相続財産を平等に分けたい方におすすめ！換価分割のメリットや税金を解説

不動産は物理的に分けられない財産のため、相続の際に相続人同士でトラブルになる可能性があります。
トラブルを避けるためには、どのような分割方法があるのか確認し準備を始めることが大切です。
今回は、不動産を相続する予定の方に向けて、換価分割の特徴やメリット、税金について解説します。

換価分割による相続方法とは

相続人が1人しかいない場合は相続財産を分割せずに済みますが、相続人が複数いる場合は財産の分け方を決めなければなりません。
相続財産の分割方法の1つである換価分割の特徴や、その他の分割方法についてもご紹介します。

換価分割とは

換価分割とは、相続した財産を現金化してから、相続割合に応じて分割する方法です。
複数の相続人がいる場合の遺産分割方法は、換価分割の他にも次のような方法があります。

代償分割
代償分割とは、1人の相続人が多く受け取る代わりに、その相続人が他の相続人に代償金を支払い精算する方法です。
代償分割をおこなうには、相続した方が代償金を支払えるほどの資金が必要になります。

現物分割
現物分割とは、不動産は長男、現金は次男など、相続財産をそのままの形で分配する方法です。
不動産は物理的に分割できないため、相続する現金が少ない場合は、平等に分けられない可能性があります。

共有分割
共有分割とは、不動産などの財産を複数の相続人で共有して相続する方法です。
不動産を共有名義にした場合、相続が発生するたびに相続人が増え、権利関係が複雑になる可能性があります。

換価分割の流れ

換価分割により不動産を売却する際は、不動産の名義を被相続人（故人）から相続人に変更する相続登記が必要です。
相続登記は相続人全員の共同名義にもできますが、共同名義では不動産売買の手続きに全員が関わることになり、その分手間がかかります。
そのため、相続人が複数いる場合は相続人の中から代表者を選び、その代表者が単独名義で相続登記をすると手続きもスムーズです。
ただし、単独名義で相続登記をした場合、他の相続人からの贈与とみなされ、代表者に贈与税が課税される可能性があります。
贈与とみなされないためには、遺産分割協議書の書き方に注意しなければなりません。

換価分割での遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議書とは、複数の相続人がいて遺言書がない場合や、遺言書とは異なる分配方法をする際に、相続人同士で協議し遺産の分配方法について記載する書類です。
また、不動産の相続登記をする際は、遺産分割協議書が必要になる場合があります。
遺産分割協議書は定められた書式がなく自分で作成することが可能ですが、共同名義の場合と単独名義の場合で記載方法が異なるため注意が必要です。
共同名義の場合は、不動産を換価分割するため共同名義にすることや、それぞれの持分割合などを記載します。
単独名義の場合は、換価分割が目的で単独名義にしたことや、売却後に持ち分割合に応じて分割する旨を記載しなければなりません。
単独名義で相続登記をする場合は、客観的に見て換価分割のため便宜上単独名義にしたことがわかるよう遺産分割協議書に記載することがポイントです。

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換価分割による相続方法のメリット・デメリット

換価分割で相続する際には、他の相続方法と違ってどのようなメリット・デメリットがあるのかご紹介します。

メリット①財産を平等に分けられる

物理的に分けるのが難しい不動産などの財産は、売却によって現金化されるため、1円単位まで平等に分けられることがメリットです。
現物分割や代償分割では、平等に分けられないことでトラブルに発展する可能性があります。
共同名義のままでは子どもや孫の代までトラブルの種を残すことになり、問題を先送りしてしまいます。
そのため、トラブルを避けて平等に遺産を分けたいと考えている方には、換価分割がおすすめです。

メリット②相続税の納税資金を確保できる

相続税の課税対象の場合は、相続の発生を知った翌日から10か月以内に申告をすることが定められています。
相続財産に現金が多い場合は、そこから補うことができますが、相続財産に現金が少ない場合は、資金を短期間で用意しなければなりません。
換価分割で不動産を売却すれば、相続税の納税資金も確保されるメリットがあります。

メリット③相続税の節税対策ができる

不動産の相続税は、不動産の時価ではなく、相続税評価額を使って計算します。
相続税評価額は、土地が時価の8割程度、建物が時価の6〜7割程度と市場価格より低くなるのが一般的です。
そのため、前もって不動産を売却しておき現金を相続するより、相続後に売却するほうが相続税の節税にも効果的です。

デメリット①手数料がかかる

不動産を売却する際は、登記費用や印紙代、仲介手数料などの費用、また、境界が明確でない場合は、確定測量も必要です。
そのため、売却価格すべてを相続できる訳ではなく、手数料に費用がかかることがデメリットです。

デメリット②希望通りの売却ができない可能性がある

売却価格や期限などあらかじめ予定を組んで売却活動を始めても、希望どおりに売却が進まない可能性もあります。
相続税は、相続の発生を知った翌日から10か月以内に申告と納税をしなければなりません。
相続税の支払いが不要な場合や手持ち資金で賄える場合はゆっくり売却活動ができますが、売却代金で支払う場合は、期限までの売却が必要になります。
売り急ぐことになれば、希望価格よりも下げて売却する可能性もあるでしょう。

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換価分割による相続で課税される税金とは

換価分割で遺産を相続した際に、課税対象になる税金をご紹介します。

税金①相続税

相続税は、相続が発生した時点の財産に課税される税金です。
そのため、換価分割で不動産を売却した売却価格は、相続税の対象にはなりません。
また、相続税の計算では、「3,000万円＋（法定相続人の人数×600万円）」を基礎控除額として遺産総額から差し引けます。
基礎控除額を引いて遺産総額がマイナスになれば、相続税が非課税のため申告も必要ありませんが、プラスの場合は課税対象となり、10か月以内に申告と納税が必要です。

税金②譲渡所得税

売却によって譲渡所得（売却益）が生じた場合は、譲渡所得税の課税対象のため、売却した翌年に確定申告をして納税します。
譲渡所得は売却価格のことではなく、次のような計算式で求められる金額です。

譲渡所得=売却価格-（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用のことで、譲渡費用は売却する際にかかる費用のことです。
譲渡所得税は売却した年の1月1日の時点での所有期間によって、次のように税率が異なります。

●長期譲渡所得税（所有期間5年超）：20.315%
●短期譲渡所得税（所有期間5年以内）：39.63%

所有期間が長いほど、税率が低くなることがわかります。
また、不動産に相続人が被相続人と同居していた場合や、相続した空き家を売却するケースでは、適用要件を満たすことで譲渡所得が3,000万円まで控除される特例の利用が可能です。
譲渡所得が生じた場合は、税金対策が可能な特例を利用できるか確認しておきましょう。

税金③贈与税

先ほどご説明したとおり、換価分割の売却で代表者の1人が相続登記をした場合、他の相続人から贈与を受けたとみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
贈与税とみなされないためには、遺産分割協議書に換価分割であることや、売却代金の分配割合を記載することが必要です。

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まとめ

相続財産を換価分割によって分配するメリット、課税される税金について解説しました。
不動産などの分けることが難しい財産は、売却してから現金を分配する換価分割を利用すれば、相続人同士で平等に分けられます。
相続税や譲渡所得税などの税金が課税される場合は、控除の特例を利用できるか確認しておきましょう。