不動産売却の確定申告が不要かどうかの確認方法とは？関係する特例もご紹介

不動産売却をおこなったからといって、必ずしも確定申告が必要なわけではありません。
不動産売却後の確定申告の有無が不明なときは、課税譲渡所得を確認しましょう。
とはいっても、不動産売却の確定申告が初めての場合、ルールがわからず混乱する方も少なくありません。
そこでこの記事では、不動産売却後に確定申告が不要かどうかを確認する方法と、忘れた場合のリスクや対処法、確定申告に関係する特例についてご紹介します。

不動産を売却した後の確定申告が不要か必要かを確認する方法

不動産を売却した際には、発生した利益に対して課せられる税金を確定させる必要があります。
そこで必要になるのが確定申告です。
ここからは、不動産売却をおこなったときに確定申告が不要か必要かを確認する方法を2つご紹介します。

確認方法①利益が発生しているか

先述したように、確定申告は不動産売却によって発生した利益に対する課税額を申告するために必要な手続きです。
つまり、不動産売却によって利益が発生しなかった場合、確定申告は不要です。
不動産売却によって発生する利益は「課税所得」と呼び、以下の計算式で求められます。

課税所得（不動産売却による利益）=売却額-取得費-譲渡費用
売却額は不動産を売却した金額、取得費はその不動産を購入額と、購入に伴い発生した費用を合わせて減価償却費を差し引いた金額、譲渡費用は不動産の売却に要した仲介手数料などの費用です。
具体的な数値を用いて説明すると、売却額4,000万円・取得費4,500万円・譲渡費用100万円の場合の譲渡所得は以下の計算式で求められます。

4,000万円−4,500万円-100万円=△600万円
この条件で不動産売却をおこなった場合、利益は発生していないため、確定申告は不要ということがわかります。
不動産を買ったときよりも高い金額で売却したときは確定申告が必要、買ったときよりも低い金額で売却したときは不要とイメージするとわかりやすいでしょう。

確認方法②特例を利用するか

基本的に不動産売却によって利益が出ていない場合、確定申告は不要です。
しかし、利益が出なかった場合でも以下の特例を使いたい方は確定申告をおこなわなければいけません。

●3000万円特別控除
●10年超所有軽減税率の特例
●譲渡損失の買換え特例

上記の特例のうち「譲渡損失の買換え特例」以外は、課税所得からさらに特例によって定められた金額を控除できます。
そのため、特例の金額を控除してはじめて譲渡所得が0円になる場合は確定申告が必要です。
また、譲渡損失の特例は譲渡所得がマイナスになった場合に利用できる特例で、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算ができます。
つまり、不動産売却で利益が出なかった人でも、特例による控除を受けたい方は確定申告が必要です。

注意！不要でも税務署から問い合わせがあることも

不動産売却による利益がなく、確定申告が不要であっても税務署から問い合わせが来る可能性があります。
なぜなら、税務署は登記事項の移動から不動産の売買が発生したことを把握するからです。
税務署から確定申告をしていない理由を確認されることがありますが、利益が発生していないことを証明する書類を用意して、きちんと説明できれば問題ありません。

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不動産売却の確定申告が不要と思い込んでいた・忘れた場合

不動産売却後の確定申告が不要だと思い込んでおこなわなかった、または忘れた場合はさまざまなリスクが生じます。
ここでは、確定申告を忘れた場合のリスクと対象法についてご紹介します。

申告しなかった・忘れたときのリスク

確定申告をおこなわなかった場合、起こり得るリスクは以下の3つが代表的です。

無申告加算税が発生する
無申告加算税とは、確定申告が必要にも関わらずおこなわなかったときに発生する罰金です。
申告期間内に手続きを完了しなかった場合、無申告者となり、税額に応じて無申告加算税が課せられます。
税額が50万円以下の場合は15%、50万円を超えている場合は20%が加算されます。

延滞税が発生する
延滞税とは、納税の期限を過ぎた場合に課せられる罰金です。
超過した日数に対して課せられるため、支払いが遅れれば遅れるほど延滞税の金額は上がっていきます。
税率は納税期限から2か月間は約7%、2か月以降は約14%です。

融資を受けられない
確定申告を忘れた場合、銀行の融資が受けられなくなる可能性もあります。
確定申告をおこなわなければ正確な決算書を作成できず、事業の信頼度が低下してしまうからです。
もし融資を受けられたとしても、その後融資を打ち切られたり、今後の取引は一切なくなったりするリスクも生じます。

申告しなかった・忘れたときの対処法

不動産売却による確定申告が不要だと思い込んでいた、または忘れた場合でも、速やかに期限後申告をおこなうことがリスク回避の対処法です。
確定申告を忘れた場合、税務署から「お尋ね」と呼ばれる確定申告を忘れた方への警告書が届きます。
このお尋ねが届いた段階で、最寄りの税務署へ出向き、速やかに手続きをおこなえば、無申告加算税や延滞税などは課せられません。
原則、申告期限から1か月以内に申告をおこなう、または納税する意思を示すことができれば罰金を回避できます。
そのため、うっかり確定申告を忘れた方は、お尋ねが届いたらすぐに必要な手続きを踏みましょう。

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不動産売却の確定申告が不要か判断する際に関係する3つの特例

不動産売却後に確定申告が不要か必要かを判断するためには、特例の内容も理解しておかなければいけません。
最後に、不動産売却の確定申告に関わる3つの特例をご紹介します。

マイホームの3,000万円特別控除

マイホームの3,000万円特別控除と呼ばれる、この特例の正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この制度は、マイホームの売却によって利益が発生した場合、住んでいた期間に関わらず以下の条件を満たすことで最大3,000万円まで控除できます。

●自宅として住んでいるマイホームであること
●物件とともに敷地や借地権を売ること
●物件を取り壊した場合は、譲渡契約まで土地を住居以外の用途にしないこと
●売手と買手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

特例を利用すると、不動産売却の利益が3,000万円あっても3,000万円控除されるため、利益が0円になり、税金も発生しません。
比較的条件が満たしやすく、広く利用されている特例です。

軽減税率の特例

軽減税率の特例と呼ばれるこの特例の正式名称は「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」です。
先ほどご紹介したマイホームの3,000万円特別控除を適用しても利益がプラスになる場合、併用して利用できます。
売却した不動産の所有期間が10年を超えることが特例を利用する要件で、譲渡所得が6,000万円以下の場合は14.21%に、6,000万円を超える場合は15.315%に税率が軽減されます。

譲渡損失の買換え特例

譲渡損失の買い替え特例は「譲渡損失の繰越控除」とも呼ばれる特例です。
不動産売却の際に損失が発生した場合、いつくかの要件を満たしていれば損失をほかの所得から差し引く「損益通算」ができます。
損益通算で控除しきれなくても、翌年から3年間に渡って繰り越しが可能です。
不動産売却による損失を給料などの所得から差し引けるため、結果的に所得総額が低くなり、税金を抑えられます。

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まとめ

確定申告は不動産売却で利益が発生した場合、または特例を利用したい場合に必要です。
申告が不要だと思い込んでいると、無申告者と認められ、延滞税や無申告加算税などの罰金が発生する可能性もあるため、不動産を売却したあとは、不要か必要かを必ず確認しましょう。