空き家を相続放棄するとどうなる？管理責任の所在や空き家を手放す方法

不動産は所有しているだけで税金や維持管理の負担がかかるため、いらない空き家を手放したいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
とくに相続で取得した不動産は、利用予定がないまま持て余してしまいやすいため、相続放棄が望ましいケースがあります。
そこで今回は、空き家を相続放棄する方法や注意点について解説します。

空き家の相続放棄とは？

相続放棄とは、すべての遺産を相続する権利を放棄することを意味します。
現金や不動産のようなプラスの財産だけでなく、ローンといったマイナスの財産も放棄することになります。
相続放棄を希望する場合は、相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申し立ててください。
相続放棄すると、空き家の固定資産税を納める義務がなくなるのが大きなメリットです。

空き家のみの相続放棄はできない

相続放棄をすると、すべての遺産に対する権利を失います。
そのため、不要な空き家のみを相続放棄して預貯金だけを相続するといったことはできません。
プラスの財産の範囲で相続する限定承認でも、空き家はマイナスの財産ではないため、空き家だけを手放すことはできない点に注意しましょう。
したがって、資産よりも負債のほうが大きい場合に相続放棄するケースが一般的です。
いったん相続放棄すると撤回もできないため、慎重な判断が必要です。

相続放棄した空き家はどうなる？

民法では、配偶者と血族を法定相続人として定めています。
空き家などの遺産は、上位の法定相続人が相続する権利を有しており、相続放棄したときには下位の法定相続人へ権利が移ります。
法定相続人の順位は以下のとおりです。

●配偶者：常に相続人となる
●第1順位：子や孫などの直系卑属
●第2順位：父母などの直系尊属
●第3順位：兄弟姉妹

たとえば相続人の子が相続放棄したケースでは、次順位である父母が権利を得ます。
なお、相続放棄したときには代襲相続人も相続権利を失います。
相続放棄すると、そもそも相続人ではなかったという扱いになるためです。
したがって今回ケースでは、子の代襲相続人である孫が新たな相続人となることはありません。
その一方で、子が先に亡くなっているケースでは代襲相続人である孫が第1順位となり相続する権利を有します。

トラブル防止のポイント
相続放棄により新たな相続人となる親族がいる場合には、トラブル防止のためあらかじめその旨を伝えておくことが大切です。
相続放棄は3か月以内と期限が定められているので、下位の法定相続人が知らぬ間に相続が完了してしまう恐れがあるためです。

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相続放棄した空き家の管理責任とは？

上位の法定相続人が相続放棄するような空き家は、下位の法定相続人にとっても不要であるケースがほとんどです。
もし新たな相続人が見つからなければ、空き家の管理責任は元の相続人に残ります。
では、相続放棄した空き家の管理責任の範囲はどこまで及ぶものなのでしょうか。
2023年4月に施行された改正民法のポイントとともに確認していきましょう。

旧民法における管理義務

旧民法では、自分が管理・把握していない不動産についても管理責任がありました。
そのため、親と同居していなかった子であっても、相続放棄した実家の建物（空き家）の管理は続けなければならず負担は大きいものでした。
空き家だけでなく、山林や原野といった活用が難しい土地についても相続人は管理責任を負わなければなりません。
自分で管理することが難しい場合には、相続財産管理人を申し立てる必要があります。
しかし申立にあたっては、数十万円～100万円の与納金を納めなければならず、金銭的な負担も問題となっていました。

改正民法のポイント

改正民法では相続放棄した空き家に対する責任の範囲について、以下のポイントが定められました。

●その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき
●相続人または相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間
●その財産を保存しなければならない

それぞれのポイントについて確認していきましょう。

その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき
「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」とは、相続放棄した時点で住んでいる・利用していることを意味します。
たとえば、親と同居していた長男と住まいは別であった次男のケースで考えてみましょう。
長男と次男がそろって相続放棄したとしても、保存義務を負うのは現に占有していた（親と同居していた）長男のみです。

相続人または相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間
「当該財産を引き渡すまでの間」とは、保存義務が発生する場合の期間のことです。
ここでいう清算人とは相続財産管理人のことで、役目は旧民法のときと変わりません。
空き家を継承するほかの相続人が決まるか、相続財産管理人の申し立てをするまでは、元の相続人に保存義務があります。

その財産を保存しなければならない
旧民法において、新たな管理者が決まるまでは空き家の管理義務がありました。
それが改正民法では「保存」となったため、保存義務と呼ばれています。
ここでいう「保存」とは、必要最低限の保存行為をおこなえば良いことになりました。
空き家であれば、積極的な補強工事までは必要ありません。

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相続放棄せず空き家を手放す方法とは？

相続放棄以外で空き家を手放す方法には、不動産売却と寄付の2種類があります。
それぞれどのような方法なのか、ポイントとともに確認していきましょう。

不動産売却する

空き家の処分方法でまず検討したいのが、不動産売却です。
空き家の状態が良い・需要の多いエリアに所在しているなどの条件なら、中古住宅として売却できる可能性があります。
不動産市場における新築の価格は上昇基調にあり、手頃な価格で購入できる中古住宅を探し求める方は増えているためです。
そのような買主の多くはリフォームを前提として中古住宅を探しているため、修繕できる範囲であれば多少の不具合があっても不動産売却は可能です。

古家付き土地として売却する
建物の状態が悪くても、立地条件に恵まれていれば古家付き土地として売却できます。
建物部分に値段はつかないものの、解体の手間をかけずに不動産売却できるメリットがあります。
たとえば再建築不可物件など、更地にしてしまうと新たな建物を建てられないような土地は、空き家を残した古家付き土地としての売却を目指すことになるでしょう。

隣地の所有者と交渉する

土地は一般的に、広ければ広いほど資産価値は高まります。
そこで、隣地の所有者に対して売買交渉するのもおすすめです。
隣地が狭小地や不整形地のような場合には、土地の資産価値が向上するため購入してもらえる可能性が高いでしょう。
なお、不動産売買は権利関係の所在など、明確にすべき項目が多岐にわたります。
そして手続きも複雑なので、売却先が決まっている場合でも不動産会社を通すことをおすすめします。

第三者へ寄付する

不動産売却が難しいときには、自治体や法人に寄付して手放す方法を検討してみてはいかがでしょうか。
買い手が見つかりにくい不動産は、売却活動と並行して寄付先を探すのもおすすめです。
ただし、活用が難しい不動産の場合は寄付を受け入れてもらえる可能性は低いでしょう。
また、寄付の相手が個人の場合には受贈者に対して贈与税がかかるおそれがあるためご注意ください。

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まとめ

空き家を相続放棄しても、必要最低限の保存義務は残ります。
旧民法の頃より責任の範囲は限定的となっているとはいえ、相続財産管理人の申し立てが必要となるなどの状況は変わりません。
そこで、活用予定のない空き家の相続が発生しそうな場合には、不動産売却などの処分方法も視野に入れながら準備を進めていきましょう。