え特例」を利用することで、解体前と同様に住宅用地の特例が適用されます。
そのためにはさまざまな要件を満たす必要がありますが、ぜひ期限内に申請して「固定資産税の建て替え特例」を利用し、大幅に税金が跳ね上がるのを防ぎましょう。