廃業時に法人名義の不動産は売却できる？方法や流れについてご紹介！

廃業時に、法人名義の不動産でも売却ができるのか不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
結論から申し上げると、法人名義でも不動産の売却が可能ですが、抵当権や税金の支払うタイミングには注意が必要です。
そこで今回は、廃業時に法人名義の不動産は売却できるのか、売却方法や売却の流れをご紹介します。

廃業時に法人名義のある不動産は売却できる？

廃業時に法人名義のある不動産を売却するのは可能ですが、抵当権が設定されているかどうかで進め方が変わります。
法人名義のある不動産の売却はできるのかについて、以下にご紹介します。

抵当権が設定されていない場合

法人名義のある不動産に、抵当権が設定されてない場合には、そのまま売却が可能です。
抵当権が設定されてない不動産の売却の際には、自宅と同様に法人が売主となり、買主を探して売却できます。
そもそも融資を受けずに購入した不動産は、抵当権が設定されていません。
また、融資を受けて購入した不動産においても、融資を完済を済ましていると抵当権が外せるため、スムーズに売却が可能です。

抵当権が設定されている場合

抵当権が設定されている場合には、金融機関から承諾が得られないと法人名義の不動産の売却ができません。
なぜならば、抵当権を外さないと売却がそもそもできないからです。
融資の完済が困難なため、抵当権が設定されたままの状態でも、不動産を売却したいという方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合には、不動産の売却代金にてローン返済に充て、抵当権を外して売却できる「任意売却」をおこなうのがおすすめです。
任意売却を進めるには、金融機関への交渉などが複雑なため、任意売却を得意とする不動産会社選ぶも重要です。

清算結了前に売却する

法人名義の不動産を売却してから、清算結了をおこないます。
そのため、清算結了前には、不動産の売却を済ましておかなければなりません。
さらに、法人名義の不動産を売却するタイミングは、会社の解散をした年である会社解散年度よりも、会社解散後の清算手続き中である清算事業年度に売却するのがおすすめです。
清算事業年度だと、資産から負債を差し引いた清算所得にのみ課税されるため、会社解散年度よりも節税できるからです。
廃業時に法人名義の不動産の売却は可能ですが、抵当権が設定されている場合と、清算結了前に売却を済ます点には注意しましょう。

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廃業時に法人名義の不動産を売却する方法とは

廃業時に法人名義の不動産を売却する方法には、以下の3つの方法があります。

●第三者の買主を探して売却する
●社長が買い取る
●会社ごと売却する

3つのそれぞれの売却方法について、以下にご紹介します。

第三者の買主を探して売却する

1つ目は、通常の自宅と同様に、売主である法人が、第三者の買主を探して法人名義の不動産を売却する方法です。
自宅と同様に、売却までに時間を要してしまう可能性も考えられます。
清算中であっても、毎年決算申告をおこなわなければならないため、早く売却してすべての手続きを済ませたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、売却を急いでしまうと、売却価格が相場に比べて安くなってしまうケースが多いです。
第三者への売却の際には、なるべく高く売却できるように慎重に売却活動を進めましょう。

社長が買い取る

2つ目は、社長が法人名義の不動産を買い取る方法です。
もちろん第三者以外だけでなく、社長自身での不動産の買取も可能です。
しかし、あまりにも安い価格で買い取ってしまうと「みなし贈与」として疑われてしまいます。
みなし贈与として疑われた場合には、贈与税が加算されるため、注意が必要です。
また、安い価格で買い取ってしまうと、最終的に分配される残余財産が減るため、株主や債権者からクレームが来る可能性も高いです。
税金が加算されたり、クレームが発生しないためにも、社長は周辺相場から考慮し、適正価格での買取をおこないましょう。

会社ごと売却する

3つ目の売却方法は、法人名義のある不動産だけではなく、会社の事業ごと一緒に売却する方法です。
不動産を手放すとともに、自社の株式も売却する方法は、「不動産M＆A」と呼ばれています。
会社をそのまま手渡すことになるため、清算業務などの手続きが不要です。
しかし、廃業となった会社の売却は需要が少なく、売却できる可能性は低いのが現状です。
会社の都合にあった、売却方法を利用しましょう。

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廃業時に法人名義の不動産を売却するまでの流れ

廃業時の法人名義の不動産を売却するまでの大まかな流れを、事前に理解しておくのがおすすめです。
会社解散から法人名義の不動産を売却し、清算するまでの流れを以下にご説明します。

会社解散の決議から清算人の選出まで

会社の解散が決定した際には、株主総会の特別議決によって決議します。
同時に、株主総会によって、会社の解散後の清算業務をおこなう清算人の選出もおこないます。
解散と清算人の選出を株式総会で決議してから、2種間以内に、法務局で登記をおこなわなければなりません。
会社が解散すると、取締役はそれぞれ各役職を失います。

法人名義である保有資産を売却する

会社の解散後は、法人名義である不動産などの保有資産を売却・処分して法人名義ではないものにしなければなりません。
また、会社が抱えている債務なども全額完済する必要もあります。
まずは、保有資産を売却しましょう。
法人名義である不動産などの保有資産を売却する場合には、多額の売却益を得られる可能性が高いです。
ただし、自宅を売却するのと同様に、建物の状態や立地などによっては、なかなか買い手が現れないケースも考えられます。
期待どおりの売却額で売れないケースも想定して、売却活動をおこないましょう。
売却が完了すると、法務局にて不動産登記手続きをおこなわなければなりません。
登記の手続きを怠ってしまうと、清算業務が完了しないため、注意が必要です。
さらに、売却が完了した後は、売却価格や手数料などを集計し、売却損益を計算します。
売却損益は、残余財産確定時の法人税を算出する際に必要です。

債権の取り立てと債務の完済をおこなう

もし、会社が売掛金や未収入金などの債権を保有している場合には、債務者からの回収が可能です。
取引先に請求し、回収するようにしましょう。
一方で、会社が売掛金や未払金などの債務を保有している場合には、速やかに支払いを済ませなくてはなりません。
支払いを怠っていると、取引先からの催告が来るため、後から問題が起きないためにも、早めに支払うことが大切です。

残余財産の確定と分配をおこなう

保有資産を売却したり、債権や債務などのすべてを清算したりできると、最後に残るのは現金です。
最後に残った現金は、会社が最終的に消滅する前に、各株主へ配当されます。
残余財産が確定したら、1株いくらになるかを計算します。
その後は、1株あたりの残余財産の金額をもとに計算された金額の分配を、各株主へとおこなうのです。
残余財産が確定され、各株主に配当されると、清算業務は完了です。
最終的に、清算結了登記をおこなうと、会社が正式に消滅します。

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まとめ

廃業時に法人名義の不動産は売却できるのか、売却方法や流れについてご紹介しました。
法人名義の不動産の売却は可能ですが、抵当権の設定や、売却のタイミングに注意する必要があります。
また、事前に会社解散から売却、清算完了までの流れも理解しておきましょう。