事故物件の売却で建て替えは必要？建て替えるメリットや費用をご紹介

事故物件と呼ばれる不動産は、資産価値が低下し売却が難しくなります。
事故物件の売却を検討している方のなかには、建て替えしたほうが良いのか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、事故物件を建て替えると資産価値はどうなるのか、また、メリットや費用についても解説します。

事故物件を建て替えると資産価値はどうなる？

事故物件を建て替えた場合の資産価値や告知義務について解説します。

事故物件は心理的瑕疵がある物件

自殺や他殺が起きた事故物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれます。
瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害などの建物の欠点のことを指しますが、心理的瑕疵物件とは、住む人に不快感や恐怖心を抱かせてしまう物件のことです。
事故物件の他にも、近隣に嫌悪施設がある場合も心理的瑕疵に該当し、資産価値が低下する要因になります。

事故物件には告知義務がある

不動産売却時では、瑕疵を購入希望者に伝えなければならない告知義務があります。
心理的瑕疵も告知事項に該当するため、告知しなかった場合は損害賠償を請求される可能性もあり注意が必要です。
どこまでが心理的瑕疵に該当するかの明確な決まりはありませんが、国土交通省は令和3年10月にガイドラインを制定し、告知が必要な基準を定めています。
ガイドラインによると、「自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死」が告知が必要な事故物件として扱われています。
たとえば、自殺や他殺があった物件は事故物件に該当しますが、自然死や転倒事故、誤嚥による死は事故物件に該当しません。
ただし、自然死や不慮の死の場合でも、発見が遅く特殊清掃がおこなわれた場合や、事件性、周知性、社会に与えた影響が大きい場合は告知が必要です。
告知が必要かどうかは自分で判断するのが難しいため、気になることはすべて不動産会社に伝えておきましょう。

建て替え後も資産価値は上がりにくい

建て替えれば資産価値が上がるのか気になる方も多いと思いますが、建て替えや更地にしても、資産価値が上がらないことが一般的です。
また、建て替えや更地にしても告知義務が消えないため、心理的瑕疵について購入希望者に伝えなければなりません。
そのため、建て替えをしても物件には心理的瑕疵が伴い、市場価格より2割〜5割程度下がる可能性があります。
ただし、人気のあるエリアでは、建て替えにより価格を2割〜3割程度下げるだけでも、比較的買い手が見つかりやすくなることもあります。

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事故物件を建て替えてから売却するメリットとは

事故物件は建て替えることによってどのようなメリットが生じるのか、売却への影響も併せてご紹介します。

心理的瑕疵が低下する

建て替えすることで心理的瑕疵が低下し、マイナスなイメージが軽減されることがメリットです。
心理的瑕疵によって資産価値が低下すれば、買い手がつきやすくなります。
通常の不動産よりも安く購入できるメリットもあるため、建て替えれば事故物件であることを気にしない方もいらっしゃいます。

間取りの設計に自由度が上がる

建て替えをすれば、間取りの設計に自由度が上がることもメリットの1つです。
リフォームでイメージを変えようと思っても、既存の建物の構造を利用するため、自由度が低くなってしまいます。
建て替えをすれば、シェアハウス用に間取りを変更するなど、賃貸物件にすることも可能です。
購入するよりも賃貸物件として住むほうが抵抗も少なく、入居者が決まりやすいメリットもあります。
入居者がいれば投資用物件として売却もできるため、購入層の幅も広がります。

資金調達しやすい

既存住宅のローンが完済しているなら、建て替えでも住宅ローンの利用が可能です。
残債がある場合は住宅ローンが利用できないため、建て替えローンの利用を検討しましょう。
建て替えローンを利用した場合は、ダブルローンになる訳ではなく、住宅ローンと一本化されるため金利も変更できます。
建て替えのローンは選択肢が多く、リフォームローンよりも金利が低いこともメリットです。
ただし、建て替えローンや新規で住宅ローンを利用する場合は、金融機関の審査にとおることが必要なため、事前に金融機関に相談すると良いでしょう。

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事故物件の建て替え費用

事故物件を建て替える場合は、建て替え費用の他にも解体費用や登記費用などがかかります。
それぞれにかかる費用の相場をご紹介します。

解体費用

家を取り壊す解体費用は建物の構造や面積によって異なりますが、60〜200万円程度が相場です。
建物の構造によって異なる1坪あたりの解体費用相場は、次のとおりです。

●木造：3〜5万円
●鉄骨造：3.5〜6万円
●鉄筋コンクリート造：4〜8万円

上記の数字から、木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが解体費用が高いことがわかります。
たとえば、30坪の家の解体では、木造で約90〜150万円、鉄骨造で約105〜180万円、鉄筋コンクリート造で約120〜240万円の解体費用がかかります。
ただし、これらの費用は建物本体のみの解体費用のため、ガレージや塀の解体費用や建材などの撤去費用は含まれていません。
そのため、正確な解体費用を知りたい場合は、解体業者に見積を依頼することが必要です。

登記費用

建物を解体した際は、次のような4つの登記手続きが必要になり、費用は合計で20万円程度かかります。
登記にかかる費用相場と、登記をおこなうタイミングは次のとおりです。

●建物滅失登記：4〜5万円（建物の解体後）
●建物表題登記：8〜9万円（建物の新築後）
●所有権保存登記：2〜3万円（住宅ローンの申請前まで）
●抵当権設定登記：3〜5万円（住宅ローンの借り入れ時）

上記の費用は専門家に依頼した場合の料金ですが、自分で手続きすれば費用を削減できます。
ただし、抵当権設定登記は、ミスがあれば住宅ローンが組めない可能性もあるため、専門家に依頼することがおすすめです。

建築費用

新しい家の建築費用は、構造や設備、素材などによっても異なりますが、1坪50万円が相場になっています。
また、依頼するハウスメーカーによっても相場は異なり、一般的なハウスメーカーで1坪30〜50万円、工務店で50万円、高級住宅メーカーで70万円程度が相場です。
国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査」によると、全国的な建築費用相場は3,299万円となっています。
土地を購入しないで済むため、土地を購入してから注文住宅を建てるよりも費用を抑えられます。

諸費用

建て替えでは、印紙税や不動産取得税などの税金も課税対象です。
印紙税は、新築の請負契約書に印紙を貼り付けることで納税したとみなされ、建築費が1,000万円超〜5,000万円以下であれば、印紙税は1万円です。
不動産取得税は、不動産を取得した際に1度だけ支払う地方税で、2024年（令和4年）までに取得した場合の不動産取得税は、税率3％が固定資産評価額に課税されます。
また、新築の床面積が50㎡以上、240㎡以下であれば固定資産税評価額から1,200万円控除されます。
たとえば、固定資産税評価額2,000万円の家の場合「（2,000万円-1,200万円）×0.03=24万円」となり、24万円が課税される不動産取得税です。
火災保険や仮住まい費用、引っ越し費用もかかるため、費用のシミュレーションをする際は、それらの費用も含めて計算しておきましょう。

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まとめ

事故物件を売却する際は、購入希望者への告知義務が発生し、資産価値も低下することが一般的です。
建て替えをしても事故物件の資産価値が大幅に上がるわけではありませんが、心理的瑕疵が低減し、売却がしやすくなるというメリットがあります。
建て替え時には、新築費用の他にも解体費や登記費用、税金などの諸費用がかかることに注意しましょう。