不動産相続における遺留分とは？評価額が決まらないときの対処法

相続が発生すると、相続人の間で遺産を分配することになります。
このとき、法定相続人であれば遺言書などの記述内容に関係なく、最低限の取り分である「遺留分」を相続する権利があります。
しかし現金と異なり金額が明確ではない不動産の場合は、どのように対応すれば良いのでしょうか。
今回は、不動産相続時に知っておきたい遺留分について解説します。

不動産相続で知っておきたい遺留分とは？

遺留分とは、法定相続人に認められている最低限の遺産の取り分を意味します。
遺言書などで特定の相続人にすべての財産を相続させるといった記述があったとしても、法定相続人には遺留分を請求する権利があります。
遺留分を請求できる法定相続人の優先順位は、次のとおりです。

●第1順位：配偶者、子または孫（直系卑属）
●第2順位：配偶者、両親または祖父母（直系尊属）
●第3順位：配偶者、兄弟姉妹または甥・姪（遺留分はなし）

上位の相続人がいる場合、下位の相続人に遺留分は認められません。
たとえば、第1順位子や孫が存命なら第2位以下の相続人が遺留分を請求する権利はありません。
配偶者は、ほかの相続人の組み合わせに関係なく遺留分の請求が認められています。
そして、遺留分の取得割合は法定相続人の組み合わせにより以下のように定められています。

●配偶者のみ、子のみ：1/2
●配偶者と子：1/4ずつ
●配偶者と父母：配偶者2/6、父母1/6
●父母のみ：1/3

子が複数人いる場合には、子の遺留分のなかで分配します。
たとえば配偶者と子2人のケースでは、配偶者が1/4、子が1/8ずつです。
また、代襲相続人は遺留分の割合も継承します。

遺留分を侵害した遺言書が無効になるわけではない

遺留分はあくまでも、法定相続人に認められている請求権利です。
そのため、遺留分を侵害している内容の遺言書であっても効力を失うわけではありません。
法定相続人が遺留分を請求しなければ、遺言書の内容に沿った遺産分割がおこなわれます。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に必要な固定資産評価証明書とは？用途や取得方法を解説！

遺留分における不動産評価額の決め方

おもな遺産が預貯金や金融資産であれば、各人の取得割合に応じた分配は容易です。
しかし遺産に不動産が含まれるときには、評価額の決め方に迷うこともあるのではないでしょうか。
不動産評価額にはいくつかの決め方があり、タイミングによっても金額は変動します。
遺留分における不動産評価額は、以下の決め方で計算していきましょう。

不動産評価額を調べる

不動産評価額にはいくつかの種類があり、それぞれの確認方法は次のとおりです。

地価公示価格・地価調査標準価格
地価公示価格とは、国土交通省が公表している土地価格を意味します。
2人以上の不動産鑑定士が評価をおこない、国土交通省の土地鑑定委員会の審査を経て決定されます。
地価調査標準価格は、都道府県が調査した土地価格のことです。
地価公示価格とは異なる地域・時期に調査がおこなわれています。

路線価
路線価とは、相続税・贈与税を計算する際の基準となる評価額のことです。
路線価は、道路に面している土地1㎡あたりの価格で示されます。
路線価は国税庁が発表する「路線価図・評価倍率表」でご確認ください。

固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となる評価額のことです。
自治体から送付される課税明細書や、固定資産税証明書、固定資産課税台帳で確認できます。

実勢価格
実勢価格は、実際に不動産取引される際の価格を意味します。
不動産売買が成立したときの価格であるため、ほかの評価額のように基準が定められているわけではありません。
実際の取引相場は、「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「土地総合情報システム」などで調べられます。

不動産鑑定評価額
不動産鑑定評価額とは、専門家である不動産鑑定士による評価額のことです。
相続の場合、実際に不動産売却するわけではないため実勢価格を知ることはできません。
また、それ以外の評価額は時価とは異なる基準であるため、遺産分割には適していない場合があります。
そこで不動産鑑定評価額を利用すれば、時価に近い評価額を調べることが可能です。

評価額を決める

遺留分における評価額は、相続人同士で話し合って適用する評価方法を決定します。
どの評価額を用いるかによって金額は変動するため、全員で話し合って意見を統一させましょう。
なお、遺留分の計算をおこなう際は相続発生時の評価額が適用されます。
遺産分割協議がまとまった時点の評価額ではないためご注意ください。

遺留分の取得割合を計算する

不動産評価額が決定したら、各法定相続人の遺留分を計算します。
取得できる遺留分は、以下の計算方法で算出します。
遺留分＝不動産評価額×遺留分割合
次のケースにおける、相続できる遺留分を計算してみましょう。

●不動産評価額：2,000万円
●法定相続人：配偶者、子2人
●遺留分割合：配偶者1/4、子1/8（1人あたり）

この場合の遺留分は、それぞれ次のとおりです。

●配偶者の遺留分：2,000万円×1/4＝500万円
●子1人あたりの遺留分：2,000万円×1/8＝250万円

▼この記事も読まれています
現状有姿で売買を考えている！メリットとデメリットを解説

遺留分の不動産評価額が決まらないときの対応方法

遺留分を計算するにあたり、不動産評価額がスムーズに決まらない場合があります。
遺言書で遺産相続を指定された方にとっては、不動産評価額は少しでも小さく評価されるほうが有利です。
一方の遺留分を請求できる法定相続人にとっては、少しでも大きく評価されたほうが有利なためです。
そこで、関係者全員が納得できる公平性の高い方法で不動産評価額を決めなければなりません。
遺留分における不動産評価額がなかなか決まらないときには、以下の対応方法があります。

●不動産鑑定士に鑑定を依頼する
●裁判所に申し立てる
●弁護士に依頼する

それぞれの対応方法について、詳しく確認していきましょう。

不動産鑑定士に鑑定を依頼する

関係者間での話し合いがまとまらないときは、第三者の立場で鑑定してもらうことがおすすめです。
国家資格を持つ不動産鑑定士なら、正当かつ公平な不動産評価額を算出してもらえます。
ただし、実勢価格に近い金額ではあるものの、実際に不動産取引したときの金額ではないため、市場相場と異なる可能性がある点にご注意ください。

弁護士に依頼する

第三者の立場からのアドバイスを得るため、弁護士に依頼する方法もあります。
法律に基づいた解決策を提案してもらえるだけでなく、必要であれば交渉の代行依頼も可能です。
当事者が直接話し合うよりも、スムーズに遺産分割が進められる可能性が高まるでしょう。
なお、弁護士に相談すれば相続に関わる手続きも依頼できます。
ただし、弁護士によって得意とする分野は異なります。
遺留分や不動産評価額に関する相談をしたいときには、相続や不動産のトラブルに強い弁護士へ相談するのがおすすめです。

裁判所に申し立てる

相続による不動産評価額の話し合いでは、ほかの財産の分配方法についても意見がまとまらないケースもあるのではないでしょうか。
そのような場合には、家庭裁判所に調停を申し立てる方法があります。
調停で和解に至らないときには、簡易裁判所もしくは地方裁判所へ訴訟を申し立ててください。
訴訟の場合、最終的には裁判官の判決によって遺留分が判定されます。

▼この記事も読まれています
売却先行？購入先行？住宅の買い替えの流れや資金計画を解説

まとめ

遺留分の請求は法定相続人の権利ですが、不動産評価額の決め方には注意が必要です。
算定方法により金額は変わってしまうため、関係者全員が納得できる形で計算しなければなりません。
そこで必要に応じて、不動産鑑定士や弁護士などの専門家へ相談するのがおすすめです。